来源：《新世纪》-财新网
作者：李慎
谁将成为北京CBD12块最具投资价值土地的新主人？答案即将揭晓。
从北京CBD（中央商务区）起家的SOHO中国董事长潘石屹向来视CBD为福地，自从CBD核心区12块地将公开出让的消息传出，潘石屹便忙于奔走运作。特别是其中的中服地块（因临近中服大厦而得名），他更是兴
8月2日，包括中服地块在内的被认为“最具投资价值”的CBD12块地终于“千呼万唤始出来”，正式公开招标出让。当天早9时30分，60多家企业租用搬家公司用车，载着一摞一摞厚厚的设计方案、模型，陆续赶往位于北京市昌平区的九华山庄。
按照招标要求，61家企业分别提交了一份CBD核心区总体概念设计方案（北临光华路，南至建国路，西起东三环，东至针织路，总计23.05万平方米），以及超过200份CBD核心区单体建筑设计方案（12宗土地，总计11.67万平方米）。其中包括此前曾几度入市未果的“中服地块”。但在新方案中，中服地块被拆分成四块（编号Z3、Z4、Z5、Z6），地上建筑总控制规模由此前的32.7万平方米调高至58万平方米。剩余8块地，分布在中服地块周围。
这一次，面对如林强手，潘石屹有多大机会？谁将成为北京CBD12块地的主人？未来的北京CBD将是什么样？这12块地牵动的不仅是61家投标企业的神经，也成为业界判断此次地产调控下一步走向的一个测温器。
12块何来
“以前中服地块整体出让，我们是一点机会都没有，现在分拆出让，我们可以说有了不到1%的机会。”8月2日中午，潘石屹对本刊记者表示。为了这“不到1%”的机会，SOHO中国花了300万元，请“最好的”设计公司做方案。
“除了尽心尽力做好方案，我们没有别的办法。”万通地产一位参与方案设计的高管对本刊记者表示。其实，经历了此前的“内定风波”，北京市国土部门对CBD地块的再次入市十分谨慎。8月2日进行的招标第一阶段，各家企业只能按照规定时间提交方案，至于什么时候出结果，是否公布结果，何时进入第二阶段——综合评标、评标的标准、评标人员等均一无所知。
与SOHO中国、万通一样无奈且焦急等待着的，还有众多档次不一的房地产开发商，包括：万科、万达、远洋地产、富力、首创、首开、融侨、苏宁置业、海航置业、和记黄埔、九龙仓、中建国际、珠江投资、新华联置业、北京富德兴建置业、葛洲坝房地产公司等。
然而，让开发商们“看不懂”的，是为数不少资质平平的金融机构也参与了这12块地的争夺。其中包括：中国中科担保、中航投资、亿利投资、北京涛利投资、和谐海峡信用担保、安邦财险、科智担保、联通投资、北京平准投资等等。
此外，还有一类更让人“看不懂”的企业，也参与了投标。包括：广东二十一世纪出版社、中先国际控股、标准投资集团、信宝行（宝马经销商）、天籁印象文化传播、盛大网络、三星、周大福、亚视等。
上述万通高管对本刊记者表示，上述两类企业均不具备房地产开发资质，肯定不会自己开发，极有可能背后捆绑了别的客户，上述企业只负责出面参与投标，对价是中标后得到其中一栋楼做企业的总部，投资开发工作则由其背后捆绑的企业完成。
根据“CBD核心区12宗土地招标文件”中“鼓励产业类型”显示，该12块土地中，有6块鼓励金融机构，4块鼓励总部、2块鼓励综合体开发。对开发商来说，不论哪类企业夺标，他们都有机会通过输出开发资质和专业能力的形式，与中标企业合作，参与到土地开发中。
但能够作为主体夺标，是最好不过的。潘石屹明白这一点，尽管此前，他曾试图与香港某企业联合投标，但最后还是选择了单刀赴会。
上述两类非房地产开发企业的参与，在潘看来，也并不是如此突然和不可理解。从2010年1月29日，“中服地块”的正式亮相，到“内定风波”，再到“无人报价、暂停交易”，再到重新入市。潘石屹一直参与或旁观了“中服地块”争夺背后的较量，并且从未放弃过争夺。
七个多月的暗战，最后的结果，是从只有1块“中服地块”，到如今被拆分成4块，加之尚未完成拆迁的8块土地，总计12块地集中出让，这个过程更像是一个各方利益平衡照顾的过程。
“毕竟CBD核心区的土地稀缺至极，很多人都希望能够参与到这场盛宴中。”知情人士透露，这其中的利益关系错综复杂超出想象，很多有实力、背景的企业和个人，包括中服地块周边大楼的主人，都希望在该12块土地的出让环节，体现自己的意志。
暂且不论现阶段的竞争只是争夺一张“入场券”，其后还有综合评标、竞价等环节，61家企业的积极参与，已足以证明竞争激烈程度。
潘式努力
虽然是家喻户晓的房地产明星，但潘石屹和他领导的市值约260亿元的SOHO中国，在这一场暗流涌动的巨大赌盘面前，仍显得力不从心。
2010年1月29日，北京市土地整理储备中心网站登出“中服地块”的出让信息，底价高达50亿元，竞买条件也前所未有的苛刻：不低于30亿元注册资本金的房企与不低于50亿元注册资本金金融机构的联合体，且金融机构在联合体中要绝对控股。
当天下午16时30分，潘石屹即发表微博，表达不满，称看到标书时“非常吃惊和不解”，认为对招标人资格的严格限定，使得“能够符合挂牌条件的，全世界仅有一家公司，设定的条件只是为一家公司‘量身订做’”。并痛批这种做法有违公平、公开、公正的基本原则，“让土地公开出让流于形式，成为幌子”。
随后，内定主角被锁定在远洋地产，证据是其在中服地块出让前夕，迅速由中国人寿控股，并全部满足中服地块竞标的各项苛刻条件。此后，内定主角又先后变成了泛海建设和首开集团。
知情人士透露，国土部对内定事件十分不满，称如确有其事，将严惩北京国土部门，“这给北京国土部门较大压力，恰逢新政出台前夕，不敢再出‘地王’，于是该地块的出让被叫停”。
身陷漩涡的中国人寿旗下远洋地产，也同样承受了压力。中国人寿内部人士向本刊记者透露，因为“中服地块”的内定风波，保监会在系统内批评了人寿。
远洋地产则在2010年2月10日回应，否认内定说，但它并不否认对中服地块的兴趣，并称有意参与竞拍。上述万通高管认为，远洋地产毕竟是中服地块的一级开发商，前期各个方面投入不小，参与角逐是情理之中。
在这场风波中，潘石屹担当了舆论引领者的角色。以微博形式抛出“内定说”引发公众对中服地块关注，他用孤注一掷的努力为自己争取一线机会。潘石屹太需要中服地块了，SOHO中国一向缺地，目前账面资金高达百亿，加之此前发行的28亿港元的可换股债券，以及百亿元的银行授信，SOHO中国可动用的现金多达200亿元。
2010年3月，恰逢地产新政出台前的疯狂——土地价格狂飙，“地王”频出，北京市国土部门适时叫停了“热点地区高价土地”的出让。在延长了竞买资格初审时间，仍无人报价后，中服地块的出让被叫停。
这次暂停，让运动员和裁判员都获得了喘息之机，一方面顺应地产调控的大势，另一方面也开始重新平衡布局各方的利益关系。
2010年4月30日，北京市土地整理储备中心一次性推出了北京商务中心区（CBD）核心区的12宗土地，国土部门在最大程度上允许了企业的参与。门槛被大大降低——境内外企业（除法律另有规定外）均可参加投标，可以独立投标或联合投标，时限上也较为宽裕。
对于所有参与竞标的61家企业来说，分享这场土地盛宴的概率较之最初有所提高。从某种程度来说，潘石屹的努力看到了效果。而对于有可能被内定的企业来说，公开招标、广泛参与的形式也能够得到各方的认可。
2010年5月，潘石屹在接受媒体采访时表示，将积极参与中服地块的投标。三个月后的8月2日，SOHO中国与其他60家企业一起，向北京市国土部门递交了CBD核心区总体概念设计方案和单体建筑设计方案。
“估计9月份，最后的结果就会出来，哪怕最终1%的希望也破灭了，我花费的300万元减去政府买断的100万元，我只亏了200万元。”潘石屹对本刊记者表示。
招标文件第四十五条显示：投标人投报的总体设计方案将无条件由政府使用，如政府决定采用投标人投报的单体设计方案，投标人必须无条件同意以100万元的价格将该单体设计方案卖断给政府确定的中标人。同时，政府不承诺采用任何一个投标人的设计方案。
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