来源：大洋网-信息时报
作者：罗莎琳
日前，吉之岛签约进驻高德置地广场购物中心一期，与此同时，广百百货也将进驻高德置地广场购物中心一期以及太阳新天地购物中心。高德置地广场购物中心一期有望在亚运前后开业。加上未来的西塔、猎德商业项目等，广州CBD迎来一个全新的“大时代”。随着经济的不断发展，
对话嘉宾：
广东工业大学房地产高级经济分析师 申格联
满堂红研究部高级经理 周峰
商业地产营销策划专家 程立志
中地行市场传播部副总监 陈扬
什么是CBD？ 金融中心区和高端住宅区的“集合体”
程立志：CBD的全称是Central Business District中央商务区，顾名思义，“商务”强于“商业”，商务指的是B2B Business to Business，而商业较倾向于B2C Business to Consumer，两者在本质上已有较大分别。CDB往往就是一个城市或地区的经济核心，但不一定是政治核心；其商业主要是商务活动的配套，业态方面主要有高端酒店、银行金融服务、特种娱乐如夜总会、高级餐饮、顶级品牌店等，适合中高档次消费；而一般商业区（或者可说是购物区）的业态较偏向于日常生活百货、大众化娱乐（如电影院、溜冰场、电玩中心、量贩式Karaoke）和生活配套服务等，涵盖衣食住行、吃喝玩乐，服务于各种人群，相对“大众化”，比如天河城。
周峰：CBD可定义为金融中心区和高端住宅区的“集合体”，该区商业以满足板块内写字楼上班族和高端楼盘住客的日常消费为主，走高档化消费路线。
陈扬： CBD与其他商业中心最大的不同是消费人群及档次。典型的CBD一般有高密度的白领消费群体，凝聚了强劲的消费力，是高端品牌的聚集地；而北京路周边没有相对集中的写字楼，消费档次相对较低，消费人群以多取胜，进驻的商业档次和品牌也高低不一，只是普通的商圈。
申格联：中国比较早的CBD出现在北京，深圳的福田中心区CBD也有自己的特色和优势，2008年福田CBD实现产业总产值1091.16亿元，其中占比最高的是金融业，占到33.8%，其次是商业占到23.2%，其他行业占到38%。而CBD所产生的税收达到了75亿。由此看出，总部经济和金融业应该是CBD的主业，且在区域中占有重要地位，这是CBD区别于其他商业中心的明显亮点。
广州CBD难点？ 交通等相关配套不够完善
周峰：目前珠江新城约有28座写字楼及酒店物业，拥有将近25万就业人口及15万居住人口，仅这两项指标已达到CBD容量的标准，但现时该板块的交通配套却无法支撑当地商业的正常发展步伐。虽然有地铁3、5号线途径CBD，但只覆盖华夏路和花城大道，多数楼盘住户和写字楼上班族依靠地铁出行的频率较低。而整个板块的公交网络很少，覆盖面明显不足，且板块内仍旧有多条“断头路”未被贯通，严重影响车流的疏导。
陈扬：目前广州CBD存在着较多的问题，首当其冲就是交通，大量人流对交通工具的运载力要求提高，对周边道路的压力也加大，对区域车位的需求也会增加，但目前CBD内交通配套相对不足，出现交通堵塞现象是可以预见的。
程立志：首先，CBD就不应该让住宅占太大的比例，这不合乎城市的营运和长远发展方向，但广州CBD比较特别，区内过多的住宅一定程度上制约了商务的发展。试想想，住宅区的居民，中轴线和四大文化建筑的观光游客，在商业楼上班的白领和来洽谈业务的人员都挤在一个6.4平方公里的范围，会是一个怎样的局面？他们对交通、消费、教育、医疗等需求存在较大差异，无形中也造成了本来可以把“资源高度集中”的规划被逼分散了，结果就是资源浪费、使用效率不能最优化。
申格联：交通水平的高低，直接制约和影响着CBD在高度集聚状态下的有效工作。广州的CBD目前难以摆脱棋盘状的规划阴影，这就增加了主要道路的交叉口数量，弱化了过境交通流量，亟待引起有关部门的重视。
广州CBD前景？ 会展经济将成重要支撑
申格联：政府可以花巨资建设一个中央商务区，但这只是一个有形的外壳，它更需要一个与该中央商务区定位相当的经济基础和市场规模，这是中央商务区的内核，是中央商务区成败的关键。广州的CBD发展没有像上海和北京的中央商区那样被中央赋予一些特殊政策，也没有深圳福田CBD的空港交通优势和先发优势，广交会的品牌和会展经济应该成为广州CBD经济的支撑。缺失这一定位，广州CBD将失去竞争优势和比较优势，在金融方面就无法与香港、北京、上海和深圳抗衡，这是广州市政府在规划引导上必须注意的。
广州CBD是一个环天河体育中心和环琶洲会展中心带状中央商务中心区，也是一个以天河体育中心和琶洲会展中心为“气口”的“中轴线CBD”，目前应按照这个大区域范围来规划发展。天河城商圈和珠江新城商圈的成熟和发展必须与琶洲会展商圈共同成长。广州CBD以商娱会展的优势区别于其他城市的CBD，会展特色是广州CBD脱颖而出王牌和关键！值得强调的是，广州的CBD是政府引导形成，存在一些城市规划弊端，成长的国际和国内区位氛围相对缺乏，政府的规划和平台打造应该是CBD成长的关键！
陈扬：要让广州CBD脱颖而出，最直接的方法就是积聚人气。首先是提升区域内各大写字楼的出租率，进驻的企业多了，带来了白领等中高消费群体，消费力就很庞大了；其次，就是增加CBD的通达性及便利性，吸引外部的消费力。
周峰：CBD的商业圈想通过创新之路超越天河城商圈，最简单的方法莫过于“合纵连横”，在CBD内选取合适的写字楼或高档住宅兴建空中走廊，尽可能将人流从一个消费主体全部引导到另一个消费主体，避免客流在正常的马路面流失，这样做可以慢慢积累当地住户或上班族对某一些商厦的认同感，从而逐步激发客户的消费欲。
他山之石
上海徐家汇：业态丰富 错位明显
周峰：广州CBD的发展，不妨参考一下上海的徐家汇板块，该板块是一个因为交通聚集而形成的具有CBD功能特色的商业中心。特别是在地铁一号线通车后，便捷的轨道交通使得徐家汇CBD中心开始崛起。其周围的一些配套设施相对比较成熟，比如上实大厦、太平洋百货等大楼都是上海比较早的办公写字楼，这些标志性的大厦加上现在的港汇、美罗城，在商业定位上相互补充、互相促进，丰富和发展了原有商业副中心的规模，首先抢占了上海西南角城市副中心的地位，形成了商业的积聚效应。
第六百货是那里最早的一个商场，然后是东方商厦、太平洋百货、美罗城、汇金百货、港汇商场等，纷纷抢占各有特色的消费定位，东方商厦以品牌职业装为主攻对象，太平洋百货则主要针对年轻时尚女性等等。现时徐家汇商圈正在着力提升品牌档次，保留原有业态丰富、错位明显的优势同时，更以东京、首尔成功的地下商业为借鉴，规划建设一个新的徐家汇地下商业城，把那些满足年轻消费者需求的品牌专卖、文化、休闲、娱乐业态转入地下，从而使徐家汇成为上海特色明显的、能满足绝大部分人消费需求的商圈。
程立志：提到CBD，很多人会立刻想起纽约曼哈顿的第五大道，其模式正好印证CBD应该配套高端消费的说法；又如香港中环的置地广场、国金等的裙楼商场，均以经营高档餐饮和名店为主。所以，从消费客源的构成来看，广州CBD的商业应该也是倾向于高端消费如高端品牌服装、饰品、收藏品、艺术品、汽车展示（不是4S店）、星级酒店和中高端餐饮等，这些都是适合CBD的业态元素。
上网从搜狗开始
