北京最贵楼盘出世记

　　8月14日，北京霞公府项目获得预售许可证。由此，北京第一个预售均价超过10万元/平方米的住宅项目面市。

　　作为北京饭店二期的公寓部分，霞公府紧邻北京饭店北侧，王府井大街和长安街从其身边纵横而过，不远处是天安门城楼和天安门广场的延绵景观。历经多年，这一地

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• 王府井

　　霞公府，是如何练就的？

　　缘起

　　霞公府项目是北京饭店二期的公寓部分。北京饭店二期地块位于北京饭店北侧，由东向西相连的E3、E4、E5三块地块组成。E3为商业；E4首层为会议中心、2-8层为酒店式服务公寓；E5则为高级公寓霞公府。

　　从现场看到的情形，该地块三部分物业主体都已完成，外部装修也基本完成。

　　北京市房地产交易管理网资料显示，此次批准预售的霞公府房源共74套，多数房源价格集中在8万元-10万元/平方米，价格最高的为137340元/平方米。

　　那么，该地块是何时出让、所有者又是谁呢？

　　本报查询了北京市土地储备中心自2003年以来本市土地公开出让资料，并没有该地块成交信息。

　　不过，2005年北京市东城区一份土地出让资料显示，当年，北京紫金世纪置业有限责任公司以5.803亿元获得东城区王府井地区E3、E4、E5号地块，宗地面积29188.68平方米，规划建筑面积26万平方米，用途为公寓、综合、地下车库、商业。

　　而自2006年至2010年，在北京市发改委批准的项目中，北京饭店二期项目都是当年的重点建设项目。2010年发改委文件显示，该项目总建筑面积27.5万平方米，其中地上14万平方米，地下13.5万平方米。

　　按照2005年5.803亿元的地价计算，该项目楼面地价为2232元/平方米；如果按地上建筑面积14万平方米计算，楼面地价为4145元/平方米。这与眼前霞公府的售价差距巨大。

　　不过，北京饭店二期的土地成本并不仅这些。

　　北京饭店属北京首旅集团下属公司，北京饭店二期工程，在2006年北京发改委立项文件中，项目法人就是北京首旅集团。该项目开发商北京紫金世纪置业有限责任公司，成立于2005年6月22日，公司法人代表刘毅，而刘毅正是现任北京首旅集团总经理。紫金世纪置业旗下并无其他物业，正是为北京饭店二期专门设立的项目公司。

　　2005年，紫金世纪置业取得该地块之后，此地块的拆迁工作并没有完成。2005年9月，首旅集团成员企业华龙旅游实业发展总公司，受首旅集团委托，开始开展该地块的拆迁工作。直到2007年4月26日，拆迁工作完成，其中包括居民住户713户，商户25户，总拆迁面积74023平方米。

　　此次拆迁成本几何现在尚不得而知。不过2007年初，长安街沿线核心区商品房售价约为2.5万元/平方米。假设按此价格进行拆迁补偿，拆迁总成本为18.5亿元。如果只取地上建筑面积进行计算，楼面地价约为1.7万元/平方米。这依然与目前售价存在5倍左右的差距。

　　5年沉浮

　　在拆迁工作进行的同时，更大的变化正在发生。

　　2006年9月，新华人寿原董事长关国亮对新华人寿的资金挪用案发，而北京饭店二期项目涉及到新华人寿资金。

　　本报获得的一份资料显示，北京饭店二期的开发商紫金世纪置业成立后，首旅北京饭店占据40%的股份，此外，还有两个股东，分别持有30%的股份。

　　这两家公司分别为新产业投资和西部信用担保有限公司，这两家出资公司都与新华人寿存在关联。

　　后来事实证明，除北京饭店持有的40%股份之外，另外60%的股份实际出资人都是新华人寿。当时紫金世纪置业有限公司注册资金10亿元，即北京饭店出资4亿元，新华人寿出资6亿元。

　　2006年，新华人寿与新产业公司、西部信用担保公司协商变更股权登记事宜。新产业投资所持30%股份顺利进行变更登记，归属新华人寿；而西部信用担保有限公司所持30%股份变更股权产生纠纷，新华人寿将西部信用担保公司诉至北京市第一中级人民法院，要求确认其股权。后来法院作出判决，对此30%股份，新华保险公司有权要求变更股权登记，以股东身份行使股权。

　　2006年12月，关国亮被免职；2007年5月，保监会批准动用全国保险保障基金，对关国亮实际控制下的多数股权进行收购，并展开账外资金的清收工作。2009年底，全国保险保障基金将收购的新华人寿38.815%的股份，一次性整体转让给国有独资的中央汇金投资有限责任公司。汇金接手新华人寿，使得新华人寿从一家民营企业变为国有控股公司。

　　至于北京饭店二期涉及到新华人寿股权，目前权属如何，现在尚不得知。本报记者联系了首旅集团市场部，市场部一位人士对本报表示，北京饭店二期虽是首旅集团下属项目，但具体信息请记者联系北京饭店方面；而记者联系北京饭店公关部，公关部则表示，这个项目虽然名字叫北京饭店二期，但并不是由北京饭店负责，相关问题应该问首旅集团。至于该项目股权状况如何，上述两个部门都表示不清楚。

　　一位参与该项目人士表示，目前北京饭店二期依然是多方投资，主要投资方并不是首旅集团。

　　而据另一位接近开发商人士对本报表示，现在北京饭店二期项目是一个“纯国有”项目，至于具体投资方构成情况，该人士则表示不知晓准确信息。

　　现在可能的情况就是，原新华人寿所持股份，已经被国有化。

　　在经历这个变化的同时，从拿地到面市，已经过去5年的时间，如果算上首旅集团的前期准备，这个时间还要更长。这个过程中，北京饭店二期原来的名字北京宫，已不再有人提起，成了现在备受关注的京城最高端豪宅霞公府。

　　除可售公寓霞公府外，北京饭店二期还包括酒店式公寓和商业两部分，一位商业地产资深人士对本报表示，该项目商业部分，后续将由首旅集团燕莎百货来进行经营。

　　原计划2008年面市的北京饭店二期推迟了近两年入市。这也正好使得其躲过了2008年的金融危机，不过其依然需要面对此轮的宏观调控。

　　参与长安街沿线多个高端项目前期定位的庞博国际执行董事刘冬表示，“政府能在这个时候批准该项目上市，与最近几个月市场实际成交情况也有关系，我们在北京东部、北部、西部地区监测到的几个高端项目，400平方米以上户型，实际一手成交价已经到了8万-9万元了。”

　　刘冬认为，霞公府项目批准上市以后，北京还会陆续有一些6万元/平方米以上的高端项目领到预售许可证。

　　他表示，北京核心区域，特别是二环内稀缺地段的项目，和普通住宅的差别在于，除产品品质、人文价值外，其拆迁周期往往是普通项目的数倍，建设周期因受交通管制的影响更大，因而其时间成本、财务成本都更高。