二三线楼市需求或大规模启动

　　通过房地产业发展理论和国际经验分析，我们判断，中国房地产行业发展重心将转移至二三线城市。

　　目前，中国正处在城市化加速阶段的中期，即将进入一个阶梯式、跳跃化的发展时期。近几年是大城市郊区化和二三线城市化加速的重叠时期，处于大城市所在经济圈内的二三线 城市以及中西部的区域中心城市，将受到这两种动力双轮驱动，城市发展的速度和程度更值得期待。

　　产业转移和结构升级，决定了大城市自身的发展趋势和阶段特征，也决定了一个国家城市化发展的高度（工业化水平）和宽度（城市规模和布局）。按照产业转移和承接的脉络，处在核心经济地带、受益大城市高端行业辐射、中低端行业转移的二三线城市，将首先获得发展的良机。

　　观察发现，一线城市楼市需求大规模启动的参考值是：第一，人均GDP在25000元左右，5年内人均GDP达到20000元，并以20%左右的速度高速成长。第二，人均可支配收入达到8000-12000元的水平。5年内三个城市的年均收入超过10000元，并保持约17%的增速。第三，房价收入比保持在8-10，家庭储蓄基本可以支持25%左右的房价（与中国房贷首付比例基本吻合）。

　　我们的研究显示，目前二三线城市整体上已经达到楼市需求大规模启动的条件，同时也存在不平衡性。如南京、杭州和苏州已超一线城市楼市起飞的指标；而天津、沈阳、武汉、长沙、成都和西安等基本处在一线城市当时的水平；其余城市个别指标显得不足，但差距不大。由于发展不平衡和供需关系的差异，二三线城市楼市在时间和空间上将呈现出发展的层次性，这种层次性表现为不同城市楼市启动时点的先后，以及楼市发展重心在不同城市之间的转移。

　　【投资建议】

　　依据对中国城市化发展阶段特征以及二三线城市楼市需求启动条件的分析，我们认为，长江三角洲、环渤海经济圈、中南地区（珠江三角洲腹地）的二三线城市和中西部地区的核心城市，将首先进入楼市需求集中释放的黄金周期。这些城市近年的经济增长和地产投资已经显露端倪，而政府区域及产业规划与我们对这些城市楼市前景的乐观判断也不谋而合。在投资方面，我们认为，发展战略定位于这些区域与城市的区域性地产公司，以及业务布局向这些地区倾斜的龙头开发商（如万科和中南建设等），将获得更多的发展机遇和广阔的市场空间。