私募巨头黑石将接手美林在华地产业务

　　香港士绅梁锦松“供职”黑石投资公司（下称黑石）之后，黑石果然对中国内地兴趣倍增。

　　经过两个多月的商洽，黑石已经与美国美林投资银行（下称美林）接近达成协议，收购后者在中国内地区域的地产基金及附属投资业务。而在此之前，“黑石”刚刚与香港鹰君资本（下称“鹰君”）达成收购其投资大连高档公寓项目协议。

　　一时之间，外资似乎看到了中国楼市的底部所在。然而，同为外资投行的美林，却在此时选择了“卖出”。“一出一进”，外资抄底论“再度迷离”，而纵观美林与黑石的买与卖，则是选择保守的美林与选择激进的黑石之间，一次各取所需的交易，断言抄底时机，为时尚早。

　　美林“卖局”

　　蓬刚很快就要面对新的“老板”，因为美林在中国内地的房地产业务，恐怕将要最终卖予黑石。蓬刚是美林中国区地产业务的主管，在中国内地地产金融界颇具知名度，这一次交易之后，他也将随同美林中国区的地产业务一起，前往新东家 黑石工作。

　　这是一场开始自2010年6月的谈判与交易，与其一起连带谈判的还包括韩国、印度等亚洲地区的房地产业务，这是美林在金融海啸之后，在亚洲的唯一一只基金，名为“亚洲房地产基金”，加上印度、中国、韩国等地的投资，资产价值超过35亿美元。

　　美林方面向黑石开出的条件是，交易完成后，保留美林方面在亚洲房地产基金1/3的股权，同时由黑石获得这只基金涉及资产和投资的管理权，将美林在该领域的60多名工作人员，直接“转移”到黑石继续工作。

　　目前，对于这一交易条件，黑石方面已经基本认可，双方正在履行最后相关法律手续。

　　2009年，通过以135亿美元价格收购巴克莱全球投资者公司，黑石已经成为全球最大的资产管理与投资公司。对于美林与黑石之间的交易，现为美林中国区地产业务主管的蓬刚并未正面表态。

　　“金融海啸过后，美林全球商业地产基金负责人Tim Grady离职，以及随之而来的金融海啸之后美林业务的调整，我觉得可能是这一次美林出售中国内地地产投资业务的原因之一。”9月1日，一位美林已离职的高管向《中国经营报》记者表示。

　　在中国内地，美林的地产投资业务主要集中于“PRO-IPO”（上市前贷款）领域，其中较为典型的为对恒大地产的投资，此外，在中国内地的南京等地，美林地产也涉及直接向房地产开发项目提供股权融资，年平均收益率超过15%，一度接近20%，明显超过印度、韩国等亚洲国家的投资回报。

　　此前，在一次地产基金业的聚会上，蓬刚向本报记者表示，做基金是一辈子的事情。

　　激进个案

　　在接掌美林亚洲房地产基金的过程中，身为黑石大中华区主席的香港士绅梁锦松作用关键，而就在与美林交易的过程中，黑石还与香港鹰君迅速达成协议，向后者在大连投资的高档公寓项目注资合作，对此梁锦松信心满满。

　　在说明会上，梁锦松向本报记者表示，未来20年中国内地房地产价格还会看涨，但其间会有波动，“不过，只要是选好地点，有资金支撑，没有太多的负债，我觉得长远来讲还是很好的机会。”他同时强调，黑石把中国内地作为业务中心，是“很自然的事情”。

　　对于黑石与美林之间的交易，梁锦松表示不便表态。

　　然而，根据中国商务部的数据显示，截至6月30日，外商直接投资房地产开发及城镇共203.92亿元，同比微涨4%，如果仅从数据来看，黑石的“同道中人”似乎并不太多。

　　身为瑞士信贷董事总经理的陶冬(博客)就向记者表示，他认为，中国内地四季度可能出现房价较大幅度的调整，届时将会出现量价齐跌的局面。而目前，从房地产开发企业的贷款周期看，将有四成房地产贷款于今年四季度到期。

　　“到时会有一些比较弱的开发商现金流出现问题，房地产资金最薄弱的环节就会断裂，那个时候才会真正的出现大幅度的降价。”他说，对今后6至9个月的中国经济并不看好，到明年第一季度房地产调整将愈演愈烈，这也是中国政府宏观调控“从收变放”的时候。

　　显然，在陶冬的逻辑中，黑石的判断与随之而来的激进策略，都属于外资投行中的个案。而与陶冬站在一起的是摩根大通董事总经理李晶，她也料定未来3~6个月内地一线城市房价可能下调10%~20%，交易量则下调20%。

　　按照这样的逻辑，“抄底“的最佳时机，恐怕还未来到。

　　时机未到

　　现在看来，在巴克莱全球投资者公司收购中尝到甜头的黑石，相比于其他国际资本，更像一个激进主义的“个案”，在前述案例中，黑石当年度净利润高达9400万美元。

　　“黑石与美林之间的交易，应该说是与黑石在过往经营行为中所形成的投资偏好有关，特别是在与内地关系紧密的梁锦松担任中国区主席之后，而中国内地的各个行业中，对于资金最为渴求的，恐怕房地产行业要列于前三名，而且不少二线甚至三线的房地产企业都在酝酿上市，而这又是美林的投资偏好，两者相碰，恰好形成了现在交易局面。”香港京华一山研究机构合伙人尤浩然告诉记者，他强调，这并非是当下的一种趋势。

　　此前，美林曾参与恒大的上市前投资，收益不错，而包括以重庆协信在内的一批内地新房地产企业赴港上市胎动，又给交易之后的这类投资提供了机会。

　　如果说这类投资方式与房地产市场大势直接关联不大的话，那么，更多外资基金习惯于直接进行房地产项目的股权投资的方式，则需要抄准楼市价格周期的底部，而现在，从投资行为本身来看，投资准上市公司、上市公司股权远胜于直接投资于房地产开发项目，这表明，楼市底部还未到。

　　根据深交所公布的数据，在调控以来市场相继抛售地产股的背景下，QFII反其道而行，摩根士丹利、瑞银和高盛等外资大举增持地产股，相比第一季度的持股比例18.08%，第二季度已上升至24.79%，而同期，直接投资房地产项目的投资，却只有黑石与鹰君的交易一单。

　　“直接参与到开发当中，要看价格周期是不是到了底部，从目前的这些投资行为来看，他们判断，市场周期还远远没有到底。”尤浩然分析认为，也正因如此，断言外资开始抄底中国楼市，恐怕还为时尚早。