看好中国商业地产 外资基金欲投资扩张

　　看好中国商业地产外资基金欲投资扩张

　　■本报记者 张一鸣

　　加大投资

　　上周，来自新加坡的丰树集团中国首席执行官卢仕在北京透露，正计划启动一个在５亿—１０亿美元专门投资于中国地产项目的基金。虽然丰树在亚洲管理并拥有价值１３０亿新元（约合人民币６５０亿元）的资产，但此前并没有专门针对中国市场的基金，投资中国市场的基金为丰树印度中国基金（简称丰树印中基金）。

　　卢仕在接受中国经济时报记者采访时表示，该基金计划在今年底明年初启动，实际的基金规模和启动时间取决于印中基金的使用情况、交易运作和基金的实际需求。

　　新基金成立后，丰树在中国内地的投资将大幅增加，此前丰树印中基金规模为１１．６亿美元，投资方向以中国和印度这两个市场的写字楼、商场和住宅物业的开发，占到丰树全部资金总量的６％。

　　卢仕称，新基金将主要投向中国内地的一线城市，商业地产将是该基金关注的重点，并不排除进入住宅市场的可能性。此前，丰树通过印中基金先后在中国投资建设北京丰树大厦和佳程广场、西安未来城以及佛山南海的富丰新城四大商业项目。

　　世邦魏理仕中国区首席运营官金勇在接受本报记者采访时指出，目前住宅市场是宏观调控政策的焦点，受到的调控影响较大，从现状看，外资机构投资在住宅市场中所占比例较小，对调控的影响不是很大，并不能够影响未来楼市。“外资机构投资对商用房地产项目的关注度一直很高。”他说。

　　楼市机会

　　丰树显然已经加快在商用房地产项目上的布局，今年下半年由丰树集团投资的西安怡丰城将正式开业。丰树方面向本报记者证实，下一步将在国内其他地区复制新的怡丰城，这意味着该公司将加大投资中国内地零售物业的力度。

　　此前，在丰树投资中国市场的五大投资类别（办公楼、零售、物流、工业园、住宅）中，投资成本相对较低的物流类项目占据较大的比重，办公楼、零售和住宅一直是其短板。

　　“丰树在中国投资商用地产多采取购买旧楼进行改造的方式进行。”卢仕坦承，这种方式能够有效降低企业成本，他们不会参与到内地的土地拍卖中。事实上，丰树“旧物改造”式的扩张方式在未来或将获得更大的市场。有分析人士指出，随着宏观调控的不断深入，开发商资金链进一步吃紧，２００８年一些开发商迫于资金压力不得不出售资产的现象或将重演。未来或将有更多的收购案发生。

　　但在金勇看来，目前多数的商用地产买卖行为都是发生在国内机构之间，外资占有的比例并不很高。“随着保险法细则的出台，机构投资商用地产的热情在上涨，但由于商用地产和住宅市场相对独立，并不能够直接影响未来住宅楼市的走向。”金勇说。

　　分析人士认为，不能简单地对丰树在中国的投资行为作出判断，对中国楼市下一步的走势并没有信号作用。“长远来看，调控对房地产市场是有利的，房价增长太高太快会影响市场的健康发展。丰树对未来的中国市场有信心。”卢仕表示，丰树注重长远、固定的投资回报，当前中国政府对房地产市场的调控政策对他们的影响并不大。

　　“外资机构在中国房地产市场中的投资，商用地产占有较大的份额，他们多倾向于持续性的长期的投资回报。加大对商用地产的投资，说明外资长期看好中国的持用型物业的前景。”金勇强调，商业地产的主要驱动力在ＧＤＰ的增长，但从目前的情况看，这种驱动力正在不断减弱。