投资地铁商业不能急功近利

　　迅猛发展的深圳轨道交通路网建设，不少投资者看到地铁商铺中的商机。然而，深圳地铁商铺的命运却是各有悲喜。记者近日实地调查发现，绝大部分地铁商铺店主当初都是冲着地铁客流量大而来，认为租地铁商铺不但可以做生意赚大钱，而且可以提升品牌形象。由于目前深圳的地铁商业并未形成一定的规模，正处于“培育”阶段，对于以盈利为目的的中小投资者来说，将会面临一定的风险。

　　商铺客流遭遇分流

　　记者近日走访世界之窗地铁站时发现，在世界之窗站换乘的乘客上车后均已无座位，车厢内十分拥挤。自去年９月起，深圳地铁一号线正式开通营运白石洲、高新园、深大三大站点。白石洲站半日进出站人数高达三万左右，受其影响，世界之窗站点人流量大幅减少，地下商铺生意日渐萧条。

　　由于地铁商业是做过路人的生意，客流量需求较大，随机性较强，地铁的延伸分散了客流。记者采访发现，当初以“地铁大客流”吸引商家入驻的地铁站内商铺，经营者不少处于亏损状态。“近期受白石洲影响，一年客流量严重下降４０％～５０％。”不少商铺经营者反映。

　　近两个月，地下商铺再次受到大型商场的影响，客流量再降１０％～２０％。“益田假日广场和地铁的Ｂ出口的无缝连接，将大大影响Ｈ出口的客流，所以大部分Ｈ出口的个体商户都会考虑撤场的问题。”商铺经营者纷纷表示。从理论上说，虽然地铁商铺与商场是完全不同的个体，经营方式、客户群也不一样。然而近期益田假日广场与地铁的无缝连接，间接导致Ｈ出口的客流量减少１０％～２０％。预计，未来蛇口站的开通将再次带走一批在世界之窗换乘的顾客。业内人士进一步表示。

　　记者发现在世界之窗站的Ｈ、Ｃ出口，有两三家卖时尚包的商铺大门口已贴上了“合同到期，全场清货”的字样，里面有不少人正在挑选清仓货品。

　　据悉，商户同招商公司的合同期为一年，世界之窗商铺平均面积近２０平方米，每月租金最低约２万元人民币。以此推算，一年最低需投资２４万元人民币。

　　人气旺地受追捧

　　记者以商户的身份与地铁商铺的招商单位深圳市实正共盈投资控股有限公司招商部联系，一名工作人员表示，目前并无新开放的地铁商铺，现在出租的商铺都是与原先的商户合同到期后，再次进行招租的商铺，目前只有２间空置的商铺，分别位于岗厦站、大剧院站。

　　当记者问至目前人流量最旺的地铁商铺在哪？该名的工作人员说：“世界之窗站、罗湖站、东门站、华强北站。”工作人员表示人流量较旺的商铺早早就租出去了，通常合同到期的地铁商铺，均在一个月内完成交接手续。

　　据了解，该公司的合同为一年一签，三押一付，另外再加进场费(一个月的租金)，每月管理费４２元／平方米。人流量较旺的地段均价为１２００～１３００元／平方米，大致算笔账：一间面积约１５平方米的地铁商铺，首付缴纳１０万元人民币，每月的租金近２万元人民币。

　　人流量不能保障商铺盈利

　　记者近日还走访了深圳地铁的中型商场物业，发现人流虽是地铁商业的主要生意来源，却不能保障商铺的盈利。

　　从大剧院Ｂ出口进入。记者发现地铁里的人流多是行色匆匆，只是瞅一眼商铺就离开，真正有耐心停下来买东西的并不多。一家高端女装精品店前围着不少年轻女性，记者上前看到他们正在挑选各式服装，十分钟后，他们什么也没买便离开了。里面的老板告诉记者店里生意很不好，下班时，很多白领女性顾客每当路过都会进来瞧瞧，可是一看到价格，便匆匆离去。

　　另外一家时尚服饰店的老板告诉记者，她店里每２个月更换一批店员，因为生意不好，店员们拿不到提成，又嫌工资太低，所以都离开了。

　　罗湖站Ｂ出口的一间书报刊的经营者罗女士告诉记者，这里的人流量虽然很旺，但是真正买东西的人却很少。罗女士向记者坦言，自己每月亏损好几千元人民币：店铺的面积近９平方米，租金每月１．５万元人民币，一瓶饮料净赚１元人民币，一本１０元的杂志也就赚２元人民币，除周末外，平时都是亏损。

　　看中长期效应

　　有不少经营者在地铁中开商铺的初衷主要是为了树立品牌。对于今后生意是否会好转以及盈利，商铺经营者纷纷表示仍难预料。

　　大部分店主认为深圳地铁客流量大，来往频繁的主要是白领和学生，地铁商铺可以向这些潜在的顾客宣传品牌，树立品牌形象。记者调查发现，绝大部分店主当初都是冲着地铁的大客流量而来，认为租地铁商铺不但可以做生意，而且可以提升品牌形象。

　　几乎所有店主都认同，在地铁开商铺可以树立很好的品牌形象。“主要是宣传效应。”商铺经营者认为。“品牌效应无法估量。”世界之窗地铁站的一间女性服饰店负责人这样解释，他向记者透露，在地铁中开设商铺，考虑的是长期效益。“一个产品的品牌和前景，不能仅以目前的盈亏来衡量。”

　　专家说法

　　地铁商业不能“包罗万象”

　　地铁商业打破传统的商业格局引发了大多投资者的好奇心，成为了众多投资者急欲抢滩的“商机”，然而新兴的事物并不一定是赚钱的。深圳地铁商业现处于幼稚阶段并没有形成规模，目前处于只设有站厅内零星商铺物业的阶段，真正的地铁商业还未形成，还需要很长一段时间的培育期。综合开发研究院企业与市场研究中心主任刘鲁鱼博士如是表示。

　　刘鲁鱼博士说，由于目前深圳地下空间的开发并未健全，商家若投资地下商铺需注意以下几点：

　　地铁商业并非适合所有的商业业态。深圳是个移民旅游城市，企业白领和全国各地的游客是地铁商圈的主要消费人群，地铁商圈的特点是人流大、逗留时间短、顾客年纪轻、上班族较多，深圳地铁也需适应这一特点来确定商业运作的方式。

　　一些有大噪音、明火、油烟等不利于保护地下空间环境的零售业态均会被地铁商铺拒之门外。例如，大型超市、餐饮等商业业态并不适合地铁商铺的经营。投资者在考虑投资地铁商铺时必须慎重考虑。

　　地铁商业的核心是上盖物业和地下商业的相互配合，从整个地铁营运上看，目前香港是世界上运营地铁最成功的城市，是世界上惟一盈利的地铁，盈利的原因就是把地铁上盖物业和地下商业的价值充分加以挖掘和升华。

　　充足的人流量并不能保障商铺的盈利。虽然地铁的开通会带来人流，充足的人流直接解决了商业选址需要考虑的客流量的问题，但并不能保障商铺一定盈利。（文 灿）

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　　地铁商业运营模式

　　深圳目前已投入运营的地铁１号线东段线路由罗湖站－深大站，共１８座车站；４号线南段线路由皇岗站－少年宫站，共５座车站。零星商铺基本分布在每个站厅，提供即时性消费服务，设定业种为报刊、冲印、点心、零食等；中型商场物业分布在较大的地铁站，有大剧院站、会展中心站和世界之窗站，主要提供便利性的延伸服务，设定的商业模式为：便利店、书店、音像店、冲洗店、干洗店、旅行社、西饼店、饮品店和眼镜店等，采取租赁的经营模式。

　　与站厅相连的地下商业街，位于岗厦站－会展中心站区间，以及市民中心站地下一层，主要兴建与地面商业配套或填补市场空白的主题性商场，主题定位为深圳时尚特色产品一条街。