范伟：地产转型的复星式逻辑

　　在9月6日星浩资本启动现场，你几乎看不出复星在其中扮演怎样的角色：在台上，作为这只基金的操盘者，上海滩地产“大佬”赵汉忠和他的团队充分地描绘星浩资本的民企CBD蓝图；而代表星浩股东方发言的，是易居中国董事长周忻。而复星系的代表，复星国际联席总裁、复地集团董事长范伟，一直静静地坐在台下，礼节性地应付前来寒暄的宾客，只是在最后一刻，才走向台上的启动光球，被推到赵、周二人中间。

　　低调如斯，但复星的角色还是被周忻一语道破：“作为民企馆发起人，复星希望世博会后，民企精神能通过新的平台得以延续，这是星浩的雏形。”

　　“严格说，星浩不能算是复星旗下一项新的地产业务。这次，我本人是复星作为股东的代表。”当分析人士认定星浩的前景很大程度上取决于复星在政商两届的资源，范伟却在面对本报时这样解释。

　　以这样的方式，复星再次丰富了其在地产领域的体系搭建。事实上，在其地产嫡系平台复地，以整合为纲的“高阶游戏”——投资、基金业务，已被提升至与开发并重的高度。整合内外资源、搭建投资和开发平台，面对当前地产业转型课题，复星无疑正在用其地产产业链的不断延伸给出答案。

　　经济观察报：复星在星浩资本合伙企业中的角色是什么？股权有多少？

　　范伟：星浩资本应该说是复星牵头，股东中还包括易居中国，具体的操作团队是赵总（赵汉忠），目前是这样一个三方组成的发起人团队。

　　至于股权比例，暂时还不好说，因为现在星浩才刚刚起步，后面可能有些人对星浩感兴趣，再参与进来。参与方式有两种，一种是作为纯粹的基金出资人，另一种他可能觉得这件事情有意思，愿意参与到我们这个有限合伙制企业中。对这些人，尤其是世博民企馆的16家发起单位，我们现在是开放的，这个过程中具体的细节还有待于进一步的沟通，星浩资本股东团队的构成可能还会有一些新的变化。

　　经济观察报：星浩基金投资决策委员会的构成是怎样的？

　　范伟：投资决策委员会具体还没有确定，但肯定也是以合伙企业的发起团队为主，股东方派代表，投资人派代表。基本上会是这样一个架构。

　　经济观察报：从星浩的项目特点看，投入体量是非常大的，目标也不限于一两个项目，如何维系可持续性？

　　范伟：星浩的方向和模式已经很明确，就是做民企总部的城市综合体，包括建筑的硬件和信息、金融等软件服务。后续投入，取决于投资人对项目的考量。如果投资人看好，自然会有不断的新投资进来。

　　经济观察报：除了星浩资本，复星旗下复地的房地产基金早先也已经完成启动，还有复地参与的盛世神州地产基金。这些基金之间的区别是什么？这样布局的逻辑是什么？

　　范伟：从类型来看，这些基金的形式都是私募基金。但具体有很大的不同。首先复地旗下基金跟星浩资本的区别很明显，复地基金是针对纯房地产项目，星浩主要还是类似商业项目，并且它还不仅是一个房地产项目，可能更多的是希望综合各方的力量，整合各方面软硬件的资源，为民营经济的发展做一件事情。至于盛世神州，是在复地现有的投资业务里的一部分。我们和熟悉的开发商一起做，复地相当于跟投。

　　之所以有多种形态，因为复地虽然有自己的团队，但看看人家如何运作，也是好的。等于我们既做了GP又做了LP，同时还是产品的提供者，这种换位思考，这种相互的合作和竞争，可以让大家能更深刻理解房地产这个大的产业链条。

　　经济观察报：复星地产平台复地，近两年从单纯住宅开发转向开发投资并重，是对传统房地产发展模式反思的结果?

　　范伟：这是两个不同的发展类型。做房地产开发，整个开发的过程是需要自己的团队去运营，作为一个开发商，做这种业务目前碰到的最大挑战，是要维持一个优秀的团队，还有足够大的优秀队伍支撑规模扩张、地域扩张。它势必对运营团队有很高的要求，容易碰到瓶颈。

　　第二个因为是自己的开发团队，你一定要保证它永远有活干，必须要给开发团队持续的项目。但最近几年房地产市场的波动越来越频繁，我估计短期之内很难有大的改善。这也导致土地市场开发商群体的行为可能并不理智，如果是单一的在开发这条线上做下去，会逼着你冒越来越大的风险运营。

　　所以我们的开发业务，一定要建立在有足够优秀的团队以保障项目品质和符合市场需求的这个前提之下，才会扩大规模。规模受限于公司的整体资源和管理团队，这是我们过去从上海走向外地的过程中，总结出来的一个东西。

　　经济观察报：是不是因为有了这些限制，复地只能维持现状？

　　范伟：自然不是。这不是一件必须通过自己的团队才能做的事情。社会上有那么多优秀的公司，比如说在某一个地区，发现了一个好的项目，我可以作为投资人跟本地很好的公司合作，这就是当今社会商业文明越来越规范的结果。除了做股东，我们还可以在品牌上、在公司文化上给它支持。这就是复地投资集团其中很大的一块业务。这样一来，我们在地域上就没有太多的限制了，业务扩张其实相当于克服了前面说的瓶颈，风险防范上也多了一种手段，这是很重要的一个转向。

　　另外一个方向就是基金管理，这也是我们看到的行业发展趋势。目前社会上很多闲散资金，它们希望分享房地产、城市发展过程中的红利。但它目前只有两个渠道，一个是买房子，第二个是买房企股票，手段比较局限。如果有了房地产私募基金，可以把这些钱变成房地产开发资金的来源。当然，投资多了还不够，还需要土地供应能跟上，使行业竞争充分，价格就会逐渐平稳。

　　除了复地作为一个投资人跟开发商合作开发项目之外，我们还组建了管理团队来管理基金，帮出资人找好的项目，找好的开发商，当然也可以跟复地自己的房地产开发项目合作。

　　我们现在强调基金管理的基础，是复地的开发能力和投资能力要得到出资人的认可。所以有房地产开发和投资并重这样一种内在逻辑。

　　经济观察报：这种转向，一定会涉及到多方利益。比如基金收益率，如何确定？公司股东和基金出资人的关系如何平衡？

　　范伟：这不存在大的问题。有人看好我们的投资、开发和管理能力，愿意参与进来，大家的权益是平等的。无论是公司本身还是基金的LP，在一个项目上，大家同股同权。

　　经济观察报：复地截至6月份的的负债率达到113%，会对未来公司发展有影响吗？

　　范伟：至少目前来看，我们认为风险是可控的。因为看上去很高的净负债率，实际上不是那么高，这中间主要是有两个因素，一个是截止至6月底，负债中有很大部分来自于母公司的股东借款，从另外一个角度看，母公司的股东借款相对于还款压力更加灵活一点，我们也可视作母公司的资产注入。

　　第二个因素是，目前大陆的房地产公司会计的计算方法也有很大关系，大家知道净负债率计算时使用的是账面净资产，如果按市场价重估，公司的净资产就远不是目前账面的数字，负债率也会降低很多。

　　所以说从这两个角度，复地的管理层肯定是在风险和未来的发展之间做平衡，至少管理层认为这个风险是可以控制的，在这个前提之下，我们有好的业务机会还是要抓的，理想状态还是通过加快销售步伐，多回笼资金，进一步降低负债率。我们期望未来把这个的数字能控制在80%左右。