转舵大旅游地产 万达领衔民企“联合舰队”

　　经济观察网 记者 胡芳洁 投资规模达200亿元、占地面积18.34平方公里（约2.7万亩）的旅游地产巨无霸项目，正在长白山脚下推进。该项目的开发团队——由万达集团、泛海集团、大连一方集团、内蒙古亿利资源集团、用友集团和联想集团组成的“ 联合舰队”也在逐渐为人所知。

　　长白山项目显然只是一个开始，今年6月至今，这支“ 联合舰队”已经数次现身：6月17日，签订福州琅岐岛国际旅游度假区、武夷山国际旅游度假区投资框架协议；8月24日，投资500亿元的大连金石国际旅游度假区项目签约；9月10日，投资150亿元的西双版纳国际旅游度假区项目签约。

　　这些项目都由至少4家企业 联合投资，万达集团都无一缺席并扮演着主导者的角色。以长白山项目为例，万达集团为第一大股东且主导具体操作。

　　联合

　　长白山国际旅游度假区位于吉林省白山市抚松县，规划为南、北两个区域，其中南区为体育休闲度假区，包括滑雪场、冬季雪上两项运动场、酒店群等运动、娱乐配套，总占地13.34平方公里；北区为旅游服务区，包括长白山万达广场、住宅、教育医疗等生活配套，占地5平方公里。

　　该项目最初的投资者为万达、泛海、一方、亿利4家，用友和联想为后期加入，各企业的股权占比，项目方并未透露，但万达第一大股东的位置是可以确定的。

　　据了解，2008年冬博会上，投资方就吉林省白山市招商契机达成共识；2009年3月，与抚松县签订投资意向合同。

　　目前，6家投资企业已经 联合注资成立长白山国际旅游度假区开发有限公司，由万达集团总裁助理邢文明担任总经理。

　　邢文明表示，目前公司已通过公开出让的方式，拿到南北两区的土地证。他还表示，18.34平方公里的占地面积，并不是全部为出让土地，如滑雪场周边的林地为租用土地。根据抚松县人民政府2009年底公布的项目进展资料，该项目征占地面积为北区5平方公里，南区6.75平方公里。

　　项目公司提供的资料显示，北区土地于2009年8月21日摘牌，南区土地于2010年5月17日摘牌。综合上述资料，摘牌土地面积应为11平方公里左右，出让价格不详。

　　抚松县人民政府公布的资料显示，至2009年12月底，该项目到位资金19.4亿元。随着今年5月南区土地的摘牌和开工，投入资金必然随之加大。

　　通过大旅游地产项目的开发，虽然能低价获得大量土地，但投入也是惊人的。长白山项目总投资将超过200亿元，并将大量建设滑雪场、酒店、学校等配套设施，这些都需要大量的资金投入，并且成本回收期长。万达 联合众多大型民企共同投资有利于减轻资金压力、分散风险，并且知名企业的 联合，对于地方政府来说，也是信心的源泉。

　　这一 联合的背后，是万达集团的一次重要转型。邢文明明确表示，此次长白山 联合投资，标志着万达从商业地产走向旅游地产的跨越式发展。

　　今年9月初，万达集团企业文化部总经理石雪清对媒体表示：“旅游地产今后将发展成为同商业地产并驾齐驱的支柱产业”。

　　今年以来，万达有一系列旅游地产 联合投资的大手笔，其加码旅游地产意图已经非常明显。

　　土地运营

　　对旅游区土地的规划和运营，成为关键所在。

　　这一工作已经展开。随着前期配套的开工和建设，长白山旅游地产项目开始广泛的合作、招商活动。

　　9月12日，5家本地开发企业与长白山国际旅游度假区有限公司签署战略合作协议；9月19日，长白山公司又聚集约20家主要为吉林本地的开发企业前往长白山项目考察、并进行项目推介。

　　这一系列推介活动证实，以万达为主的6大投资者在获得该项目以后，并不会亲力亲为，进行所有的投资、建设开发，而是会将长白山大项目中的众多小项目转交到新的中小投资者手中。

　　“北区是综合服务区，除了基础设施、公共设施等建设外，还有很多共同开发、共同合作的机会，例如联手对住宅土地进行开发。”邢文明表示，长白山旅游度假区41块住宅用地，都有单独的土地证，新来企业可以参与其中，寻找合作机会。

　　据了解，这41块住宅用地，面积不等，大致分为50亩、60亩、100亩左右、200亩左右几种。

　　一位来长白山项目进行考察、寻找合作机会的当地开发商告诉记者，就他所了解到的情况，新来开发商如果想参与住宅用地的开发，可能是采取项目转让的方式，即长白山公司将一个住宅项目转让给新来开发商，转让价格约为五六十万元每亩。

　　“因为土地已经出让给长白山公司了，所以转让直接和长白山公司签合同，长白山公司就相当是一个小政府。”这位开发商表示。

　　这样，长白山公司前期虽然需要投资大量资金进行基础设施、配套的建设，但同时也能通过与新来企业的合作，即转让土地的方式，获得利润。

　　目前，土地的转让主要有两种方式，一种是公司股权转让，一种是项目转让（即在建工程转让）。据了解，长白山项目的合作，将采取后一种方式，因为股权转让需要通过转让项目公司股权来实现土地的转让，这就需要为每一块转让的土地都设立一个项目公司，从现实情况看，目前这些地块都在长白山公司之中，直接转让项目则无需为此设立众多子公司。

　　目前本报记者没有获得这些地块的容积率信息，不过有合作意向的当地开发商表示，从长白山公司手中接手，楼面地价估算为400元/平方米左右。目前由万达开发的长白山国际度假旅游区住宅示范项目已经开盘，销售价格约为2400元/平方米。这对本地开发商具备吸引力。

　　“现在只是第一站，合作不单纯限于开发商，文化产业、影视中心等项目，都可以进行合作。”邢文明表示。

　　从开发商到 土地运营商，这正是万达的转型之处。不过，这一模式的尝试才刚刚开始，成果有待检验。长白山项目的潜在合作者表示，项目存在风险。“基础设施建设、配套建设需要大量成本，如果土地转让利润低于投入成本，这对于投资者来说，肯定不是好事。而且，旅游项目还面临环境部分的监督，这些变量因素，都可能导致后期成本增加。”