来源：中国经营报
房价回暖的声音再次刺激着购房者的神经，也继续加大了购房者对楼市宏观政策的期待。我们真的缺乏政策吗？房地产调控始于2004年，在过去6年中，我们一直频繁地出台着从土地、开发到信贷政策的各类政策，但是这一轮又一轮的政策往往最终被束之高阁。政策反复出台却反复
2006年九部委联合发布的“90/70”政策，即旨在通过增加供应量降低房价，却在开发商的抵制和地方政府的默许下，如今几乎“名存实亡”。
“为什么小户型那么难找？”有很多购房者向《中国经营报》记者诉说困惑。
楼市“量价齐升”让消费者坐立不安。在“新国十条”出台后第五个月，8月份北京楼市一改疲软之态，商品房均价一举再度返回每平方米2万元大关。
市场真的“回暖”了吗？“8月楼市成交价格反常上涨的重要原因是受高端住宅销量增加的影响，拉升了整体市场价格。”亚豪机构副总经理高姗通过市场调研发现。
据亚豪机构统计显示，8月北京别墅成交了267套，环比7月增加了84套，增幅超过四成，别墅成交均价也有所上升，环比上涨5.3%。高端公寓的成交量也有所增加，8月，共成交了216套单价突破4万元的豪宅，与7月成交的142套相比，环比增加74套，环比增幅高达52.1%。别墅及高端住宅成交量占据了8月总成交的9.2%，带动了整体成交价格的提高。
造成这个局面的原因，固然与开发商降价促销有关系，关键在于市场上的小户型房源极度缺失。“有些地方放松甚至放开了‘90/70’政策，小户型房源自然就减少。”北京大学房地产研究所所长陈国强认为。
为了调整住房结构不均衡和抑制高房价，“90/70”政策于2006年6月1日开始实施，并规定：凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
四年之后回头重新审视该政策却发现，已是“名存实亡”。
名存实亡
作为北京饭店二期的霞公府，位于北京市中心的王府井，8月底因其每平方米10万元的开盘均价坐上北京最贵楼盘第一把交椅。售楼人员告诉记者，户型面积均在300平方米以上。
本报记者试图联系该楼盘开发商北京紫金世纪置业有限责任公司询问有关“90/70”政策，但遭到了售楼人员的拒绝。
在金九银十放量开盘之际，记者统计发现这样的大户型楼盘不在少数。
这一结论可以从北京、上海、深圳三大城市得到注解。
中国指数研究院的数据显示：从2007年到现在，北京批准有商品房上市面积为4333.98万平方米，销售面积为4696.81万平方米，而90平方米以下批准上市面积则为1286.16万平方米，销售面积为1199.31万平方米，后者占比分别为29%和25%。
而深圳从2007年到现在，批准上市的商品房面积为1291.40万平方米，销售面积为1214.05万平方米，其中90平方米以下的批准上市面积为708.87万平方米，销售面积为717.40万平方米。后者占比分别为54%和59%。
根据中国房地产信息集团提供的数据，统计自2006年6月1日至今上海公开出让的数量众多的商品房土地中，明确有“90/70”严格限制的地块仅区区37幅，涉及土地面积尚不足435万平方米，且从2009年9月之后至今公开出让的商品房用地中，再也未出现过“90/70”的相关限制。自2007年至今，上海销售总面积为2276.40万平方米，90平方米以下销售面积为813.18万平方米，后者占比为35%。
在房价收入比日益拉大的情况下，绝大多数居民只能拼尽积蓄购买小户型来完成置业。“而90平方米以下的小户型不仅远远低于‘90/70’政策要求，却又在市场追捧下房价势必继续被推高。”中原地产李文杰分析说。
执行缺位
早在2006年5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（简称“国十五条”），首次提出明确新建住房结构比例，并规定自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
该政策的目的很明确，增加供应量降低房价。但该政策却并不受开发商欢迎。一则90平方米以下的小户型增加了开发商的开发成本；二则90平方米恰恰是普通住宅和中高档住房之间在单套面积上的分水岭，两者的销售均价差距明显，最终将影响项目的整体赢利水平。
部分地区开发商通过一房两证等方式大打擦边球来规避。由于金融危机的突袭，房地产临危受命担当起挽救经济的大任。各地开始松动甚至放弃“90/70”政策。据记者了解，2009年初，南京、成都、广州等一些城市叫停了执行三年多的“90/70”政策。北京、重庆、上海等大城市高房价重灾区也开始寻求对该政策的突破。比如2009年1月北京出台的挽救楼市“15条政策”中第11条规定：“对商品住房项目，在全市总量平衡的前提下，根据市场需求确定套型面积和比例。”
作为主管部门，住建部等选择了默许。
9月9日，北京旭辉集团内部人士透露，截至目前北京采取的是区域统筹安排“90/70”指标，而不是每个楼盘都必须满足这个指标。“为了激发开发商投资热情，便于核心地段的开发，现在基本上都没有人关心了。”
不过，是否真正实现了“区域统筹安排”，至今没有官方数据。为此记者于近日向北京住建委征询，但截至发稿也没有得到明确回复。
华远地产总裁任志强在“90/70”政策出台后就公开表示：“规定70％住房是90平方米以下的户型，没有任何道理。”当记者希望任志强就当前大户型拉高北京房价这个现实作出评价时，他近日通过秘书告知记者：“不愿在这个问题表态。”
不止任志强，关于“90/70”政策接到记者电话的开发商几乎都选择了噤声。
住建部市场监管司相关负责人在接受记者电话采访明确回复：一直在执行没有取消，每个住宅区在规划时已经严格遵守且必须执行。
根据2006年原建设部下发文件，规定了对规避或者变相规避“90/70”政策的行为进行严厉处罚，其中包括没收违规房产充当保障性住房，以及永久取消设计单位资质等严厉处罚的行为。事实上，目前这样的处罚形同虚设。国土资源部土地利用管理司司长廖永林此前公开表示，“90/70”贯穿从土地出让到具体规划建设，横跨国土和建设两大部门，处于部门监管的交接处，易出现监管的漏洞。“而且地方政府负责具体的政策执行和监管，中央主管部门也很难在具体的项目层面实现全程监管。”
在高房价再次重演时，政策也只能再次重提。今年3月10日国土部出台19条土地调控新政中明确规定：保障性住房、自住性中小套型商品房用地供地比例不得低于供地总量70％。“这实际上是在重申‘90/70’政策。”住建部政策研究中心副主任王钰林告诉记者。
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