楼市调控政策层层加码 监管层力挺政策不动摇

　　目前，一些相关的开发商名单已经交予银监会，银监会将据此对开发贷款做一次全面的风险排查，并根据闲置土地类型对贷款及时采取保全措施。

　　在楼市调控的关键时刻，银监会澄清社会传闻之举，意义深远。充分表现了监管层坚持调控力度不放松，确保政策实施的稳定性和持 续性的决心。

　　打击开发商囤地、开展新一轮房地产贷款压力测试、叫停第三套房贷。

　　随着近期监管层对楼市调控政策的层层加码，有关楼市调控力度松动的传闻不攻自破。

　　部委联手打击囤地

　　囤地是部分房地产企业生钱的偏方，这是开发商公开的秘密。这一延续了多年的“潜规则”，在此轮调控中成为众矢之的。日前，泛海建设囤地5年超过经营30年利润的消息一经曝出，公众哗然。让泛海建设囤地的行为昭然于社会的，是一份在业界被称之为《有关房地产开发企业土地闲置情况表》，这是国土资源部针对土地闲置问题组织开展集中整治的“成果”之一。目前，一些相关的开发商名单已经交予银监会，银监会将据此对开发贷款做一次全面的风险排查，并根据闲置土地类型对贷款及时采取保全措施。

　　国土部要求，已闲置满一年不满两年的，按照出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费;土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用。而银监会有关人士也向记者表示，银行方面已经要求坚决落实4月14日以来国务院出台的系列调控政策，其中对于有闲置用地的房地产企业，执行限制贷款、停止授信的政策口径。

　　据悉，国土部门将“闲置原因”一栏分为两类，一类是由于企业自身原因导致的土地闲置，另一类系由地方政府的原因导致的土地闲置。根据此前的《闲置土地管理办法》和《国务院关于促进节约集约用地的通知》规定，对于有闲置土地记录的企业将予以限制贷款和停止授信。

　　某商业银行人士告诉记者：“现在因为企业自身原因导致闲置的，政策是很明了的，一律停发新开发项目贷款并逐步收回原有贷款。由于地方政府原因导致的闲置，银行方面在信贷政策的口径上，还没有明确的说法。”

　　北京一家股份制银行的人士也向记者证实：“对其他原因闲置土地的企业，该行目前正按照银监会的规定，配合有关部门拟定改进方案，并积极保全资产。结合贷款条件和贷款合同的约束，采取处罚、保全等救济措施。”

　　此外，继国土资源部将全国1457宗闲置用地详情交付银监会后，监管部门近期也向住房和城乡建设部表达了类似意见，希望后者能提供有关开发商的名单以便监管。

　　房贷压力测试加码

　　而与打击囤地行为一起进行的，还有银监会重启的部分城市房地产贷款压力测试，与前期相比，压力预设条件更大大加码。

　　前期开展的压力测试结果显示，在房地产价格下降30%、利率上升108个基点的重度压力环境下，样本银行房地产不良贷款率会上升2.2个百分点，税前利润下降20%;46家农村商业银行不良率将上升3.5个百分点，贷款损失率增加30%。这也就是说，如果房价下跌超过30%，风险十分现实。

　　不仅如此，上述商业银行人士还告诉记者：“银行体系内与房地产相关的上下游行业贷款余额更大，且授信业务中一般没有抵押品，有的也主要为房地产，其风险和市场价格波动关联度极高。”

　　记者还从有关方面证实，从上月开始，监管层已经要求各银行开展新一轮压力测试，而测试假定条件在原来“房价下跌30%”的基础上更为严格，对一线城市房价上涨过快的地区，预设“房价下跌50%”的条件下进行压力测试，并分地区、分贷款类别开展压力测试，同时要对与房地产关联度较高的钢铁、水泥、建材等行业的贷款敞口结合风险变化做压力测试。

　　与此同时，业内专家也表示，压力测试是商业银行经常使用的前瞻性风险管理手段之一，“房价下跌50%”只是极端情景假设，并不代表监管层对房地产市场走势的判断，也不代表房地产信贷政策可能出现变动。而此番布防，可视为监管层的未雨绸缪之策。

　　第三套房贷被严格监控

　　6月以来，随着楼市调控的持续深入，一线城市里一些全国性的品牌开发商采取了实质上的降价促销策略，为数不少的新开楼盘价格低于之前的市场预期。

　　据媒体报道，在银监会近日口头要求京、沪、深、杭暂停第三套房贷后，北京少数对第三套房贷“网开一面”的银行目前已全部叫停这一业务。据了解，银监会方面对叫停京、沪、深、杭的三套房贷并没有下发书面文件。针对第三套房贷发放，最新的官方口径是银监会8月5日就“银监会是否建议部分地区暂停发放第三套房贷”及房价下跌60%压力测试表态，措辞十分谨慎。

　　银监会以答记者问形式作出回应称：“对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。”

　　在楼市调控的关键时刻，银监会澄清社会传闻之举，意义深远。充分表现了监管层坚持调控力度不放松，确保政策实施的稳定性和持续性的决心，同时也反映出部分银行在房贷政策执行和风险控制方面仍存在漏洞。

　　目前，受融资渠道限制、融资成本上升和市场销售不畅等因素的影响，房地产开发商财务杠杆将面临严峻挑战。因此，进一步加强房地产开发贷款的管理很有必要。

　　有银行人士告诉记者，目前各行大都已经对开发商实现名单式管理，设置底线。同时，按照“受托支付”、“实贷实付”的原则控制放款节奏。 (来源：金融时报)