广东地产五虎半年报透隐忧 仅两家派发中期息

　　富力、雅居乐、碧桂园、恒大地产、合生创展二线城市收益增加，融资压力增大

　　已维持逾半年的房地产宏观调控成效如何？

　　截至8月27日，广东“地产五虎”恒大地产（03333.HK）、富力地产（02777.HK）、雅居乐（03383.HK）、碧桂园（2007.HK）和合生创展（00754.HK）中已有4家发布了半年报，其中，多家地产商的一线城市楼盘销售情况和售价都不如预期或仅与预期相符，多数地产商的最大净利润来源已从一线城市转移至二线城市，4家地产商中仅有2家建议派发中期股息。而据理财周报观察，上述地产商都有自身的隐忧，其中，资本市场运作的后遗症和土地款的压力似乎是其中较明显的隐忧。

　　选择派发中期股息的是富力地产和雅居乐，前者每股派0.1元人民币，后者每股派0.061港元。恒大地产由于迄今未公布半年报，记者不知其是否有派发股息的计划，而碧桂园和合生创展已建议不派发中期股息。

　　广东“地产五虎”并不是没有实力的地产商，在最近披露的上半年国内房地产企业销售额和销售面积前20位排名中，“地产五虎”就有4家入围，即使是未入围的合生创展也在中报中披露，今年上半年的预售合约中将有95.9亿港元在下半年陆续入帐。

　　也许细心的投资者能从上述房地产公司的中报中发掘未来的投资脉络。

　　富力地产融资成本涨74%

　　在上述地产商中，富力地产是派息最高的一家。据中报披露，富力地产高派息主要是来源于公司今年上半年的赢利，这一金额达到70.09亿元，而在去年同期，盈利仅15.63亿元，同比约增长348%。同步增长的还有富力的每股盈利，今年上半年达0.2175元，而去年同期，仅为0.0485元，增幅也是348%。

　　此前，富力地产制定了今年的销售目标是300亿元，富力地产董事长李思廉表示，中报期内的调控措施令成交量显著下跌，而住宅价格转趋平稳，在此情况下，集团仍能取得合约销售125亿元，相当于今年销售目标的42%。

　　300亿元，是富力地产历史上最高的全年销售目标。

　　今年上半年，富力地产利润增幅较大的项目主要来自二线城市，例如在海南市场，富力就获得了约12亿元的销售额，在中报中，富力表示,我们成功地把握了海南房地产市场的带来的重大商机，而在重庆，重庆富力城也成为当地最畅销的项目，尽管富力仍以中高档住宅物业为主，但今年上半年富力也推出了商业物业广州富力盈信，而在北京，富力开发了限价项目富力阳光美园。

　　不过，富力的高档住宅项目的售价仍高于公司的平均水平，例如富力君湖华庭的均价就达19500元/平方米。截至今年6月30日，富力的土地储备约2462万平方米，如按公司的发展计划，大约可应付未来3至5年的需求。然而，富力地产也有隐忧，那就是融资成本上升，与2009年同期的2.69亿元相比，今年上半年融资成本上升至4.676亿元，增幅为74%。这主要是因为资本化利息金额减少了1.9亿元而导致融资成本净额上升。

　　这也是其他地产商同样不可回避的问题。

　　雅居乐未付土地款逾13亿元

　　雅居乐是建议派发中期股息的另一家地产商，截至今年6月30日，雅居乐的营业额和毛利分别为70.81亿元和33.05亿元，同比上升约26.2%和72.6%。净利润约33.84亿元，每股盈利0.917元，同比分别上升380.2%和370.3%。

　　与其他地产商相比，雅居乐最大的优势是土地储备成本价较低。中报披露，雅居乐截止今年6月30日的土储约为3115万平方米，平均楼面成本约1326元/平方米，公司认为，按照目前的开发速度，土储可应付未来8至10年的需求。

　　不过，公司迄今仍有未付的土地款13.27亿元，预计明年可全部付清。

　　事实上，雅居乐今年上半年的主要收入也来自二线城市，期内，雅居乐有29个在售项目，只有2个是全新项目，分别是重庆雅居乐国际花园和花都雅居乐花园，两者销售额约105亿元，其次，南京雅居乐花园也取得了12亿元的销售额。雅居乐的融资压力并不轻，今年4月，公司刚刚收到了一笔本金总额达6.5亿美元的优先票据，年息为8.875%，用以赎回将于2013年到期的另一笔优先票据，该票据总额4亿美元，年息9%，雅居乐认为，此举降低了公司的融资成本。

　　碧桂园掉期协议损失较大

　　其实，与其他地产商相比，碧桂园今年上半年的总收入约117.65亿元，同比增长27.8%，并不算差，但由于受到早年与美林签署的股份掉期协议影响，利润则同比下降了4.8%。这一协议今年上半年给碧桂园带来的损失是1.91亿元，同期，碧桂园通过回购可换股债券约收益3500万元，上半年，碧桂园的利润约17.63亿元。

　　虽然碧桂园在全国多个省市都有项目，但中报披露，碧桂园今年上半年72%的销售额仍来自大本营广东。其中，广东二线城市的贡献较大，例如位于广东增城的碧桂园。豪园两天内就售出439套，认购5.6亿元，目前，碧桂园取得国土证的建筑面积约4285万平方米，取得施工许可证的建筑面积约1415万平方米。公司目前的可动用现金已从去年底的64.28亿元提高到今年6月底的84.48亿元。

　　合生创展96亿港元下半年可入账

　　今年上半年，合生创展的营业额约46.67亿港元，利润约15.16亿港元，每股盈利为0.902港元，这比外界的预期要好。而在今年下半年，公司又将有95.9亿港元将陆续入账，这一金额主要来自此前已签定销售或预售合约但未交付买家的单位。

　　与去年12月底相比，合生创展的土储面积从3020万平方米下降到2976万平方米，不过，今年上半年，公司在江苏昆山签定了土地出让合同，地块面积约29.2万平方米。

　　由于在北京市场，合生创展销售了合生霄云路8号和世界村，账面值从去年的16.93亿元人民币增加到32.11亿元，而在上海，账面值则从23.61亿元下降至13.28亿元，在一些二线城市，诸如广东惠州，由于新项目出售，账面值有所增加。今年下半年，合生创展将推出6个新项目，分别位于秦皇岛、宁波、广州、上海、杭州和惠州。

　　显而易见的是，这些项目有4个位于二线城市。