楼市热增加开发商拿地底气 房价普涨调控或再加码

　　“金九银十”楼市传统旺季刚刚开始,近来各地土地市场便已快速升温。在调控政策可能进一步收紧的情况下,开发商如此高调拿地底气何来？

　　乐观预期促土地市场升温

　　9月伊始,土地市场陡然升温,短暂沉寂的“地王”又开始频出。9月2日,广州番禺中心南区一地块被广州城建 以楼面价7282元／平方米取得,番禺“地王”再度被刷新。

　　9月8日,香港九龙仓集团旗下的卓光控股有限公司,一举夺下上海浦东黄浦江沿岸一地块,总价48．28亿元,折合楼板价35490元／平方米,创下浦东住宅用地楼板价新高。

　　此外,万达将武汉东湖中央商务区核心地段2幅商住用地收入账下,47公顷的土地总价达76亿元,成为该地区新的总价“地王”。

　　中原集团研究中心高级经理刘渊认为,近期住宅市场成交量的回升令开发商对后市预期开始乐观,这是导致土地市场升温的直接原因;而各地政府为完成今年供地计划,供应放量也为“地王”的诞生创造了条件。预计后续土地将维持放量供应,优质地块仍将受到各家开发商争夺,还会有更多的“地王”诞生。虽然目前政府频频释放出维持调控压力的信号,但是随着“金九银十”的来临,各地土地和住宅市场已持续升温,开发商对热门地块的争抢也有加剧之势,预计在楼市调控的背景下各方博弈日益加剧。

　　开发商拿地底气何来？

　　中国房产信息集团最新数据显示,9月第一周上海商品住宅成交量达到23．9万平方米,环比大幅上升40．3％,创下了自4月17日新一轮调控开始20周以来的最高水平。与此同时,上周商品住宅成交均价也回升了2．6％,达到21350元／平方米。而且大批新房即将在“金九银十”期间陆续上市,上海楼市将迎来供应高峰。仅9月份预计新开楼盘数量将突破80余个,其中35个属于新建楼盘上市,45个是在售楼盘推新房源。

　　业内人士告诉记者,虽然8月份政策面依然维持调控从紧态势,部分城市暂停第三套房贷、土地清查、预售监管等利空消息接连出现,但这些都未能阻挡成交量的稳步回升。在经历了3个月的市场调整和观望期后,8月刚性需求再度释放,推动楼市强势反弹。

　　根据中原领先指数系统数据显示,6月以来,北京、广州、上海、深圳、天津五大城市二手住宅成交量持续回升。8月份,五大城市二手住宅成交量继续回升,环比增幅四至五成,上海、广州两市的二手房价也开始止跌回升。北京和上海8月份二手住宅成交量分别仅相当于2009年月均水平的50％和59％,但广州、深圳和天津8月二手住宅成交量已经接近2009年的月均水平。

　　除了近期住宅市场的成交回暖外,销售回款增加令开发商资金状况有所好转,也让其拿地时底气十足。

　　从万科、富力两家上市房企公布的8月销售业绩来看,8月份销售金额较去年同期分别增加了149％和45％。其中万科单月销售过百亿元,更是刷新了国内房地产企业单月销售记录。正是“不差钱”的底气让万科8月份在深圳、长沙、福州、沈阳等地购入商品住宅用地166．5公顷,购地金额高达78亿元。

　　此外,房企在融资方面也有利好消息出台。9月5日,保监会出台了《保险资金投资不动产暂行办法》,该细则是对一个月前颁布的“险资进入不动产合法化”等相关条例的进一步细化。

　　刘渊告诉记者,截至2010年6月底保险业总资产为4．52万亿元,按规定的投资上限10％计算,预计可投入房地产领域的资金高达4520亿元,约占2009年商品房销售金额的10％。同时,他认为,此笔巨资的入市,对于常规渠道融资受限的开发商,无疑是利好消息,如何监管、规范使用进入房地产市场的保险资金,将在一定程度上影响调控的实际效果。

　　不排除新一轮调控政策出台

　　“一旦后市回暖过快,政府将极有可能采取更严厉的调控政策来严控市场,从而导致房地产市场再度陷入调整”。上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭认为,国务院副总理李克强于8月中旬两次发表讲话,表示要巩固调控成果,保持市场平稳发展,充分显示出中央政府对于调控从严不变的决心,因此,楼市过快回暖并不是件好事。

　　9月2日,上海市住房保障和房屋管理局下发《关于严格商品住房预售许可管理通知》,该文件重申了关于预售许可最低规模的规定,指出建筑面积小于3万平方米的商品住房项目必须一次性申请预售;超过3万平方米、确需分批预售的,每次申请预售的建筑面积不得低于3万平方米。业内人士认为,该条例在“金九银十”旺季之前出台用意十分明确,就是为稳定供应保驾护航,同时也是政府对房地产市场调控政策的又一次提醒。

　　上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟也表示,在成交放量的背后,很多开发商项目都出现了价格上调的冲动,很多高端项目也跃跃欲试准备推盘。“但是如果成交推高房价的话,不排除后期有更严厉的调控政策出台。”

　　9月7日,工业和信息化部运行监测协调局与社科院工业经济研究所联合发布的《中国工业经济运行2010年夏季报告》指出,下半年要保持宏观经济政策连续性和稳定性。其中,要选择好房产税征收政策出台的合适时机,近一个月来再次明确提及征收房产税。

　　杨红旭认为,九、十月份成交量还将继续反弹,但房价不会明显上涨,维持振荡的可能性更大。在这种情况下,政策不会立即加码,依然处于房价观察期和政策维持期。但如果房价普涨将必然招致新政策打压,比如坊间频传的房产税。

　　作者：魏宗凯 叶锋 (来源：新华网)