抄底中国收益几何？丰树地产路线图解密

　　“我们现在还有大量没有动用的投资基金，接下来会继续进行投入。”丰树产业私人有限公司（以下简称“丰树集团”）首席财务官黄民雄对本报表示，其中中国区域将成为该公司投资的重点区域。

　　近日，新加坡淡马锡集团全资控股子公司新加坡丰树集团宣布，该公司正计划启动一个规模为5亿—10亿美元的地产基金。这项以中国为重点的基金，将在其2008年推出的丰树印度中国基金完成以后启动。

　　丰树集团此时对中国项目以及发展战略的高调作风，与之前的低调判若两人。显然此前在中国的投资，让丰树颇为满意，而丰树在商业地产运营上的独特模式，也正在变得更为清晰。

　　先私募再商业

　　丰树集团出现在中国公众视野中，主要源于两起大型收购案：2008年，丰树印度中国基金 以9.14亿元人民币收购原摩托罗拉大厦；2010年4月，该基金以29亿元人民币代价，收购佳程广场。目前，丰树集团在中国的房地产业务，全部由丰树印度中国基金投资。

　　除上述两个收购项目外，该基金还投资了西安和佛山的两个综合地产开发项目，为住宅加商业模式，丰树集团在新加坡成功运营的一站式零售商场品牌怡丰城将入驻其中，怡丰城所占面积全部需要持有，所占比例并不小。以西安项目为例，该项目住宅建筑面积10.3万平方米，商业面积怡丰城为6.2万平方米。

　　丰树集团的中国业务，以持有商业物业为主的运营模式十分明显。持有商业回报周期长、会沉淀大量资金，这让中国诸多本土开发商头疼不已。初入中国，就花费巨额资金进行持有物业的收购和开发，上述困境，丰树能否免俗呢？

　　黄民雄表示，丰树印度中国基金在收购摩托罗拉大厦和佳程广场以后，这两个项目的运营状况发生了明显的变化。2008年9月收购摩托罗拉大厦，由于摩托罗拉公司的撤出，该项目当时入住率只有6%，而截至今年6月21日，该项目入住已经上升至70%；佳程广场在4月收购时入住率是75%，截至今年6月21日，三个月之内，入住率提高至79%。

　　“摩托罗拉大厦现在的价值已经提升，如果出售，我们能够收回回报；而佳程广场当初的售价，比估价低了约7%，现在的租金也比我们想象的要高。”黄民雄说。

　　据了解，丰树在收购佳程广场时，速度非常快，2009年12月开始讨论，2010年2月初就已经谈妥。丰树动作快、付款快且不需要任何附加条件，这深受卖主的青睐，也是丰树能够轻易获得7%折让的原因。

　　然而，租金收益能满足丰树印度中国基金对投资回报率的要求吗？根据佳程广场出售之前的信息公告，其2009年租金收益为2.1亿港元，按当时汇率折合成人民币约1.86亿元，以丰树29亿元的收购成本计算，年回报率约为6.4%。

　　即使后来佳程广场租金收入有一定增长，但与丰树印度中国基金的回报率也相差甚远。

　　丰树印度中国基金成立于2008年，投资周期为10年（2008年至2018年），投资回报率为18%-22%。但黄民雄认为，这两个项目能够满足回报率的要求，其中一个主要原因在于物业价值的增值。摩托罗拉大厦收购于金融危机期间；而佳程广场收购于2010年初，都是中国物业价值偏低的时期。回报率不能只看租金收入，“现在项目还没有出售，回报率还不知道。”黄民雄表示。

　　显然，丰树能够经受持有商业地产的资金压力考验，在于其先成立私募基金，再进行商业收购和开发；同时，丰树本身又是这一私募基金的投资者和管理人，与投资者形成利益共同体，又具备较大自主权。以丰树印度中国基金为例，其拥有总额11.6亿美元的总承诺投资，其中丰树集团占股43%，其余资金来自投资者。中国项目的收购和开发，正是来源于这些承诺资金的投资。丰树则可以将注意力更多集中在如何选择好的项目和保证回报率上。

　　尽管黄民雄表达了对持有的中国物业增值的乐观，但他依然谨慎表示，丰树印度中国基金未来选择将资产出售或做REITs上市，两种方式都有可能，关键在于实现投资回报率。

　　在中国西安和佛山的开发项目中，丰树依然在精心经营其商业面积，但住宅产品的出现已经预示着丰树在中国投资模式的重要走向，即住宅加购物中心的模式。丰树表示，其住宅产品并没有受到调控的显著影响，其佛山南海项目，今年6月底首期开盘，目前已经售出70%。住宅的出现，能在短期内带来可观的现金流，这不可谓不是因地制宜的好办法。

　　房地产加资本管理

　　“我们的商业模式，是把房地产的专业知识与募集资金的模式结合起来，称为房地产资产管理模式。我们不仅筹集资金，自己也投资，并作为其中的大股东。”黄民雄表示。

　　既有房地产的开发和运营经验，本身又具备资本运作的能力，这是丰树模式的特点。从其首席财务官黄民雄的简历来看，在加入丰树之前，其拥有超过14年的亚洲地产投资银行经验，其中10年里，黄民雄在美林公司驻新加坡、香港和东京的分公司工作，2005年底离开美林之前，任新加坡投资银行部董事和主管。而丰树集团的战略转变，正是始于稍早之前的2004年。

　　2000年由新加坡港务局剥离房地产业务成立的丰树集团，当时大部分的资产为旧项目和未开发的土地。现在丰树在新加坡的项目，很大部分都是由之前的旧项目改造而成。2004年，丰树集团的房地产资产全部为自有资产。从2004年起，丰树集团开始转变商业模式，采用管理服务费和私募股权为主的资产管理模式。此后，随着这一商业模式的成功转型，公司的成长开始加速。2004年，公司房地产总资产为20多亿新元，截至2008年，其房地产总资产达到120亿新元左右，其中自有资产占比52%。

　　目前，丰树集团管理着两个上市的房地产信托基金和4个私募股本房地产基金，涉及到物流、工业和房地产等多个领域，丰树印度中国基金就是4个私募基金中的一个。除此之外，上市信托基金之一丰树物流信托，丰树在其中所占比例为44%，4个私募基金中的丰树工业信托、丰树工业基金，丰树分别占比30%、40%。而根据丰树集团2009年年度报告，2004年至2008年，丰树股东总资本的复合年均增长率达到20.1%。

　　“只有纯粹的酒店式公寓我们不会投资，其他的我们都会投。”黄民雄表示，“一方面这不是我们的专业，另一方面酒店的运营是不赚钱的，除非卖掉。”他表示，即将启动的针对中国地产项目的新基金，丰树印度中国基金的投资者也会感兴趣。