武汉：价格平缓 小户型活跃

　　从万科红郡的销售中心出来，萧静立刻给中介打了个电话，将自己原先登记出售的二手房报价从61万提高到65万元。当日，定位于“纯改善住宅”的万科红郡销售近九成，萧静签下一套135平方米的高层洋房，每平方米价格将近一万元，“这还是大集团公司拿到的团购价”。看着销 售中心“挤破头”的态势，她怎么都觉得，那套同区域的二手房报价6600元/平方米太低了，必须提价。

　　这已经是9月初，距离“史上最强”的房地产调控政策已有三个半月，京沪广深等一线城市早已风声鹤唳，武汉楼市却以一种倔强的姿态“死扛着价格”——从4月至今，武汉商品房月成交均价仅仅降低109元/平方米。

　　蛰伏数月后，武汉楼市在8月中旬吹响集结号，接受登记、认筹的楼盘陡增，各种折扣、优惠等“蓄客”手段也重现江湖。据记者了解，仅9月武汉就将有60个楼盘推出新货，几乎是7、8月推货量的两倍，其中纯新盘就占据一半江山，全部冲着“金九”而来。

　　价格仍不弃守 “总价”做足文章

　　实际上，根据武汉市房管局的官方统计数据可知，从4月到8月，武汉市主城区商品房成交均价基本保持在6600元/平方米左右。相比价格的平缓，成交量则犹如过山车：从4月份的全年最高点7189套，陡降至5月份的4572套，6月更是达到全年低谷，全月仅成交3918套，7、8月虽然成交量有所回升，然而与巅峰时期已相距甚远。

　　调控政策的出台，使得4月成为楼市成交分水岭，5、6月成交连续下滑。随着传统销售旺季“金九银十”的到来，武汉9、10月共有88个项目开盘加推，初步估计有3万多套商品住宅上市。

　　而笔者从实地踩盘中发现，相比于首先在价格上“投降”，各楼盘似乎更愿意在“总价”上做文章。不少楼盘推出的新货量，基本是整个项目位置、朝向都较差的，价格稍微低一点，给购房者降价的错觉。等这一批烫手山芋扔出去后，后续位置、朝向更佳的项目便可理所当然地提价。

　　“缩小户型面积通常也是开发商度过艰难时期的惯用手法”，对武汉房地产相当熟络的萧静告诉笔者，一方面，开发商推出总价较低的小户型，一方面则通过增加赠送面积来保证价格，不少长线投资者尤其钟爱那些地段好、升值潜力高的小户型。

　　笔者从某开发商处拿到的一份“7月内部交流材料”显示，今年7月，武汉楼市小户型产品成交活跃。从套均面积看，全市商品住房成交套均面积为95.33平方米，环比减少4.26%。从项目成交排行看，成交套数前十名中，套均面积小于90平方米项目占一半，且集中在前6强项目中，而在备案套数超过50套的项目中，套均面积小于90平方米项目占比36%，套均面积小于100平方米项目占比64%。

　　“对我们来说，"价"和"量"同样重要，在如今局势还不明朗的时候，舍弃哪一个都不可能。”武昌洪山区一项目营销总监如是称。

　　定价随行就市 远城区项目倍感压力

　　沿着徐东大街到中南路，拐过武珞路上雄楚大道，沿途只要稍微显眼的地方，都能看见巨大的楼盘广告，这些在8月中旬突然冒出来的宣传广告，预示着一场即将展开的“楼市大战”。

　　笔者实地探访融侨华府、现代森林小镇、丽岛漫城等多个项目发现，几乎所有楼盘都对即将推售项目的价格“三缄其口”。多家楼盘负责人表示，开盘时不会大幅降价。“价格和优惠要到开盘时才能定下来。”丽岛漫城销售人员称，到时的开盘价格将与前期房源大致持平。

　　“公司已调低预期，以走量为主，回笼资金。”一位不愿具名的楼盘销售人员称，公司现在试探性地蓄客，实在是因为周边竞争项目太多，定价就要随行就市，先看周边楼盘折扣，再确定更有吸引力的优惠。

　　中国指数研究院华中分院高级分析师李国政认为：“目前武汉仍处于僵持阶段。”8月19日，武汉14家房地产代理机构聚首，探讨下一步楼市走势。各机构负责人认为，要想让楼市成交量恢复，达到新的平衡点，需要开发商适当降价。“我们提方案，也要开发商接受才行，不然仍要这么僵持，”最终开发商们讨论的结果是：“大幅降价很难。”

　　热点区域楼盘不温不火地“待价而沽”，自新政以来一直饱受折磨是远城区项目，目前这类项目对“金九银十”的到来更是充满焦虑。

　　“从4月之后，人一下子少了，我们的开盘计划只能跟着变。”武汉远城区盘龙城某项目销售经理告诉笔者，如今一天上门一两组客户，一周都积累不到几组有效客户，只能延后开盘。而在他所处的区域，很多楼盘一周只能卖一套，亦有少数连续二三周都无成交。

　　“我们心急也没用。”上述人士称，武汉市前几年供地模式就是“重郊区轻中心”，如今郊区的供应量远远高于市中心，这种区域性的供求不平衡将继续存在。他举例称，9~10月间，武昌区待上市纯新盘数量达20多个，远多于汉口片、汉阳片，占据“金九银十”推盘量的半壁江山，而该区域的郊区盘又多达13个，本身就很狭小的市场将迎来更大的市场压力。