地产巨头半年报“看上去很美”

　　截至昨日，“万保招金”地产四巨头半年报已全部出齐，上半年地产股的业绩乃至下半年的行业走向大致有数。虽然地产巨头的业绩依然靓丽，但靓丽业绩的背后却有着深层次的忧虑。

　　房地产仍属暴利行业

　　房地产调控百日，但开发企业基本不为所动，不仅如此，房地产仍为 暴利行业。以万科为例，上半年营收下降23%（从218.09亿元减至167.66亿元），但净利润却从25.24亿元增至28.12亿元，增长11.4%。原因无他，就是因为期间房地产业务毛利率比上年同期提高5.26个百分点，达到28.95%；毛利率为什么上升？对此，万科的说法是：“主要反映了2009年市场回暖所带来的项目利润率回升”，说白了就是涨价，就万科而言至少涨了20%。正是靠了涨价，上半年四巨头营收增长19.93%，可净利润增幅达43.09%。

　　二季度环比业绩猛降

　　从半年报的趋势看，四巨头今年业绩无碍，但明年就难说了。

　　如上述，上半年四巨头盈利同比增长43.09%，估计地产股平均增幅至少在30%以上，下半年尚能保持高速增长，因为房地产结算具有滞后性。上半年四巨头实现销售收入437.37亿元，可预收账款高达1028亿元，也就是说，两个上半年的收入和利润已经到手，尤以万科最为笃定，其上半年营收167亿元，预收款为453亿元，预收款相当于营收款的近3倍。

　　即便如此，二季度同一季度相比，地产股增速已明显放缓。最典型的是金地集团，公司上半年盈利同比增长3.27倍（从2.87亿元猛增至12.27亿元），但其中11.65亿元是一季度实现的，即环比下降94.7%。上半年四巨头盈利同比虽增43%，可环比仅增8%，其中金地、招商两家预收款分别下降15.4%和12.7%。如果有关部门坚持对房地产调控不放松（因为房价未跌，开发商仍享暴利），今年地产股业绩将呈现一季比一季低的格局。

　　资金链已经紧绷

　　四大地产巨头资金链已绷得很紧，但拿地仍不松手。最明显的指标是经营现金流，一面是卖房预收款减少，一面是拿地不断，开工施工大增，于是表现在现金流上均为巨额流出。其中保利地产经营现金流从上年的54.53亿元减至-233.48亿元，下降528%；四巨头合计从上年210亿元降至-394亿元，下降287%。

　　对地产行业来说，存货和现金流是最重要的两个指标，今年上半年四巨头净资产合计不过增长4.83%，可存货增长高达28.64%，净增630多亿元（还不包括地价款、土地保证金等预付款项），在预收房款增加不多的情况下，只能靠举债。连一向稳健的万科都已出现部分“险情”，多年来万科总资产基本上由三个“三分之一”组成，即三分之一为股东权益（净资产），三分之一为预收款，三分之一为银行贷款等负债；可今年中报其1600多亿元总资产中，权益加上预收款仅占53%，另外47%都已变为负债，仅应付账款和其他应付款就高达250亿元，不难想象，有相当部分就是应付的工程款等项目。由此可见，若银根持续抽紧，影响所及就不仅仅是房地产业。 (来源：新闻晨报)