外资卖场加速自建物业

　　物业成本高居不下，行业利润日渐微薄，选址扩展困难重重。如此的背景下，零售商如何保持业绩增长？

　　8月12日，TESCO宣布，集团旗下地产公司签署厦门七星“Lifespace乐都汇购物广场”项目。在这之前，TESCO已在青岛、秦皇岛和抚顺开出三家乐都汇购物广场。

　　除TESCO外，宜家、欧尚、麦德龙、正大集团等外资零售企业在自建物业开展商业地产模式上进行诸多尝试。而来自法国的家乐福，今年7月与河北保龙仓成立合资公司，也将以商业地产的模式在河北发展。

　　零售商转战商业地产的弦外之音是，在行业竞争日趋激烈的今天，零售企业不再满足于经营单一的零售业务，开始学会零售与地产“两条腿走路”。　　零售商自建物业

　　TESCO计划未来一年内将在中国开出9家Lifespace乐都汇购物中心。这家以大卖场为主营业态的零售商，正在加大在商业地产上的投入。

　　Lifespace乐都汇购物广场是TESCO全力打造的购物中心品牌，其中TESCO超市承担购物中心主力店的角色，TESCO的战略合作伙伴，如肯德基、必胜客、好利来、达芙妮、艾格、米奇、爱乐游园地、金逸院线品牌等相继引进，最终形成集合购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的综合购物业态。

　　对于Lifespace乐都汇购物广场项目，TESCO从中扮演的角色不再是单纯依靠销售商品赚钱的零售商，俨然成为涉及地产开发、运营、招商、物业管理的地产商。

　　事实上，零售商自建物业的趋势在2009年已蔚然成风。在不断上涨的租金压力下，零售商试图通过运作商业地产来提升商业升值空间。

　　2009年，宜家宣布“捆绑”英特宜家进军商业地产。据了解，双方以49%和51%的股权关系共同投资打造英特宜家购物中心。

　　除宜家之外，台湾统一旗下企业，欧尚超市也在计划将自建购物中心作为其在中国市场的重要发展模式。欧尚投资3.2亿元在苏州建设了其中国的第一家购物中心。其他外资零售企业包括韩国乐天玛特、日本永旺集团等也纷纷追加投资购地自建物业。

　　城市综合体的诱惑

　　“开发商业地产可以带动周边房地产楼盘的销售，而随着周边社区入住率提高，反过来增加商户的销售”。有业内人士认为，开发商业地产对零售商的销售起到相互促进的作用。

　　“对于一个商业地产项目来说，随着主力店的入住，商铺的售价不断上升，租金也随之水涨船高”，一位业内人士对记者表示，物业的溢价为开发商带来丰厚的利润。“以宁夏银川的万达广场为例，今年年初商铺的开盘价是每平方米一万元左右，而随着TESCO的入住，目前商铺的价格高达三万多，租金也相应上涨”。该人士表示。

　　因此，与零售行业低微的利润相比，开发商业地产更具诱惑力。中国商业地产联盟秘书长王永平表示，零售业是很辛苦的行业，绝大部分超市都营业到晚10点，利润率也不高，行业的利润平均值也就是1%~2%。而房地产业是暴利行业，也是促使零售行业转投商业地产的原因。

　　此外，零售商开展商业地产在现金流方面有着得天独厚的优势。由于零售商给供应商结账时至少有一个月的账期。因此，一个月销售商品所得的现金流如同没有利息的贷款。以年销售额120亿元零售企业为例，这将意味着，它平均每个月至少有数亿元的现金掌握在手中。而投资回报较高的商业地产，则是很多零售企业的通行做法。

　　“零售商手里有了大笔的钱，纯粹用于扩大营业规模的话，往往培育期又太长。因此，有许多零售企业就选择了零售业+地产的复合发展模式，其实国美和苏宁都是属于这种模式。”上海尚益企业管理咨询有限公司总经理胡春才告诉《中国经营报》记者。

　　零售商投资商业地产的另一重难言之隐是，随着竞争不断加剧、房租日益上涨，零售企业的盈利空间越来越小。公开资料显示，国内连锁百强企业的平均净利润率只有1.32%，即便是销售额排名前十位的国内零售商，净利润率也只有1.77%，这与商业地产升值空间相比，投资回报率相差甚远。有零售企业家自嘲是“给地产商打工的”。因此，给别人打工还不如自己当“老板”是一些零售商普遍心态。

　　投资还是投机？

　　尽管一些企业做的风生水起。但对于零售商进军商业地产，有专家保持谨慎态度。

　　“连锁超市开展商业地产，难点在于招商环节。尽管一些超市与麦当劳、肯德基、味千拉面等餐饮连锁企业保持密切的战略联盟，但商业地产的招商涉及到百货、娱乐、酒店等多种业态，需要有专业的团队来进行操作”。一位业内人士如此表示。此外，零售企业自建物业周期较长，在一定程度上阻碍了扩张的步伐。尤其在国内一线城市商圈日益饱和、地价飞涨，更加增添了有利商圈选址的难度。

　　“自购物业投资大、回报周期长，对现金流的要求非常高，并且需要大量的资金。”北京同世飞天商业顾问机构董事长张璋介绍，零售行业不应该将大量的资金沉淀在购地方面，这会严重影响企业的扩张速度。

　　从操作层面，传统零售商涉足商业地产应当谨慎。“投资一个购物中心项目动辄要上亿元的资金，而零售业是"轻资产"的运作模式。零售商不可能成为地产商，购物中心项目还主要依靠专业的商业地产公司来运作”。穆建玮对记者表示。

　　周勇则认为，从短期投资角度，由于房价在涨，投资商业地产必定获利，但长远来看，一旦泡沫消除，将给企业带来巨大投资风险。“开铺不买铺，这是商业法则。”周勇对记者表示。