保利看法：不排除年底回暖

　　经济观察报 记者 邬琼 过去的一周，保利地产副总经理胡在新陪同新上任的保利地产董事长宋广菊奔波在各地项目上。

　　宏观调控之下，急速扩张的保利地产能否保持增长速度似乎是一个让人焦虑的问题。胡在新曾多次在不同场合询问本报：“你们对当前的市场怎么看？”

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　　乐观的销售

　　“国十条”出台之后，保利对政策的预测是本轮调控时间及周期将会更长，国家政策的执行力亦会较以往更强。

　　“完成销售目标没有问题。”胡在新表示，“我们的局限是上半年货量不足，但在已推项目中销售成绩不错。”

　　保利地产公告显示，2010年1-6月，保利地产实现签约面积267.09万平方米，实现签约金额217.55亿元，同比分别上涨5.81%和3.33%。下半年，保利的推盘数量还将有所增加。

　　“项目定价是区域公司决定的，我们负责指导，从目前的情况来看，保利的定价在市场上有竞争力，这基本保证了公司销售的平稳。”胡在新说。

　　在定价策略上，胡在新认为，宏观调控之后的项目定价会比2009年保守，但从项目本身来看，一些即便是保利总部认为定价相对激进的项目销售情况依然不错。这部分项目主要集中在成都这样的二线城市。

　　因此，保利认为即便是在宏观调控之下，市场需求依然稳定，市场有消化能力，但在消费结构上，市场将向首次置业与首次改善型为主的中低端市场转化，因此保利地产下半年的产品将会增加中小户型的比例。

　　“整体策略还是以销定产，我们会根据销售状况对产品进行调整，也会根据销售状况调整开工规模。保利是紧贴市场的公司，从现在的情况来看，年初预定的目标不需要调整，但是我们会根据市场调整户型。”胡在新说。

　　土地储备

　　公告显示，2010年上半年，保利新增土地储备（占地面积）约359万平方米，总土地储备花费约227亿元，其中不乏大望京村环境整治土地储备项目4号、5号地50.4亿元地王的大手笔。

　　对土地储备决定市场占有份额的房地产市场而言，保利的目标是所在市场占有率应该进入该城市的前三。

　　在珠三角、长三角及环渤海三个区域的布局当中，保利在2009年已然稳定了区域重点城市广州、北京及上海的市场占有率，并在这三个城市拥有充足的土地储备。此外，保利也在积极筹备武汉、成都、天津等地市场和土地储备。

　　胡在新认为保利的土地储备是持续性的，其受政策调整的影响相对较少，保利会根据销售情况及公司可持续开发规模与公司增长需要纳入土地储备，但是在土地储备的区域选择上，胡在新认为要根据不同区域市场情况而定。

　　保利同时认为商业地产的抗风险能力较强，因此必要的商业地产土地储备同样重要。2010年，保利在商业地产上的土地储备力度有所加大。

　　访谈

　　经济观察报：你怎样看待目前的市场走势？

　　胡在新：从政策面上看，上半年的房地产调控政策对市场产生了较大的影响，有效控制了房价上涨的趋势。预计下半年，政府将持续跟踪市场变化，政策调控效果将持续释放。

　　从市场层面上看，下半年大部分城市的商品住宅新增供应将出现不同程度的增幅，保障性住房供应也将明显增加，因此，我们认为，下半年市场行情将保持稳定态势，不排除年底有回暖的可能。

　　从行业发展来看，房地产市场长期看好，房地产的发展是中国城市化进程的必然选择。

　　经济观察报：集团开竣工计划有无调整？

　　胡在新：保利地产自成立以来，保持稳定发展的势头，公司管理层有很强的风险控制能力和市场判断能力，准确把握了今年的房地产市场的走势和未来行业发展的趋势。上半年开竣工面积达到预期计划，目前开工面积约为320万平方米，上半年已竣工面积90万平方米左右。根据本公司以销定产的长期营销策略，本年度的销售计划未作调整，能够实现年度销售计划。

　　经济观察报：公司下半年推盘数量和目标销售额是多少？

　　胡在新：上半年，保利地产受供货影响，总体新推货量不足。下半年，公司预计新推货量近500万平方米，分布在19个城市的60多个项目。

　　继上半年多次开盘热销后，7月份以来公司推出的多个项目都受到客户的追捧。青岛保利百合花园以单月签约422套的业绩，再次荣登岛城月度销售冠军；成都保利继5月底三盘齐开后，持续热销。7月24日，长沙保利麓谷林语再度加推82-167平方米风车楼王，当天热销百余套；而就在上周末，7月31日，北京保利茉莉公馆，开盘3小时，400套房源全部售罄。根据上半年的消化率与目前的消化速度来看，我们完成目标销售的压力不大。

　　经济观察报：公司是否会增加中小户型产品的比例？

　　胡在新：根据上半年的销售情况，普通住宅实现销售金额占公司总认购额的70%以上，其中，首次置业的刚性需求和首次改善型需求为主力产品，受政策影响面小；非住宅类物业的销售比重正在稳步提升，公司在产品战略上已见成效。

　　下半年，公司仍旧会根据项目、市场及时调整产品的定位和户型结构。符合刚需与首次改善型需求的中小户型肯定是住宅项目的主力产品。

　　经济观察报：公司下半年有怎样的拿地计划？

　　胡在新：在拿地策略方面，保利地产一向以“等量拓展，适度规模”为原则，严格立项标准，不会盲目拿地。区域选择方面，未来，公司会关注各城市发展不平衡而形成的投资机会和新形势下城市化进程中大城市郊区化及城市群连接产生的投资机会，同时也会关注细分市场和新兴区域的市场机会。

　　经济观察报：不同物业之间的投资比例是否会有调整？

　　胡在新：投资比例方面，公司会根据项目的情况，有通盘的考虑，同时，我们也会根据企业资金状况，控制商业投资的比例，实现开发现金流的基本平衡。保利地产商业地产与住宅地产，大概是“3：7”原则，现阶段还是以住宅为主，商业地产不会占用太多资金，腾出更多的资金迅速滚动开发住宅项目。同时在一些中心城市的城市中心，开发一些好的商用物业沉淀下来，进行经营。