商业地产成避风港 “万保金招”与民资争相圈地

　　自今年4月地产新政实施以来，关于住宅房价的争议是“公说公有理，婆说婆有理”。近日纷争更甚，潘石屹坚称，推测房价下跌基本上是出于“常识”的考虑;任志强则回应称，“纯属瞎分析。”

　　正当大家在住宅市场的走向争得一塌糊涂之时，商业地产一下子似乎成为了投资客 和开发商双重的“最佳避风港”，上市公司与民间资本大量涌进。而地产龙头万科也悄悄开始试水商业地产，而商业地产也愈来愈成为开发商等众多资金的新宠。

　　住宅龙头万科悄然布局商业地产

　　有媒体报道称，自去年以来，万科释放出明显的“加强商业地产”的信号:2009年11月16日，万科总裁郁亮宣布新战略:万科未来将加大商业地产的投入，并将陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型。此后，在2009年中国金融地产年会上，万科集团副总裁、北京万科总经理毛大庆也曾表示“万科并不是绝对不会涉足商业不动产开发”。

　　近日，万科在北京商业地产领域再度传出新动作，位于CBD区域的万科蓝山项目将推出G1、G3两栋写字楼，将以整售方式销售，这是继上半年万科推出五号公社后，再度发力CBD商业地产的又一举动，也是万科在北京首次涉及整售的商业项目。

　　媒体更称，郁亮表示，住宅依然是万科的主业，近期商业地产不会超过10%，未来两、三年最多也不会超过20%。

　　在今年8月11日举行的万科2010年中期业绩说明会上，万科总裁郁亮也表示，万科需要顺应城市的发展趋势，提升开发商业地产的专业能力，根据实际需要，循序渐进地发展商业地产业务，“这是万科内部的共识”。

　　尽管如此，但万科中报却对商业地产的规划可以说是只字不提，秘密布局的意图非常明确。

　　保利、金地、招商大举进兵

　　与万科的谨慎形成鲜明对比的是，保利地产的态度比较坚决。保利地产中报称，稳步加大商业地产投资，增加持续性经营收入占公司营业收入的比重。媒体称，保利打算将商业物业的投资比例逐步增大到总体投资的30%，在未来的3年内，将持有型商用物业面积增加到300万平方米。事实上，保利地产做商业地产已经有很多年，商业地产一直是其发展战略之一。

　　金地集团董事长凌克此前在2009年的业绩会上曾透露，金地今年将涉足商业地产，初步投资为20亿元左右。其年初制定的向商业地产转型的战略已日渐清晰。7月2日，金地集团公告称，通过股权收购方式获得位于烟台和珠海的两个商住项目股权，收购成本分别约为2.58亿元、1.25亿元。对此，媒体总结称，金地集团年初制定的向商业地产转型的战略已日渐清晰。

　　招商地产则在半年报中表示，积极推广对城市综合体模式的研究和实践成果，抓住商业地产领域存在的巨大商机，充分发挥商业地产现金流稳定的特性，使其成为提升业绩、平抑波动的有力手段。

　　恒大犹抱琵琶半遮面

　　8月27日，恒大地产公告称计划以19亿元从佳兆业收购位于广州的商业地产项目佳兆业大厦100%股权。

　　8月30日，恒大地产主席许家印在中期业绩会上称，佳兆业大厦12月即将竣工，之后约有1/4用作公司总部，剩下3/4则以出租为主。

　　许家印认为，目前恒大还是以住宅开发为主，以后会适当增加商业地产项目。许家印称，恒大从2009年就开始有做商业地产的投资，因此收购佳兆业大厦并不是恒大转型商业地产的标志。

　　据悉，恒大预计明年下半年增加在商业地产方面的投资力度，主要将会是在省会城市开发综合体项目。

　　对于房企转向商业地产，仲量联行投资部经理刘裕通分析称:“一方面是因为住宅市场受楼市调控政策的影响颇大，另一方面是因为当下开发商拿地成本增加，住宅未来预期利润开始摊薄。”他指出，像万科、保利这样资产上亿的企业，持有一定数量的商用物业，对稳定企业资金有一定作用。如果经营得好，会给企业带来稳定的现金流增长。同时他认为，当下房企通过增加商业项目比重来平衡发展风险，需要评估自身资金抗风险能力以及人力物力上的配置，预计未来1-2年住宅开发商转型的趋势将更加明显。

　　民间资本大步迈进

　　8月29日，高和投资特别举办中莎广场谢幕论坛，这一天，中莎广场3号楼最后4层写字楼清盘。和此前的2号楼一样，客户主要来自山西和内蒙古的安全性资本，最小一笔投资也在两千万元以上，且均为一次性付款。

　　2010年4月底，高和投资整体收购琨莎中心二期写字楼和底商，并更名为中莎广场。中莎广场紧邻昆仑饭店和京城大厦，地处北京第二使馆区核心区域。这也是今年民间资本对商办物业的第一次整体收购。而仅用4个多月的时间，高和投资便将中莎广场销售一空。

　　“中莎广场的体量尽管不大，但却是一个风向标。在住宅市场受调控影响较大的情况下，民间资本开始涌向商业地产。而购买商办物业的主要是安全性资本，他们购买不动产的目的，不是炒高房价，快速投机，而是长期持有，赚取稳定租金回报。”苏鑫总结称。

　　同时，苏鑫透露高和投资正在紧锣密鼓地运作下一个更大的商业地产项目。另据侧面了解，这个项目的投资额度将远超过中莎广场，而高和下一步筹措的可能将是一个规模在数亿元的封闭基金。

　　根据高和投资近期对北京写字楼市场的调研，过去一年中，有80%的写字楼改变性质，变成了住宅项目。这表明，此前有大量资金从写字楼市场撤出，投向住宅，而未来两年，写字楼市场的供应都是不足的。兼受调控影响，资本开始重新流向写字楼市场。

　　而在南方，温州商人新近成立东莞市温商实业投资有限公司（以下简称温商实业。根据协议，温商实业是温州商人在东莞的投融资平台，并计划利用该公司整合平台资源，未来3年里投资100亿元。温商实业董事长温大国表示，将在东莞打造“中国商业地产全产业链”，包括从立项到开发运营的全过程，确立具有行业内标杆意义的盈利模式。

　　中国指数研究院华南分院研究总监林建晖认为:“商业地产是地产投资的一块洼地，在政策打压住宅地产价格的情况下，商业地产成为资本的投资新渠道。温州商人市场嗅觉灵敏，投资商业地产的目的正是看中商业地产这个投资洼地。”

　　上市公司与民间资本纷纷携巨资挺进商业地产，侧面也可以说明二者皆看好商业地产，但前者并未在自己的定期报告中对商业地产涉及的具体金额予以明确披露，而后者虽然号称100亿元资金杀进云云，但也不可全信。不过可以确定的一点是，商业地产即将成为上市公司与民间资本暗战的主战场。