来源：华夏时报
作者：李乐
当团购土地风潮袭来的时候，“6”似乎是一个很惹人喜爱的数字——无论是万达牵头的长白山生态旅游度假区项目，还是富力地产牵头的广州亚运城项目，一南一北，却都是“六方共治”。
楼市调控之下，地产商寄望于团购能够分担潜在的市场风险，而当他们认定，这样的
六方“团购”
200亿元人民币的投资额，这几乎要超过尚未成行的万达集团IPO可能的初次融资总额，但是，当王健林在长白山脚下面对“长白山生态旅游度假区”项目时，却一点儿也不担心，因为与他共同投资的，还有另外五家企业。
万达集团总裁助理邢文明告诉《中国经营报》记者，除万达集团之外，泛海控股、联想控股、内蒙古亿利集团、一方集团和用友软件都参与了长白山生态旅游度假区的投资，这让他有信心，整个项目能够在两年内完成。在这六个投资方中，万达集团的股本比例最大，占40%；占比最小的是用友软件，约占5%左右。项目整体操盘由万达集团完成。
邢文明表示，由前述六方股东共同发起成立的长白山休闲旅游度假区开发有限公司（下称“长白山公司”）已经完成了该项目所有土地的摘牌工作，这涉及到其中30平方公里中1/2的土地；另外的土地面积由于是林地属性等原因，长白山公司将采用租赁的方式，并且保持林地的原有状态。
“六个投资方一起投资项目，有利于保持项目的稳定以及按期、高品质地完成开发工作。”邢文明对记者说。记者从吉林省国土厅获得情况则表明，长白山生态旅游度假区项目建设用地的土地出让金，已经基本缴付完毕，这显然得益于六个投资方共同出资带来的初始启动资金。
滚动赢利
记者从中国证监会发审委核实的信息显示，在等候IPO审核的万达集团的融资资产中，并不包括投资额巨大的长白山生态旅游度假区项目。该部门工作人员给出的解释是，万达集团在完成股改并上报上市审核申请时，长白山项目尚未立项报备。
邢文明向记者证实了这一情况，同时，他还表示，与长白山项目性质类似的大连金石滩、云南西双版纳和福建武夷山三个投资规模巨大的旅游地产项目，也都不在上市融资的资产范围之内。
于是，团购巨幅土地之后，其现金回收的模式实际上成为了这种团购模式能否得以持续和复制的关键所在。
实际上，长白山生态旅游度假区项目的现金回笼主要由三部分构成，一是滑雪场和酒店群的运营收入；二是商业地产的租金收入；三是住宅部分的销售回款。相比之下，前两类业务均未由开发商持有，回收投资较慢，目前估计将超过两年，在这样的背景之下，住宅项目带来的现金流，对短周期内的财务平衡也就意义非凡。
记者了解到，在对目前取得预售许可证的住宅进行销售的同时，长白山公司已经着手通过对住宅用地或项目向其他开发商转让或者合作的方式，快速回笼更多的现金。此类住宅项目用地均有独立的土地使用权证，总计41块。
“万达方面提出可以采用在建工程转让的方式，也就是先由长白山公司启动工程建设，在工程进度达到20%以上后，按照《公司法》的相关规定，直接进行工程转让，价格根据所处地段的不同，另行商议。”一位和万达方面就住宅项目用地转让进行接触和谈判的当地开发商告诉记者。
邢文明则表示，这种合作有多种方式，将依据届时谈判双方的条件不同，而采用不同的方式。9月18~19日期间，长白山公司已经开始专门就此问题与有意向的开发商接触。
渐趋流行
几乎就在王健林开始说服他的企业家朋友共同投资长白山生态旅游度假区项目后不久，富力地产、碧桂园、雅居乐就采用了同样的方式，拿下价格高达225亿元的亚运城地块。此后，中信地产和世茂集团相继加入，巧合地又一次形成了六方共同开发项目的“团购格局”。
富力地产董事长李思廉在中期业绩会后接受本报记者采访时表示，富力内部将土地出让金超过50亿元以上的都作为大型项目。基于目前拿地之后基本都要求在很短时间内付清土地款，如果只是一家公司进行开发，很可能引发资金周转方面的问题。正因为如此，以后在大型项目方面，房企联合开发将成为主流。
记者了解到，在亚运城项目的分工上，后加入的中信地产负责融资，世茂集团则负责人力资源管理，碧桂园负责工程预算，雅居乐负责前期策划和销售，富力地产则主要负责工程材料管理以及采购等。
相比之下，万达也正试图在认可这种合作方式逐步成为一种模式。2010年9月，万达、泛海、联想、一方、亿利五方共同投资了西双版纳国际旅游度假区项目。同月，在投资规模更大——高达500亿元的大连金石滩国际旅游度假区项目上，除亿利、用友之外的四家企业再次采用联合投资的方式，启动该项目开发。
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