居民合作社：让低收入群体住上环保住宅

　　阿根廷布宜诺斯埃利斯老城区。多层新居的屋顶上安装着太阳能电池板，墙体用的是环保绿色材料，而新居旁的绿化也郁郁葱葱。这些建筑，从排水、电力和能源等方面均达到了当地环保建筑的标准。

　　在这里居住的，却都是当地的低收入群体，大部分是失业者。居住在这样的社区中，他们每个月只需交纳一定的租金，就可拥有房屋的产权。

　　2002年以前，这里还是一排破旧不堪的违章建筑，楼房没有规划，年久失修，仓库、垃圾站和居民住房混在一起，成为城市环境治理的“顽疾”。短短几年间，居民们通过合作社，亲身参与改建，将违章建筑变成了符合城市环保标准的住宅。

　　如何让低收入群体也能入住低碳节能的环保住宅？

　　上海世博会期间，法国里昂大学国立市政工程学院教授莫里岩（Yann Maury）带来了这个目前在欧美城市逐渐兴起的“居民合作制度”。针对老旧贫民区及随处可见的违章建筑，通过非赢利性“居民合作社”，组织居民们对房屋整治和改建，让他们的住房条件达到环保标准。

　　莫里岩对本报记者表示：“我们希望通过居民合作制度，让低收入群体也能享受到现代城市的居住环境，使得环保技术让更大范围内的人群受益，帮助城市均衡发展。这一点，中国也可借鉴。”

　　布宜诺斯埃利斯的样本

　　布宜诺斯埃利斯老城区内，随着移民涌入，各类违章建筑在未完成的高架路边、中央公园边迅速崛起，成为低收入群体的栖息之所。时间一长，违章建筑在老城区里扎了根。

　　坐落在布宜诺斯埃利斯市中心的Monteagudo社区是其中典型。居民们大多是租户，失业者居多。他们无力购买这些老旧建筑，更不用说那些时髦的环保住宅了。

　　对付这些违章建筑，无论是政府拆迁还是企业资助，也只能解决一时之渴。非赢利的居民合作组织EMETELE却解决了这些问题。在“居民自建住宅市政项目”（programme municipal d`autogestion du logement）的支持下，他们负责组织社区居民参与环保建筑的改建。

　　首先，EMETELE获得无息贷款300万欧元，用其中的31万欧元换来老城区旁占地18000平方米的油漆厂的土地产权；其次，剩余款项用来购买改建环保住宅需要的材料、聘请2位专业的建筑师，并支付参与改建工人的工资等。

　　莫里岩说：“居民合作制度最大的好处，就是将保障性住房与商品房市场彻底区分开来，居民们参与整个改建过程，他们来决定每个环节的花费、专业人士的聘用以及自主参与的程度。”

　　这个庞大的改建项目雇佣了400名合作者，其中13%是女性。他们都是原来居住在这片老城区内的居民。

　　在改建环保住宅的关键环节，合作社聘用的专业人士负责结构性改造、铺设电路、进行环保低碳的测试等。其余部分都是居民们自己动手参与改建。

　　在合作社以及专业人士的系统培训下，居民们学会安装用于供电和卫生设备的高效节能太阳能板、太阳能壁炉，以及用于绿地浇灌用的雨水收集和再循环系统；还学会了建造分拣生活垃圾与再生循环系统。

　　整个项目从2002年底开始筹划，2004年4月改建动工，3年后正式建成。新建的社区可容纳326户住家。

　　居民们搬入新家后，用自己改建房屋过程中挣来的工资支付租金，每月50到100欧元不等。莫里岩补充说：“在Monteagudo的改建项目中，合作社拥有土地的产权；而居民们通过支付租金的方式偿还无息贷款，并继续拥有住宅的产权。”

　　低成本的可行性

　　这场针对低收入群体的住房革命，已经在西方国家很多城市逐渐兴起：意大利的罗马、拉文纳，阿根廷的布宜诺斯埃利斯、法国的里昂、西班牙的巴塞罗那等等。

　　“这种方法使得保障性住房脱离商品属性，维持低成本的状态。”莫里岩表示。

　　莫里岩长期研究这种居民合作制度的落实效果。他表示：“在传统房产市场上，一栋住宅的价格中，20%是市场利润，10%是房产开发企业的开支，16.5%是技术与人工费用；而在自建和改建住宅的价格中，这些成本中的大部分可以省去。因此，和商品房市场上的售价相比，通过居民合作制度自建或改建房屋，价格可以减少40%到50%左右。”

　　根据罗马特拉斯特维雷区（Trastevere）的“生活2000”（Vivere 2000）居民合作社的统计，在这个社区内，有12套住宅，每套居住面积50平方米，翻修的总费用在20万欧元左右，这比当地的商品房市价低了大半。

　　而在意大利翁布里亚大区（Ombrie）拉文纳（Ravenne）地区，通过合作社自主建造的125平方米的环保型住宅，平均成本估算为7.5万欧元，如果在房产市场上销售，则价值15万欧元。 与此同时，各地的居民合作建房制度对于保障性住房的功能延续都制定了强有力的规定。“比如，有些保障性住房就规定，居住其中的低收入者在若干年后出售房屋时，其价格不能高于当时买入价的1.25倍，这就从制度上保证了这些房屋永远是低收入阶层负担得起的。”莫里岩说。

　　道德银行与融资渠道

　　莫里岩一直向本报记者强调，这些案例成功的关键，是法律法规、政府权威机构以及社会制度层面为居民合作制度提供良好宽松的融资环境。

　　在欧洲大多数国家，道德银行（Ethic Bank）制度比较发达，居民合作社通过道德银行进行免息或者低息贷款，只需要从房屋建成之日起开始启动还贷程序，而不需要在住宅建造的过程中，担心利息支付等资金问题。

　　“不仅是道德银行对保障性住房改建提供了非常宽松的融资环境，居民合作社本身也在利用当地五花八门的资源，通过各种方式融资，为缓解长期的资金链压力做努力。”莫里岩说。

　　在他曾经参与研究的案例中，苏格兰一居民合作社的融资故事让他印象深刻。

　　2001年8月，苏格兰吉格岛低收入的租户们考虑集体收购业主即将出售的房屋，他们成立了社区土地信托协会，并且得打“苏格兰土地基金会”（The Scottish Land Fund）的支持。社区土地信托协会向基金会贷款100万英镑，并又为补充收购计划追加贷款300万英镑。

　　2004年10月，社区土地信托协会根据岛上的自然资源优势，创立了苏格兰第一个社区风力发电场，3台40米高的叶轮风车开始生产电能，年收入达14万英镑；同时，他们还在岛上还经营一家旅店、若干出租住宅和三个奶牛场。

　　合作社的融资努力得到了结果。到2004年，首批100万英镑的贷款已经全部还清，岛上的居民几十年以来首次实现了人口增长。

　　“通过这种制度，我们希望消除社会贫富差距造成的紧张性，而不是掩盖这些严重的问题。”莫里岩说，“尽管目前在中国的城市中还没有这样的个案；不过，经过这些年的实践，我认为一旦具备了以上这些要素，居民合作制度在全球都是有可能推广的。” (来源：叶慧珏)