小产权房变身“生态别墅”

　　“售农家院，依山而居，独户独院，学种菜，12万元起．．．．．．”这样的广告吸引了不少市民的目光。在市郊购置这样一个田间小院，放假的时候过去住住，远离城市的喧嚣与热闹，享受农家乐趣，似乎颇有点“采菊东篱下，悠然见南山”的味道。

　　然而，这样的田间小院真如广告上说的那么美好吗？它的真实身份是什么？经记者调查，它们多数属于“农业别墅”或者“大棚别墅”，是小产权房，不受法律保护。

　　□本刊见习记者　唐洁薇

　　小产权房新变种——“生态别墅”

　　尽管政府部门严查，但还是有一些“野别墅”改头换面，以“生态农业房”的名义出现在济南房地产市场。

　　家住英雄山附近的张大爷退休在家多年，前不久，张大爷散步时，有人递给他这样的小广告：“售农家院，依山而居，独户独院，学种菜，12万元起．．．．．．”

　　张大爷老家在农村，自己也曾在农村生活过二十多年，退休之后，也曾想过在郊区买块地，种种菜，过一个安适的晚年。对小广告上所描述的田园生活，张大爷心动了。于是，他拨打了广告上的联系电话，广告发布者吴女士称，别墅位于南部山区柳埠生态园，面积有两百多平米的，也有一百二十平米的，都是独立小院，还带有车库，两百多平米的售价在22万元，一百二十平米的售价在12万元左右，手续齐全。对此，张大爷有点疑惑了：这别墅的价格怎么这么便宜，而且还手续齐全？

　　这样的价格，相比于市区内每平米接近万元的商品房，确实十分诱人。

　　然而，业内人士告诉《齐鲁周刊》记者，这种位于生态园内的房子多数属于“农业生态房”或“农业生态别墅”，也有人叫它“耕地房”或“大棚别墅”，又被称为“野别墅”，性质上是小产权房。

　　如今，在全国各地的郊区都有不少开发商偷偷用“设施农业”的名义开发房地产项目，以修建大棚管护房为名，开发“农家别墅”对外出售。

　　“现在国家禁止小产权房进行交易，由于利益的驱使，一些人开始琢磨长期租赁土地开发生态房出租赚钱，逐步演变成为了变相的小产权房交易。”相关人士分析认为，开发商往往强调他们是在建设生态农业园，表明这项开发符合政策要求。

　　在“生态别墅”销售过程中，开发商往往都会称“农业生态别墅”比小产权房“安全”，比商品房“便宜”。

　　对此，《齐鲁周刊》记者咨询了北京齐致律师事务所济南分所王朝进律师。据王律师介绍，这种建在集体土地上的“生态别墅”在性质上属于小产权房，国家是不允许的，同样不受法律保护。

　　王律师向记者解释，这类房屋的购买者与开发商签订的合同实际上属于租地合同。这样一来，开发商就把风险推给了业主，自己的风险大大减少。在发生纠纷时，如果法院认定该租地合同属于以合法形式掩盖非法目的，确认租地合同无效，就无法让开发商退还承租人的前期投入，让业主“血本无归”。

　　而且，在规划图纸上，“农业生态别墅”一般标明的是配套用房，有的甚至是大棚，没有标明是用来居住的。因此，“农业生态别墅”的建筑物性质不明确。而《物权法》保护的是合法的物权，所以发生纠纷后，法院很难用保护住宅的标准来维护承租人的权利。

　　本刊记者日前从网上看到济南这样一则售房信息，“本别墅依山而居，坐北朝南，周围空气清新，置身在天然氧吧之中，环境幽静，风水极佳，有小院，带车库。交通方便，乘坐67路公交车直达，由市区开车去只需要半小时即到”。

　　记者通过网页上留下的联系方式，以买房的名义，联系到此别墅的代理中介。一位王姓经纪人向记者介绍，别墅位于南部山区柳埠镇，现在主体已经完工，户主正在进行外体的粉刷，很快就可以入住，有车库，建筑面积268平米，每平米的售价2425元，“没有房产证，办的是大证，但可以放心的购买，房子是安全的。如果看房后觉得合适，价格还可以再商量，但购房的时候要一次性付清房款”。

　　济南正规别墅房源少，每套至少不下200万

　　据了解，去年年初，在北京周边，“农家别墅”曾经达到1万多套，在城市人群中很有市场，后被北京市国土资源局进行了集中清理。

　　和迫于高房价下选择小产权房的刚性需求者不同，这类购房者追求的是环境的幽静和农家的乐趣。这一情况也反映出，随着城市生活节奏的加快，不少都市人产生了有朝一日“解甲归田”的愿望。

　　但据《齐鲁周刊》记者了解，除了这些“野别墅”，目前济南挂牌出售的正规独栋小院房源很少，济南人“大隐隐于市”的梦想难实现。

　　据21世纪不动产市场部的罗经理介绍，济南正规房源的别墅很少，而且售价很高，每套在200万元以上，在中介挂牌出售的小产权房性质的别墅也不多，“咨询这类别墅的以老年人居多，不过，我们也不推荐，毕竟办不下房产证，风险大。”

　　玛雅房屋顺鑫加盟店销售经理王静表示，这样的小产权别墅不能做银行按揭贷款，需要一次性付清房款，而且位置都比较偏远。

　　证件齐全的老房子则多数在等待政府拆迁，以获得经济补偿。户主多选择出租的方式，不会出售。有的房子年久失修，周围居民也很杂乱，所以承租的多为外来务工人员，或者做开店面、厂房之类的商业用途。

　　玛雅房屋和平店经纪人齐建春向记者介绍，市区小产权独栋小院的价格如今也不是很便宜了，靠近市区的都在3000元—4000元／平方米，地段稍好的在5000多元／平方米，如新店花园、工业北路和全福立交桥附近。建议买房人在购买这类房产时，首先考虑房产证的问题，其次才是位置和付款方式等。

　　■延伸阅读

　　济南曾经拆除的“野别墅”

　　 济南市政府早在2005年8月就已发布通告，严禁任何村（居）、单位和个人以任何名义在村居（包括其他集体经济组织）所有的集体土地或管理使用的国有土地上进行违法建设。

　　但在利益的驱使下，还是有开发商在集体土地上开发房地产项目，执法部门对此打击违章建筑的力度也在不断加大。

　　记者查阅了这几年济南市拆除“野别墅”的相关资料。

　　2007年6月，历城区执法局依法拆除仲宫镇东罗园村的四栋“野别墅”，执法人员介绍，四栋违章楼房不具备合法的手续，总体的建筑面积在2000平米，拆除时楼体已经建了约一半的工程，每栋高度在两层以上，在拆除的过程中，户主始终没有现身。

　　2007年8月，天桥区依法强拆黄河南大坝南侧丁庄工业园内违法违章建筑。被拆建筑是建于黄河南大坝南侧绿树林畔的三栋小别墅，位于一家生产乳制品企业的厂区最北部，紧贴黄河南大坝。天桥执法局提供的资料显示，这三栋别墅无任何规划和施工手续，拆除前已全部封顶。

　　2008年9月，济南市国土资源、公安、行政执法、建设、环保等部门展开联合执法，对非法占用历城区仲宫镇耕地建设的37栋违法别墅进行了依法拆除。据了解，这37栋别墅是山东一家房地产公司开发。这家公司未经批准，自2006年开始以“以租代征”的方式，非法占用济南近郊村庄耕地43亩，非法建设别墅。■声音

　　省政协委员、山东建筑大学艺术学院副院长邓相超——

　　硬化的南部山区是济南的严重威胁

　　南部山区是济南的水分涵养地，必须严格控制非法建筑，但是据我从济南市规划局了解到的信息，现在南部山区用的小产权建筑有泛滥成灾之势，除此之外，有的单位在那里建立数千亩的“员工培训基地”，类似的问题性质非常严重，2007年的“7·18”，山洪从南部山区到市区仅用了半个小时的时间，重要的一个原因就是南部的地面被认为硬化地太多，这对济南市区是个严重的威胁。

　　尽管从2008年，济南市就出台了严格的规定措施，但是的确有有增无减的趋势。这里面有几个原因：南部山区离市区比较近，在市区房价暴涨的情况下，很多经济能力不够的人选择去买小产权房；另外就是一部分自身实力比较雄厚的经商、从政者等，看中了南部山区的生态环境，也喜欢去买个小产权房作休息度假之用；此外，南部山区主要为山地，当地农村的经济水平一般，当他们发现建小产权房的经济效益比单纯的农耕、养殖来得快也大得多的时候，就会积极地建小产权房；再者，济南市有关部门在法规的执行力度上偏弱，措施不到位，处罚的罚款远远小于建小产权房的收益，有时候碍于人情味，大事化小，小事化了，措施执行不严谨。

　　总体来说，在南部山区小产权房已成现实的情况下，有关部门应该研究怎么面对，出台相关政策和法律规定，妥善处理小产权房问题。