来源：中国经营报
作者：张明
这是一个土地市场躁动不安的季节。
与2009年大刀阔斧争抢地王不同的是，2010年的楼市“冰冻”让地产大佬们有了“谨慎”的借口，不过这并未让赵宁停下手中的工作，作为一家“地产百亿俱乐部”的研究中心负责人，他需要适时研究拿地策略，逆势出击。然而，此时赵宁
今年调控四个月下来，拿地已不是一线房企在2010年的首要任务。然而面对各地进入8月份以来陆续推出的优质地块，保利地产、中国铁建等央企的低调拿地，赵宁还是觉得，也许可以择机而动了。
拿地良机 开发商难以拒绝
成都攀成钢区域，两幅新地的即将入市，再度搅乱江湖人士的心。
“此次推出的土地面积近700亩，已经引起了众多港资及央企地产公司的关注，价格仍将维持在1100万元/亩之上，但用这个价格能拿下新鸿基等筹备了3年的同等地块，显然是一个不错的时机。”8月11日，一家央企地产公司成都负责人如是对《中国经营报》记者说。
2007年12月17日，新鸿基以1200万元/亩，总价31亿元的价格，将攀成钢第一块土地259.078亩收入囊中后，因为西部金融中心的一纸规划，至今总计2000多亩攀成钢土地已经拍出多幅，土地价格从未低于1100万元/亩。
在楼市调控仍向纵深发展之际，对土地有如此感受的大多仍是国内一线央企地产公司。“从后市的判断来讲，我们并不是非要现在拿地，但现在往往能以底价拿下理想的地块，符合公司的策略。”上述人士表示，攀成钢区域的地块，楼面成交价在6000元/平方米之上，加上建安成本，三年后该区域的楼盘集中亮相时，售价肯定在1.2万元/平方米之上，“现在的时机肯定比2007年还好。”
开发商的积极看好更多来自于政府的“配合”。“当下楼市和土地市场双双降温，地方政府为配合调控基调和保证出让成功率，主动下调了出让地块的底价，也对房企有鼓励作用。”成都一位土地一级开发商负责人表示，当前的土地出让只有两种选择，一是推迟推地，二是降价促销。由于上半年很多地方的供地计划完成并不理想，下半年肯定将有更多的土地推出。“我们也调查发现，去年很多未能实现土地储量目标的开发商也希望抓住现在的良机”。
积极参与 谨慎试探
“虽然楼市调控仍在继续，但我们采取均匀、谨慎拿地策略的同时，更注重区域选择，理性等待合适时机合理扩充土地储备。”面对土地市场的纠结，招商地产人士如此解释。
7月底，招商地产采取联合开发的方式在广东佛山以总价约11亿元拿下两幅土地。在招商地产董秘刘宁的预期中，“明年下半年的房地产形势将出现好转，届时推出的项目应会感到乐观。”采取联合开发的方式，布局二三线城市已成为招商地产“谨慎”扩充土地储备的策略之一。
“很多房企从7月份开始，明显加快了拿地的参与力度，为下半年可能到来的土地供应高峰探路。”赵宁表示。
身先士卒的仍然是央企。
8月4日，保利地产公司耗资18.8亿元，在佛山、广州市番禺区、连云港、长春拿下四幅地块；就在同一天，远洋地产在上海以底价取得两幅“区域地王”，而中粮地产则以9.79亿元拿下了杭州的一幅土地。
“虽然央企地产公司仍是这波拿地的主力军，但在选择土地上更加谨慎和理性了。”星原地产分析师顾重认为，从拿地的选择上看，招商地产因为融资受阻选择了合作开发，保利地产则是快速开发维持土地储备的需要，且明显加强了商业地产的土地储备；而中粮在杭州土地储备明显偏少。
对于国企近期积极拿地的信号，中原地产研究中心分析师许萌认为，国企开发商眼下主要出于两种目的：一是在一线城市拿地，选择底价拿下稀缺性地块；二是趁楼市调整期间，完成二三线城市布局。
在多位开发商看来，一般下半年才会迎来土地供应的高峰，而现在的拿地只是一次试探。
难期盼的未来
但面对下半年不确定的土地市场走势，一线房企显然还有更多的打算。
“一方面是不能错过时机，避免市场好转后踏空；另一方面是探寻更多的拿地方式。”赵宁说，眼下政府对于土地的期待仍然偏高，在房价未跌的情况下，地价也难有迅速反应。换言之，“眼下即使是个拿地的好时机，也要保证资金的安全，特别是一线城市的调整还很难判断未来的格局。”
中原地产的最新统计显示，内地房企上半年购置土地面积694.42万平方米，同比下降28.4%。从成交价格来看，土地市场逐步趋于理性。“5月份之后，土地市场渐趋平稳，特点是流标率较低，拿地溢价率继续回落，二三线城市的土地成交量比重明显增加。”
另据中国指数研究院数据信息中心监测显示，2010年上半年，全国103个城市累计供应住宅用地20335.8万平方米，仅完成了全年计划的11%，一线城市的推地情况并不理想。
即使是手握巨资的一线地产商也并未放松对市场的重新“审慎”。
2008年曾在拿地上“踏空”的万科在2010年上半年以251.44亿元的拿地总价和1040.28万平方米的总面积，占据着内地房企拿地的榜首。万科总裁郁亮表示，“万科现在手持191亿元现金，但仍将严格控制拿地成本，新项目将主要位于房价、地价较为稳定的二三线城市。”
“对于坚持快速滚动开发的万科、保利、恒大等地产商来说，他们的判断周期更短，虽然手中握有较多现金，但出于对未来市场变化的判断，一方面他们手中的土地储备只能维持三四年的开发量，需要不断拿地，另一方面又需要通过增加商业地产开发等调整开发节奏。”顾重表示，市场的变化正考验着房企的拿地策略。
保利地产董秘岳勇坚透露，他们曾做过一项压力测试，公司目前的账上125亿元资金已经可以覆盖需要支付的地价款和在建工工程款项。“但连续三年现金流为正的地产公司肯定不是好公司。”他表示，保利地产将稳步加大商业地产投资，增加持续性经营收入占公司营业收入的比重，“肯定不会去盲目地拿地。”
“坏市场总是体现好公司的各种能力。”赵宁表示，拿地能力则是地产公司的一项至关重要的能力，“对于未来，不悲观、不乐观。”
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