泛海上海项目土地8年升值20倍 财富增长秘笈曝光

　　“泛海”上海董家渡项目土地8年升值20倍土地财富增长秘笈：难动迁——被闲置——大增值

　　泛海建设（000046.SZ）最近有点烦。因旗下在北京有四幅地块未能按原计划开发建设而被列入一份国土部土地闲置的“黑名单”。而《第一财经日报》记者注意到，泛海建设因各种原

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　　在上海，泛海建设计划投资约15亿元开发的上海董家渡首期项目在7月28日才进入规划报批阶段，而该地块距离其最初拿地的时间已长达8年，项目“搁浅”时间较北京地块更长久。

　　8月3日因媒体报道旗下北京土地闲置而紧急停牌后，泛海建设在8月4日发布澄清公告，回应媒体报道，表示公司在北京东风乡泛海国际居住区二期项目的1#、2#、3#、4#四幅地块未能按原计划开工建设主要是因为项目功能、规划调整所致，不存在被政府收回的风险。并称规划调整工作已完成，计划于今年年底前陆续开工建设。

　　董家渡项目已放了8年

　　泛海在董家渡的3幅地块，位于上海外滩延伸段，地块东边是黄浦江、南面是南浦大桥、西面临近豫园商城，往北就是十六铺码头，周边的交通十分便捷。

　　作为上海旧区改造中最令人瞩目的热点，2002年5月，董家渡首批地块就由香港华润、北京光彩（泛海系）、浙江华浙三家共同开发。2005年，绿城集团携巨资悄然吃下原本属于浙江华浙的项目公司——上海华浙外滩置业51%股权。

　　目前，最早启动项目的华润，其上海滩花园已进入第二期房源销售阶段；而绿城的“黄浦湾”项目也进行顺利，在购房者的热捧下销售价格节节攀高。只有占地面积12.02万平方米、建筑面积达到54.41万平方米的泛海项目，迟迟未见动静。

　　“董家渡项目拖了这么久，主要是因为动迁问题。”泛海建设一位高层近日向本报记者透露，到目前为止，已经报批规划的泛海国际公寓(10号地块)商业、住宅建设项目动迁都尚未完成，12号和14号地块也依旧存在动迁问题。“但该做的规划设计还是要做起来，争取年底前把沿中华路的商业部分先启动起来。”

　　昨天，记者在泛海国际公寓(10号地块)商业、住宅建设项目的地块现场看到，目前地块被围墙围住，沿中华路一边已基本拆平，里面杂草丛生，未有动工迹象。而沿着紫霞路向东，还存在大片待拆建筑。

　　今年1月，泛海建设曾发布公告称，引入中诚信托有限责任公司的资金参与通海建设的增资，增资款就是用于通海建设上海董家渡项目开发。“本次股权融资完成后，通海建设的注册资本将由15亿元增加至25亿元（以实际信托募集到位资金数额为准）。”通海建设即为董家渡项目的项目公司。

　　土地升值20倍

　　事实上，市场预期，董家渡项目给泛海建设带来的回报是可观的。

　　泛海建设在2008年1月份发布的定向增发公告中提及，董家渡项目预期投资高达99亿元，按保守预计，建成后销售均价在2.6万元/平方米以上，则总销售收入132亿元，税后利润19亿元，投资利润率约19%。

　　然而，如今在上海董家渡，哪里还找得到2.6万元单价的在售新房？据易居分析师薛建雄介绍，董家渡地区在售新盘绿城黄浦湾和外滩九里均价基本都在8万元/平方米以上。“粗略估算可以发现，若未来售价保守估计为7万元/平方米，泛海国际公寓(10号地块)商业、住宅建设项目中，住宅部分12.356万平方米的建筑面积也能为泛海系带来逾90亿元的销售收入。一期项目总市值应逾百亿元。”

　　他同时表示，由于董家渡地块位于稀缺的滨江地段，升值潜力巨大，因此3~5年后的市场价更难以估算，泛海的销售收入和利润率应比预测的空间更大。

　　以泛海建设当初18.17亿元接盘通海建设54.41万平方米项目储备的价格来看，董家渡3幅地块的楼面地价仅为3340元/平方米。长期从事土地研究的易居分析师付琦指出，目前董家渡区域若有住宅地块出让，相信成交楼面地价最高可标至7万元/平方米，也就是说，这8年来，剔除动迁成本，泛海董家渡项目的楼面地价已上涨20倍以上。

　　2008年8月9日黄浦湾一期以4.7万元/平方米均价一天销售完毕后，该公司高管曾说，卖得便宜了，但考虑到最早拿地的地位很便宜，所以利润率不低。

　　泛海的董家渡故事将来也会有类似的逻辑，由于客观的难动迁，导致土地被闲置，不断升值，最后使房地产商的土地财富大为增长。

　　“动迁难当然是客观现实，特别是上海，补偿要求很高，谈判过程复杂，但是，当发展商觉察到‘闲置土地’本身就是一种赚钱最稳的开发策略时，他们也不会那么急着开发了。”一位房地产分析师对记者说。

　　不过，万事开头难——目前仍在进行动迁的董家渡项目所需动迁费用却甚巨。以2008年为例，泛海方面披露，在2008年，通海公司为动拆迁所需资金开立了银行专用账户，接受泛海集团汇回资金4亿元，截至2008年12月31日，该银行专户余额约1.5亿元。

　　此外，该公司在北京、深圳、杭州、武汉等地项目的开发进度全力推进，随着公司项目储备和开发规模的扩张，资金需求不断加大。

　　似乎，泛海系最近的一次增发显得至关重要。

　　今年3月，泛海建设披露了其定向增发预案，公司拟以不低于11.18元/股向不超过10名投资者定向增发不超过4亿股，募资48亿元，全部用于房地产项目开发，具体将应用到泛海东风乡2#、3#地项目、武汉泛海国际居住区樱海园项目、深圳拉菲花园二期项目、浙江泛海国际中心、泛海国际公寓项目、武汉泛海城市广场一期项目等。截至2010年第一季度，公司资产负债率62.5%，若增发成功，资产结构有望进一步优化。