开发商制造局部热销 跟风涨价难成气候

　　近期保利、万科地产巨头的楼盘相继热销且趁机上调房价，使得消费者开始担心房价再次上涨。记者调查发现，目前确实有一些将要开盘的项目将价格进行了上调，但实际成交量却仍然低迷。对此，业内专家指出，保利、万科仅仅是制造出“局部热销”的好戏，在刚性需求承受力有 限，投资、投机者入市越来越慎重的情况下，全面涨价的局面很难出现。相反，局部喧嚣过后，其他开发商仍将重拾“以价换量”策略，在“金九银十”，降价促销终将是主流。

　　主流开发商热闹开场

　　购房者倍感压力

　　根据搜房网数据监控中心的统计，上一周北京商品住宅期房签约1053套，环比前一周上升41.5%。“近期成交量的反弹，主要是保利、万科几个楼盘热销的结果。”搜房网分析师说。

　　北京保利茉莉雅园、万科长阳半岛项目是近两个多月以来的销售明星，分别入账约17亿、12亿销售款，并且热销项目前后的销售价格变化明显。

　　根据北京房地产官方网站统计，截至8月30日，保利茉莉雅园6月底开盘一期项目网上签约655套，均价16705元/平方米。而7月29日二期开盘网上签约392套，均价已经上涨至17161元/平方米，上涨幅度为2.7%。

　　万科的项目也出现类似情况。其7月底开盘的长阳半岛项目一期网上签约824套，均价13651元/平方米。而8月28日二期开盘销售网上签约154套，均价上涨至15761元/平方米，一下子涨了2110元/平方米，涨幅达15.5%。

　　这给很多开发商发出一个“鼓舞”的信号，也让市场一下子骚动起来，使苦苦等待降价的购房者倍感压力。

　　“看样子，房价不但调不下去，还有可能再涨。”一位已经等待大半年的购房者向记者担忧地表示。而害怕房价上涨不得不出手已经成为目前购房者的普遍心态。

　　“局部热销”打心理战

　　降价促销仍是正道

　　“长阳半岛一期是降价销售才获得火爆，这使万科找到了购房者的价格底线。”中国指数研究院逼院长陈晟向记者表示。据分析，从这些热销楼盘来看，单套销售总价在150万左右、均价在15000元/平方米左右，恰恰是一些刚性需求可以承受的极限。

　　万科长阳半岛项目开盘之初预期价格在15000-17000元/平方米，但为了促销，一期开盘价实际成交价下降10%-20%。热销之后，二期开盘价格上调，但也仅仅是接近市场预期罢了。然而，这无疑会给消费者一个房价会继续上涨的预期，致使二期价格虽有上涨但仍能热销。

　　“万科敢于在二期提价，并不意味着万科的其他项目也会涨价，更不会意味着其他开发商的项目也可以涨价热销。”陈晟向记者表示。

　　“二、三套房限贷停贷，投机、投资性需求越来越谨慎。与此同时，首套房首付比例也要三成，对购房者压力仍不小。因此高房价是无法支撑火爆反弹的。”另一位业内专家直言。他认为，与去年不同，今年在政策不松动的情况下，其他开发商非理性涨价只能是自食苦果。

　　据分析，若按北京商品房销售均价25000元/平方米计算，1套100平方米的住宅首付30%，贷款30年并享受8.5折优惠利率，这种情况下，月供额仍将达到9446元。考虑其他生活支出，这要求家庭的税后可支配收入要达到每月15000元以上，即税前收入达到20000元/月。这对多数刚性需求而言是难以承受的，使得房价继续上涨缺乏支撑。

　　因此，保利、万科的涨价行为不会引起跟风涨价潮。相反，在局部喧嚣过后，其他开发商仍得重拾“以价换量”策略，“金九银十”降价促销终将是主流。

　　在保利、万科涨价的同时，一些开发商恰恰在降价促销。

　　“我们有优惠卡，可抵5万元，还有其他优惠可面谈。”北京南三环附近万年花城销售员在电话中告诉记者，综合下来房价在23000元/平方米左右。而此前该楼盘最高报价达30000元/平方米，由此算下来，“金九银十”之际，该楼盘降价了23%。