银信叫停两月 房企融资分化

　　2010年9月，距“银信合作”信托产品被叫停已过去了两个月。

　　与二季度各上市房企纷纷发信贷产品所不同的是，这两个月仅有一家上市房企通过信托融资。9月1日，华业地产（600240.SH）发布公告，子公司将与中诚信托合作，筹资不超过6.13亿元。

　　用益信托统计，投向于 房地产领域的银信合作产品，由今年6月的12单，规模为24.7亿元，下降到7月的4单共8.2亿元，再到8月的0单。

　　记者统计101家上市房企的中报发现，在严厉的调控下，仍有56家的借款余额超过了一季度，而有40家的借款余额则有所减少。

　　银信叫停集合信托走红

　　9月1日，华业地产（600240.SH）发布公告，子公司将与中诚信托合作，筹资不超过6.13亿元。而就在10来天前的8月19日，华业地产刚向证监会撤回定向增发的申请。此时距银监会叫停银信合作产品已过去2个月。华业也是禁令出台后，第一单地产上市公司通过信托融资。

　　而据记者统计，在二季度，一共有15家地产上市公司借道信托融资，融资总规模约为115亿。

　　华业地产证券部人士接受记者采访时表示，这次融资，不是银信合作的信托产品，是从信托公司自己的渠道销售。

　　银信合作产品，是由银行作为发起端，通过向客户销售理财产品后，由银行作为单一委托人将资金信托给信托公司，再向目标公司发放贷款。这一产品名义上是中间产品，实际上银行却要承担相当的风险。出于控制风险的考虑，7月2日，银监会叫停了银信合作产品，原有的产品需计提200%的风险拨备。

　　这一银行业的政策变动，客观上收紧了地产公司的融资渠道。

　　用益信托统计，投向于房地产领域的银信合作产品，由今年6月的12单，规模为24.7亿元，下降到7月的4单共8.2亿元，再到8月的0单。而7月发行的银信合作产品，多为禁令前签约但当时没发行的。

　　银信合作的路子堵住之后，投向房地产领域的信托产品，更多集中在了集合信托产品领域。

　　6月，地产企业共发行50单信托共175亿；7月为60单共203.84亿元；8月初步的数据为43单共201.35亿元。投向房地产的集合信托产品，其金额基本都保持在集合信托产品总额的一半以上。

　　9月6日，一家大型信托公司负责地产领域投资的人士告诉记者：“银信合作叫停了对我们没什么负面影响，我们做银信合作本来就少。银信合作信托公司也就拿个大杂费，万分之五到千分之一的费用，筹资量越大费率越低。不赚什么钱，对公司的核心竞争力也没有提升。叫停了其实对我们反而更好，有些项目以前走银行渠道就发了，现在会来找我们。”

　　安信信托（600816）证券部人士也对记者表示：“我们银信合作的产品原本不是很多，银信合作对我们的影响不大。”

　　用益信托指出，9月份，地产企业从信托融资有下降趋势，背后的主要原因是政策调控力度使然，信托公司觉得地产企业风险加大，所以更为谨慎。

　　而上海一家地产公司资金营运部人士表示，由于前一段的紧缩政策，有些企业手中的钱已经消耗了部分，而9月10月开始，地产公司要开始付钱给建筑公司。到时，陆续会有地产公司开始缺钱。

　　此消彼长。随着地产公司信托融资的难度会加大，其融资成本亦可能提高。

　　56家房企借款超一季度

　　9月6日，上市公司中报基本已发布完毕。记者统计101家上市房企的中报发现，相较一季度，超过一半的上市房企二季度的贷款总额增多了，很多企业贷款甚至大幅增加。

　　一般企业，企业的短期借款加上一年内到期的非流动负债再加上长期借款，即为企业向金融机构借款的总额。由于国内银行业在这一领域占绝对优势，故这一数据基本可视为企业总的银行贷款。

　　这101家企业中，有56家的借款余额超过了一季度，共有10家企业超过了10亿，其中保利地产超出80.45亿元。这意味着，保利地产二季度向金融机构净融资80多亿。有5家的借款余额与一季度持平；另外40家的借款余额则有所减少，借款总金额减少最多的为华发股份（600325.SH），其半年报中的借款余额仅为9.21亿元。

　　对此，一家大型券商分析师分析，二季度以来，对地产企业融资最严厉的限制在股权融资。“而开发贷部分银行并没有停，很多企业拿了地就去借钱，二季度开工又多，所以多数企业借款增多。”

　　但仍有40家企业贷款余额下降，这说明还是有很多地产企业在严厉的调控措施之下，主动或被动减少了贷款。减少贷款，几乎就意味着减少项目开工，其采取了更为保守的策略。

　　此外，上述地产公司资金运营部人士告诉记者，虽然开发贷没有停，但信托融资对企业仍然有相当吸引力。因为地产公司在银行贷款时，已经把土地用于抵押。但信托融资则多用项目公司的股权做抵押或回购的标的。由于地产公司向银行贷款时，土地在估值后贷款系数只有三四折。所以正常情况下，信托公司借给地产公司还是比较安全的。