出台调控手段应当考虑“消费心理周期”

　　“购房者、开发商、政府不仅要学习经济学、政治学，更应该好好学学心理学。”在接受记者采访时，多年在珠三角一带从事房地产销售行业的专家唐庆勇明确表示。

　　从“国十条”出台的时间上看，与“两会”之后形成的举国上下要求调控、房价要降的舆论氛围密切相关，因此，“国十条”迅速重拳出击，造成了调控的“雷霆之势”。

　　唐庆勇说“一些中小开发商确实如惊弓之鸟，但从事房地产开发超过10年的企业，尤其是经历了2007-2009年调控的企业，却并未惊慌失措，因为他们已经熟悉房地产企业的‘产销规律’，年初只是生产旺季，只要有土地有项目，就能通过各种方式实现融资；如果是下半年才出台措施，大量房源推出的时候无人买房，才会造成最大范围的恐慌。”

　　记者采访的多位房地产业内人士表示，每年上半年基本上不是开发商的资金链紧张时期，房屋的销售“佳期”只有“五一”黄金周，但由于居民的全年收入水平在这一阶段并不明显，购房者“口袋不鼓”，不敢出手。

　　与之形成鲜明对比的，则是开发商早在年初就采取了将主要楼 盘 放 盘 移 到 八 、九 、十 月 的 做法，5月楼盘只是“试水”。深谙购房者心态的开发商认定：抓住“金九银十”才能抓住整个楼市的销售。而在开发商销售并不敏感的年初出台调控政策，导致开发商有足够的时间和空间，腾挪跌宕，缓 解 资 金 和 调 控 政 策 带 来 的 压力，采取更加灵活多样的手段来确保自身的既得利益。

　　唐庆勇告诉记者，外资企业早在2007年就对中国消费者的心态进行了深入细致的分析，认为习惯“量入为出”的中国消费者，与西方消费者不同之处就在于消费有很强的“时间周期”，每年9月份之后 到 第 二 年 春 节 属 于 消 费 旺 盛期，每年上半年中国传统的春节过 后 到9月 份 ，属 于 消 费“ 蛰 伏期”。原因就在于下半年大部分时间是中国的传统假期和节假日集中的时间段，居民家庭收入水平在渡过前三季度之后，基本上已成定局，自然敢于消费。购房者的心理周期与之几乎完全一致。

　　西方消费者由于有强烈的信贷消费作为支撑，消费的旺季反而集中在每年4-8月间和12月份的圣诞假期，这与西方多年形成的“带薪休假”和“圣诞佳期”习惯密切相关。因此，美国、欧洲的房地产交易更多是集中在4-8月间。

　　唐庆勇说“考虑到这样的消费心理周期，调控手段的出台就应该遵循这一基本规律。从2006年以来出台的各种调控政策，往往给人一种‘重拳击到棉花上’的感觉，原因就在于没有将政府的调控意愿与购房者的‘心理周期’形成‘共振’，导致调控措施屡屡‘打折’。”