空置房调查可参照写字楼

业内人士称，目前大部分物业公司受制于楼盘开发商，因此会出现部分开发商为保证后期楼盘销售率而美化空置数据。管开吉 早报资料
　　各地有关住房空置率的调查目前更多处于试验阶段。从已经曝光的上海北京两地调查方案来看，各地的调查方式并不相同，但调查内容基本大同小异。

　　有分析人士向早报记者表示，按照写字楼空置率的调查法方式来看，物业管理方对于小区空置情况的了解相对最为全面，建议鼓励发展脱离于开发商的大型物业服务公司，从而动态管理并形成常态空置情况报告定期发布。

　　上海北京调查内容趋同

　　早报记者昨天获得的上海调查表格显示，上海统计局已经由6月30日向18个区县下发两份《现有存量住房空置情况》，调查结果在7月15日完成并上报。

　　实际上，上海对于空置房的关注由来已久。以这次调查为例，据了解，统计局所下发的《现有存量住房空置情况统计报表制度》成文于2009年11月，只是到今年下半年才正式开始进行调查。

　　业内人士称，由于上海多年来房地产投资盛行，房地产小区空置的情况已经不止一次见诸报端，而上海官方始终没有公开的数据发布。此前，早报记者从上海住房保障和管理局（下称房管局）相关部门了解到，上海曾经有过多次关于小区空置率的调查，其中一些调查由房管局下属房地产市场监管处进行，但是，调查资料仅仅用于内部市场判断。

　　此次公开的表格内容显示，表格一由各个楼盘物业管理单位填报，除了填报小区楼盘的基础信息之外，物业公司还需要填报“小区住房基本情况”和“小区空置住房一览表”，细致到每户的具体信息。其中在“空置原因”一栏中，统计局甚至为每户空置房列出“投资购房等待出售”、“等待出租”、“为子女购置暂时不使用”等原因，供物业方去了解。

　　该表格调查内容和北京空置房调查表格内容基本大同小异。

　　表格二则提供给水务单位，通过“小区自来水费未开账户一览表”填报空置房的信息，水务单位需要填报上具体的门牌号以及未开账户的原因。从调查方式来看，上海除了水表水费认定方式之外，由物业管理公司进行调研也是主要手段。后者调查方式与北京空置房调查方式类似，北京空置房调查主要采取小区物业公司填表上报的方式。

　　“鼓励物业机构独立化”

　　实际上，由物业管理者所出具的空置率报告如今被普遍采信，不仅限于住宅领域，在非住宅领域，由于写字楼租赁往往整栋由物业代理机构集中进行管理，使得上海写字楼的空置率情况动态被当作常规数据发布。

　　由中原地产最近发布的一份写字楼报告显示，8月份，北京、上海、广州甲级写字楼的空置面积均较高，北京空置率达到13.61%，上海为9.76%，广州为9.95%。这类数据往往和写字楼租金同期发布，而空置情况也从一定程度上决定了租金的走向和市场景气程度。

　　对此，业内人士分析，从目前状况来看，小区实际管理者确实掌握了相对最系统和相对最准确的入住数据。此前，一家住宅小区物业工作人员告诉早报记者，他们楼盘销售已经过两期，但实际入住者寥寥，该工作人员称，从物业费征收等方面都可以实际反映该小区空置率状态。

　　不过，易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，目前物业公司相对比较分散，而且大部分物业公司都受制于楼盘开发商，因此也会出现有开发商为了保证后期楼盘销售率而美化空置数据的现象

　　这种情况下，杨红旭建议，政府可以鼓励建立和强化物业服务行业协会，形成大型的物业管理机构，使得小区物业服务公司脱离开发商，成为独立的利益群体。一旦物业管理形成独立机构，机构就能够按照内部统计形成长期动态的空置情况真实报告。