来源：21世纪网-《21世纪经济报道》
《21世纪》：最近各地户改新政频频。8月西部某市出台的户改政策提出，农民要转户到主城区，必须符合“务工经商五年、投资兴办实业且三年累计纳税10万元或一年纳税5万元以上、购买商品房”这些条件中的一个。你如何看这样的新政？
陈志武：农村人口迁入城镇应该是
过去这么多年对粮价、菜价、油价甚至连大蒜价格、生姜价格也要由政府管制压低，这牺牲了农民的利益，让他们的收入一直被行政性压低，变相给城镇输血，甚至连农民有限的储蓄得到的利息也很低，并用来帮助城镇建设。
即使到今天，城市建设、房地产建设也大多数都靠农民工，他们的低收入、低待遇都是给城市奉献，凭什么他们不可以像城镇人一样享受国民福利？我们不能说农民给城镇的贡献是城乡二元制度与政策所致，我们也不能不算农民多年来给城镇建设的贡献。
所以，一方面农民应该有权自由得到城镇户口和相配套的福利，不该有任何条件，另一方面，既然政府收到这么多税、有这么多国有资产和企业，就应该给老百姓以福利。目前政府主导的城市化可能造成行政权力对农民权利的挤压。
《21世纪》：某些观点认为西部某市此次户改是“宅基地换房，土地换社保”的翻版，是“只要农民的地，不要农民的人”，中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文也认为，社保作为公共服务，是政府必须提供的，而不需要通过土地去置换。如何看待这个问题？怎样解决农民的社保问题？
陈志武：赞同陈锡文主任的看法。只要是一直按法律纳税的中国公民，不管是农民还是城市人，都应该享受到社保。农民收入低，或许交税少，但是我们并没有认为低收入的城市人不应该得到社保呀？而且没有人说城里人要把房子、把家产放弃才能换到社保，那为什么要求农民以土地换社保呢？农民的土地是他们祖祖辈辈留下的最主要财产，如果要求他们放弃财产才能得到社保，而同时并不要求城里人放弃家产，那不公平。
《21世纪》：某些三农问题专家指出，三农问题的关键是农民增收，而农民增收的关键是进城，因为在目前的土地承包经营责任制下，农民光靠一亩三分地是很难有什么收入上的突破的。这是否也涉及到土地流转问题？
陈志武：靠种田是致富不了的，这是过去几千年的经历所证明的。那么，如何才能放开农民的手脚去最大化发财致富呢？需要允许农民自由抵押、转让土地，还其自由迁徙权和金融创业权。最能永久改变农民局面的，是给他们本来就该有的这些权利，让他们能利用这些资本进城创业或谋生。但在目前的体制下，农民即使进城，也很难有在城里真正落户、发展的资本。
《21世纪》：不过，部分学者却认为不应该放弃目前的土地制度，认为土地流转后，进城农民遇上经济危机之后回乡之后无地可种，无房可住，将失去最后的一道防线。
陈志武：如果这部分学者能够把农民看成是跟城市人同等同权的公民，那这个问题就很好理解了。关键是：他们首先假定农民及其子弟即使进城成为城镇居民，也不该得到其他城镇居民有的社保和福利。这种假定显然违背国民权利平等的原则。前面讲到应该给迁徙进城的农民以同样的社保和福利，一样对待他们和城里出生长大的国民。一旦能从权利平等的角度来理解，就不用总是把土地等同农民的社保了。
从另一个角度来看，中国房价之所以高得离谱，其重要原因也在于地方政府垄断了土地“农转非”的决定权，小产权房的“黑市价”远低于商品房市场价即为其反映。如果农民自己和农民集体都有权利决定自己土地是否用于房产开发，而不是由政府独家垄断这种决定权，那么，房产价格会比现在低很多。因此关于土地流转这一块，除了政府之外，农户和集体多方都应获得决策权。
押注物业增值
一位接近北京市住建委的人士向记者表示，公租房大规模建设是一个复杂的物业包，北京市敢于提出来大规模建设，必然是对公租房建设模式有了一定的经验。
作为列入公积金试点保障房建设名单的城市，北京将动用超过200亿元公积金贷款，支持保障性住房建设，其中大多数将投向公租房建设。
除此以外，戴德梁行一位负责人向记者透露，北京、上海和天津都已经筹划好了本地的REITS试点方案，并且上报国务院。而国务院也准备以保障性住房试点REITS。一旦能够将公租房作为未来REITS资产打包融资，将部分实现地方政府财政投入的滚动发展。
实际上，上述北京市西二旗公租房项目方案设计中也暗含玄机。记者了解到，其1.255亿元的土地出让金将按照年租制支付，开发商每年仅需要支付180万元，连续支付70年即可，这让开发商免去了庞大的资金初始投入成本，每年亦可节省627万元的利息成本。
给开发商充分让利，让开发商有了介入公租房开发的愿望。对于开发商来说，公租房项目不仅可以变相免除土地出让金，而且可以享受到金融大力支持，用公租房项目开发可以起到房地产上市公司资金流稳定基础的作用，效果可堪比商业地产开发。
此外，项目地块中还预留1万平方米给开发商，可建设成普通商品房进行出售，以回收公租房建设成本。以每平方米1.5万元的价格测算，西二旗项目配建的可售物业可以回款1.5亿元-2亿元之间，这离政府需要付出的2.85亿元回购价格只差8500万元了。
记者了解到，在北京市大规模集中建设公租房的背后，是一个将公租房打包作为REITS进行再融资的计划，如果要实现资产再融资，这些配套商业物业就必须保证政府持有，以商业物业的租金来提高整个项目的租金收入水平。
这必然让政府陷入一个两难的选择：如果不将配建商业物业一次性出售，就不能筹集政府回购资金，实现项目资金自循环；但如果将商业物业出售，必然面临公租房租金水平太低，无法实现相应的收益率，而无法做成REITS产品。
上述戴德梁行负责人表示，无论是否出售配建的商业物业，这种操作模式都是建立在押注房价和商业物业价值升值的基础上的，这些资产不涨价，是没有办法实现公租房投入成本回收的。
依此逻辑，短期大量建设公租房的做法，将导致地方政府更加依赖土地财政，地方政府对维持高房价更有动力，最终将起不到公租房来调控房价的政策调控效果。
中国土地学会副理事长黄小虎向记者表示，要解决土地财政带来的地产泡沫问题，就必须改革土地财政和有偿使用范围，成立国有经营公司负责土地财政资金的使用，不能控制在地方政府手中。
地方政府又当裁判员又当运动员，结果必然是土地财政利益逻辑下的左手倒右手的活动。
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