来源：大洋网-信息时报
调控新政后迎来第二个黄金周 穗楼价“十一”比“五一”涨了
专题策划 何雪峰 专题撰文 信息时报记者 田桂丹 孙婷婷 黄熙灯 实习生 陈维澈 彭国华
又快到“十一”黄金周了，经过4月的房产新政后，广州楼价到底降了没有？答案是：没降！而且是普遍上涨。连日
记者调查
28个楼盘普涨1000元/平方米以上
目前的“金九银十”广州房价，与新政刚出台后的“五一”楼市相比有什么变化呢？剔除折扣优惠幅度和推出产品户型不同等因素，仅按同个楼盘两个时间点对外公布的房价计算，记者抽样调查楼盘中，有数据可对比的50个楼盘，有15个楼盘房价基本未有升降，有7个楼盘出现了下降，有28个盘出现了涨价。
在涨价的楼盘中，普遍涨1000元/平方米以上。单价均价最多涨1.2万元/平方米，最少涨200元/平方米，涨价楼盘多位于市中心；番禺等区域的部分楼盘也出现降价的情况，最低降幅为200元/平方米，最高降幅为3000元/平方米。
有楼盘开盘前夜提价1000元/平方米
除了抽样调查部分楼盘反映出大部分房价停止跌势外，受访的业界人士也都表示，目前广州楼价无论是与今年“五一”时相比，还是与去年同期相比，基本上都找不到降价的楼盘。广东中原地产研究部副经理胡广东透露，与去年同期相比，今年“金九银十”广州一手住宅房价大概涨价幅度为10%～15%。目前开发商比较有信心，对后市乐观，认为“最起码亚运城这么大的项目没问题，其他项目应该不会有问题”。
胡广东认为，广州楼市现在降价促销的可能性很小，基本上没有降价的盘了。只是开发商在定价策略上做调整，比如吹风价很高，但是真正销售时调低价钱，通过影响心理来促成交易。如果房价环比的话，目前房价涨幅在5%～10%左右，按照现在的房价，5%就相当于每平方米增加1000～2000元，属于市场可以接受的幅度。
广州市房地产专家吴定金表示，今年“金九银十”是双节，跟“五一”不好比。“五一”楼市刚好遇到新政出台，成交量同比2009年下降了五到七成；“十一”由于8月份回暖明显，再加上双节，肯定全年成交会放量到最大。吴定金也称，“目前看不到楼盘在降价。”记者了解到，荔湾区某盘开盘前夜，销售人员见到前期储客很多，于是临时将房价由1.45万元/平方米提价到1.55万元/平方米，加价1000元/平方米。隔天销售现场仍大排长龙。
无独有偶，在海珠区广州大桥旁边楼盘看完房的周小姐也告诉记者，该盘在中秋假期时是1.8万元/平方米，但现在已经是2.1万元/平方米，“一下子涨了3000元/平方米，销售员还说如果年底卖不完，还要再涨2000元/平方米”。
专家分析
购房者全线出动“搅活”市场
记者在调查过程中，发现目前很多看楼者是在新政出台后，希望楼价下降后出手，但是现在发现楼市不降反升，忍不住又来看楼。记者在金沙洲碰到了正在看房的李先生，他介绍说，金沙洲有一个楼盘（保利春天里）在新政后“五一”开盘，曾以不到1万元/平方米的均价卖得很火爆，但现在二期均价却平均每平方米涨了15%左右。
据了解，目前投资客已重回楼市，由首次置业者、改善型置业者和投资客构成的购房者链条再度完整。市中心看房的多是改善型置业。本月23日中午，在中山大道西东方新世界，记者了解到在场看房的三个家庭都是都属于二次置业。最近大热的楼盘亚运城更是吸引了不少投资客出手，在该盘展示期间，不少讲普通话的人士热切咨询，其中有人明确表示要出手投资两套房。
满堂红地产研究部经理周峰表示，“4·15”房贷政策实施后，“婚房族”成为主力客户群之一，第一季度其数量占总体买家比例为20.6%，第二季度为21.7%，7、8月份达到22.5%，一直处于稳步增加态势。相反，买家当中明确表态要“短期转售”的比例则在逐季度下降，第一季度为2.2%，第二季度下降到1.5%，7、8月份再下降到1.1%。尽管如此，仍旧有投资客活跃在二手市场内，投资客持有物业的时间在1至5个月之间，转售时账面升幅最低有11%，最高达到43%。
而官方的数据统计显示，今年4～7月广州十区的一手住宅成交量和价格都呈现环比下降趋势。根据对2009年购房人群结构性统计分析，广州一手住宅购房人群中首次置业者占65%，2010年4月新政实施之后，购房结构逐渐发生了明显的变化，2010年7月首次置业的比例上升至78%，8月份上升至82%，说明新政对投资性需求的抑制作用已经凸显。
现场踩点
尾货盘人少新开盘人多
记者从本月23日开始连日来走访天河、海珠、越秀、荔湾、白云区等部分楼盘发现，有的楼盘是门可罗雀、冷冷清清，有的则是人流如织、热闹非凡。
本月23日上午10时15分许，记者来到位于中山大道西的东方新世界看到，除前台的两位工作人员外，偌大的售楼厅里空无一人，既不见看楼的客人，也不见促销人员。得知记者是看楼的，前台工作人员热情接待了记者。当记者问及楼盘冷清的原因时，一位工作人员显得不高兴了，称才带了一队人马去看楼。不过，另一位则坦承，除记者外，只有一位客人来看楼。销售人员还表示，人少的原因也可能是由于该楼盘仅剩下8套尾楼销售，购房者的选择比较少。据介绍，目前剩下的房型仅有100平方米上下的2～3房，均价在18000～20000元/平方米，可以申请9.5折后再打9.8折。
下午3时30分左右，记者来到位于同和路的山水庭苑的售楼厅，看到不少市民在向工作人员了解该楼盘的详情。在其供参观的样板房，则是人流如织，非常热闹，有的则是全家老少一齐出动来看楼。随后，记者来到了位于广州大道北的君华香柏广场，在该楼盘的售楼厅，看楼客也是摩肩接踵，热热闹闹，有时甚至出现了一名工作人员同时接待两台客人的繁忙的场景。有工作人员告诉记者，自中秋节当天开盘以来，该楼盘推出的30多套房，3天时间里就卖掉了三分之二，剩下的套房大多有了购买的意向。
购房个案
“纠结”后悔没早点出手买房
“没想到楼价越调越高。”市民黄女士告诉记者，数月前，她的一位楼上邻居要搬去香港，临走时将其一套113平方米的3居室以70多万的价格卖掉了，当时她嫌贵，所以没有出手，谁知现在卖到了100多万，为此黄女士后悔不已，“该出手时就该出手。”
对此，肖先生深有同感。肖先生告诉记者，他一直想将现时的旧房换掉，买一套大一点的房子，“让一家老少住得舒服些。”三年前，他所住小区附近新建了一楼盘，刚推出时才5000多元/平方米，他嫌贵，犹豫了，可一转眼就卖到了7000多元/平方米。前不久，该楼盘对面又推出了一新楼盘，均价竟然达到了15000元/平方米。
“当断不断，反为其乱。”肖先生一脸后悔地告诉记者，因为一直没果断地出手，现在买房成了自己的最大的一个“心结”：再不出手，担心楼价再上一个台阶；出手吧，更担心楼价下跌，变成负资产。
考虑到通胀感觉按揭利息也不贵
连日看了多套楼盘，朱女士看中位于荔湾区陈家祠对面的美荔尚筑，目前仅剩120～160平方米左右的大户型，均价23000元/平方米，楼层每高一层，总价大概多2万元。朱女士看中的是带入户小花园的123平方米户型，入户花园旁边还有两条小廊道，只有一半的面积计入房屋总价，但可以全部用来自用。“算了一下，总价290多万元，首付五成，月供1万左右，光付贷款利息都要150万元。”不过销售人员表示，“可能以后的一元钱，二十几年后也就当几毛钱用了，150万不算多。”
新推货量
黄金月全市新货接近2.7万套
据合富辉煌统计数据，预计2010年十一黄金月，广州十区新推货接近2.7万套，远远高于过去各个黄金月的新货量。再加上9月初广州十区存货的数量，预计十一黄金月的可售货量达到5.9万套，供应量非常充足。
从区域分布上来看，受惠于亚运会的举办和亚运城自身供应，有近五成新货位于广州南部的番禺区。而位于北部的花都区，新货则大幅锐减。虽然花都新货少，但考虑剩余货量，则可售货量并不少。由于货量巨大，多个项目抢闸在10月之前推出市场。
新货量前十位的板块当中，前四位均位于广州南部的番禺区及南沙区。其中，供应量居首位的板块是广州新城，主要货量来自于亚运城。其次是华南板块、市桥板块新货供应量超过2000套。再是南沙、科学城、原荔湾及城西金沙洲的货量约100～1400多套不等。员村、白云大道及原芳村约600～800多套不等。
担心亚运城等分流楼盘抢闸开盘
受2010年11月举办亚运会的影响，亚运城及周边项目均集中在此时推出新货。在这次十一黄金月，番禺区的新货量约占十区50%，相当于其余九个区的新货量。
最近几天，亚运城销售成为城中的热门话题。业界人士表示，亚运城上市后，投资客占了八成左右，这种需求也是积累了很长时间才有的，集中消化后对其他楼盘购买者是件好事，需求有所减少。但另一方面，亚运城的定价并不低，也让开发商觉得亚运城这么贵还有人买，不用愁卖不出去了。
广东中原地产研究部副经理胡广东表示，国庆期间如果没有政策变化的话，今年“金九银十”的成交量会比去年要多。亚运城推出来后，有些项目的时间有所调整，大部分是提前了销售时间，担心政策环境变化，而且对亚运城影响不太乐观。
楼市“秋老虎”或招来调控新政
业界人士认为国庆后可能会再出新政，但楼价上升趋势短期难以遏制
苦等5个月的房价迟迟不跌反涨，楼市下降的预期成空。为何广州楼市短短3个月就“翻盘”？政府是否会出台政策继续调控呢？年底房价有无下落可能？……这些购房者心目中的问号，也是不少业界人士的疑虑。近期银监会专项检查二套房贷执行情况等消息，让后续调控政策的脚步越发走近。广州多位地产人士认为，目前楼市是卖家不急买家急，有望迎来一轮火爆的“秋老虎”行情。国庆后出台调控新政的可能性比较大。
为何楼价不跌反涨？
民间资本恐通胀再进军楼市
“房新政……百日毕，细算账，价未降，反上扬……”近日，这篇网上“楼市三字经”，因道出很多购房者对新政的心声迅速走红。即便是对楼市很乐观的业界人士，也没想到这轮号称“史上最严厉”的新政，能在短短3个月内就“翻盘”。有网友在微博上感叹到：“房地产的调控周期越来越短，‘经期’愈来愈紊乱了。”
此次调控为何反弹这么快呢？广州市房地产专家吴定金表示，他们通过对全国楼市客户调查发现，一是，不少人判断7月份楼市会到底，不会再有严厉措施出台，而且连续7个月通胀，CPI涨幅越来越高，不少人资金在手，存银行不如投资，购房抵通胀，所以资金重新进入楼市。二是，2008年的调整是由于全球金融危机，当时很多想购房者因无法预计危机底部不敢买房，因此今年新政刚出来时就准备扫底，目前楼价不跌反升，很多人担心再次错过，所以就提前动手了。
广东中原地产研究部副经理胡广东也认为，楼市回暖快与最近新货供应量增加有关，但最关键的原因还是近段时间民间资本投资无出路，而且中心城区此前供应量不多，现在集中上市也推动了成交回升。
同创卓越房地产董事长赵卓文认为，宽松的货币政策，后危机时代的经济刺激政策，都有可能激发新一轮资产牛市。“存钱不如买房”，恐怕已成为广州人的共识。投资型买家重新入市，更可能引发楼市下一轮涨势。
史上最严调控政策有何影响？
影响购房信心和楼市供应
赵卓文认为，2010年号称“史上最严厉”的调控政策，最大的影响在于制造了楼价下降的预期，影响了购房信心。一般购房者与楼市投资投机者，苦苦盼了半年，却等来楼价重拾升势的“坏消息”。新政如果无疾而终将影响到今后市民对调控政策的信心。但目前广州楼价虽然比前段时间有所上涨，开发商仍比较谨慎，“如果一下子提高太多对成交会有影响”。
吴定金认为，虽然国家可能再出手调控，但事实上政策调整进入了“死胡同”，难出台更严厉措施，例如二套房贷首付已经提高到五成，进一步提高也只能提高到六到七成。如果首付再度提高，银行也会受影响；而且房产税也不敢贸然出台。
其他业界人士表示，现在政策出台的频率太高，导致楼市供应上不去。政策都是通过短期需求压制来解决，开发商在政策出台后不敢投资新建，这样势必会影响后续的供应量。这样容易出现在调控初期需求停步成交萎缩、开发商逐步放缓投资新建，调控反弹期需求再度释放、前期开工面积少供求再度失衡的局面，房价走入“越调越高”怪圈。
国家还会出台新政吗？
国庆后或有后续政策出台
近期各地楼市成交反弹较快，9月以来，国家会继续出台政策的猜测声也越来越多。近日，便有消息称，住建部和银监会已组成联合检查组将对北京、上海、广州、深圳、三亚、南京、杭州和厦门8个城市二套房贷政策的落实执行情况进行检查，专项检查结果国庆后将向国务院汇报。
广州房地产业界不少人也认为，国庆后国家可能会继续出台政策。吴定金认为，判断是否会出台政策很难，政府应该也在观察，观察两个节点：第一个节点是10月份会发布第三季度经济数据，预计政府看GDP增幅情况而定；第二个节点是今年年底明年年初，政府需要一系列总结盘点，这时出台政策的可能性也比较大。赵卓文则表示，管理层的动态值得关注。面临“楼价反弹”的苗头，调控政策不但不会结束，而且极有可能引来新的调控政策的出台。然而，“无论政策怎么变，楼价上升的趋势短期难以遏制”。
上网从搜狗开始
