西方如何统计住房空置率

　　空置率成为了国内楼市的“哥德巴赫猜想”。有媒体近日报道，上海市统计局两年前启动的“现有住房闲置情况”调查已经搁浅，原因是调查过程中遇到了标准不统一等问题。国家统计局新闻发言人近期也针对住房空置率话题公开回应表示，要想摸清确切的住房面积、住房结构情况，还有待住房普查。

　　在西方国家，空置率是政府部门评判楼市供求状况的风向标，其计算模式成熟且数据透明。相形之下，近年来由于我国楼市建设速度较快、业界尚难形成统一衡量标准等因素，2008年之后权威的住房空置率数据一直付之阙如。然而，坊间对楼市空置率偏高的质疑之声却日渐高涨。应当看到的是，房屋空置与土地囤积一样，均是房地产业资源闲置的重要表现。对此，主管部门当尽早厘清有关数据，并有针对性地祭出调控利器。

　　其实，空置率概念在西方国家由来已久，已成为楼市调控的重要依据。在欧美国家，空置房被定义为没有投入使用，尚处于待出租或出售状态的房屋。空置率多以全部房屋存量为分母，以全部空置房屋为分子，计算出总的空置率；并进一步依据诸如居住、办公、商用等用途，以及出租或出售等交易方式细分空置率。与此同时，西方国家对空置房均有严格的控制举措。例如在德国，业主被要求须在短期内让空置房屋得到重新利用。在房屋闲置率超过10%的市镇，地方政府甚至会推倒无法出租的住房。在法国部分城市，在房屋闲置第一年，业主须缴纳房屋市值10%的罚金；第二年为12.5%，第三年则为15%。在丹麦，政府部门早在50多年前就开始对闲置6周以上房屋的所有者进行罚款。

　　客观而言，西方国家大规模的城市化进程也已结束，不确定因素较少，这给房地产的管理工作带来了便利。而时下中国各大城市的建设正如火如荼，有数据显示，中国一年竣工的建筑面积就相当于所有发达国家的总和，纷繁复杂的变化因素加剧了主管部门的监管难度。当前，国内各界对住房空置率的计算方式众说纷纭，难以统一。首先，“空置房”的概念尚未有定论。有人将其定义为商品房未销售的房源；而也有人认为是指存量房中用于投资的无人居住房；还有人认为，空置房应是以上两者之和。其次，空置率的计算基数不明，有些地方以当年商品房竣工面积为计算分母；也有部分地方以前3年竣工面积之和为分母。因为各方的理解大相径庭，依其思路计算出的空置率数据也相去甚远，无法服众。

　　事实上，即便没有明确的官方数据，部分地方的居民也能感受到楼盘空置率实况。有网友就北京、上海等城市部分大型楼盘夜晚“黑灯率”较高等现象给予曝光。同时，也有媒体记者证实，其实际走访的某些社区的确存在着无人居住或少人居住的现象。开发商捂盘惜售、投机客待价而沽等因素，被指为引发楼盘大面积黑灯的首因。据此，不少公众呼吁，房地产主管部门当与水务、电力等部门联手，以公用事业费为突破口彻底查清空置房状况。

　　民众之所以对住房空置率如此关注，关键还在于其反映了社会资源配置的公平性。在许多人蜗居的同时，却有另一部分人士拥有多套住房，并随着房价上扬而轻松获得资产增值，由此引发的心理落差需要行政力量给予适度平复。需要提及的是，催生国内楼市投机猖獗的一大主因就是保有成本偏低，无论开发商囤地还是商品房投机皆是如此。故而，如若能够参阅国外经验，或通过行政惩戒、或利用房产税等经济杠杆提高保有成本，使囤房行为利润微薄甚至无利可图，那么楼市中自然会有大量抛盘涌现。

　　届时，随着闲置房源入市加快、存量商品房得到盘活，商品房市场当下供不应求的矛盾也将会有所缓解。因此，从打击楼市投机本源着手降低房屋空置率，将收到事半功倍的绩效。当然，为实现这一目标，主管部门需要做好大量基础工作，诸如建立全国统一的房产统计数据库、科学设计房产税实施细则、切断地方政府与房地产业的利益纽带以加强政策实施力度等，均属其列。

　　总之，虽然国内对房屋空置率的科学统计难以一蹴而就，但其背后所隐匿的社会资源配置失衡现状却应当得到主管部门的及时回应。就此而言，以提高商品房保有成本为目的的具体举措当尽快推出，最终才能够让商品房的市场属性得到显现。 (来源：马红漫)