国庆长假的最后一天,在千呼万唤中,上海房地产调控细则终于露面。
“沪12条”提到:按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求,本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。这说明国家已经同意上海进行试点,只是还需准备配套措施和等待更佳时机。在一定程度上可以说,房产税依然是楼市调控最重要的“备用武器”,继续发挥着对于投资投机需求的威慑作用。
杨红旭(作者系房地产业研究人士)
国庆长假的最后一天,在千呼万唤中,上海房地产调控细则终于露面。9月26日至29日,以国土部和住建部为先导,七部委展开新一轮房地产调控。深圳、厦门等地紧急推出地方细则,作为全国楼市的风向标,上海细则的动态可谓万众瞩目。
上海细则共计12条内容,不妨简称“沪12条”。基本上全面贯彻落实了七部委相关文件精神,调控目的主要是抑制投资投机性购房,坚决遏制地价、房价上涨势头;其次是加快建立和完善以廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和推进旧区改造为重点的住房保障体系。以下对重点措施进行简要解读。
首先,限制多套购房行为。“国十条”和本轮中央政策,皆明确提出“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数。”当前北京、深圳和厦门都已实行限购,“沪12条”规定“暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房。”从调控手段分析,限购属于行政命令,在投资投机者大量购房的现实条件下,暂停购房能起到立竿见影的效果。而且为合理的自住者留下了“活路”——可以新购一套。另外,这也只是特殊时期的非常措施,等房价稳定之后,自然会解除禁令。
其次,对市场影响最大的还属个贷政策。根据中央精神,“沪12条”严格落实了首付不低于30%、第三套及以上住房停贷、不能提供1年以上的个人所得税缴纳或社会保险证明的外地购房者停贷、禁止消费性贷款用于购买住房等政策。除此之外,还严格了公积金贷款:对购买非改善型第二套住房家庭的停贷、对购买第三套住房及以上家庭停贷,这一点上海领先于全国其他城市。信贷政策的全面紧缩,将有力抑制投资投机性购房需求,不过对于合理的自住需求也有一定的“误伤”,没有完美政策,只要利大于弊即可。
再次,严格细化土地增值税。自“国十条”以来,中央几次强调严格征收土地增值税,“沪12条”提出:按不同的销售价格确定土地增值税预征率,住房开发项目销售均价低于项目所在区域(区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的,预征率为2%;高于但不超过1倍的,预征率为3.5%;超过1倍的,预征率为5%。上海是全国首个推出如此细致措施的城市,以前多按1-2%的税率预征,此次大幅度提高。由于今年多数楼盘售价都超过了去年均价,所以大部分都将以3.5%税率预征,其中小部分将以5%税率预征。值得关注的是,由于以外环线为分界线划成两个区域,这意味着外环内的高档公寓和外环外的别墅的售价,一般都会超过所在区域均价的1倍,将按5%税率预征。这必将影响到项目利润,加大了开发商的资金成本压力,如果是强势楼盘,则企业有可能会因此而提高售价,以弥补成本增加带来的损失。
还有,住房保障可圈可点。去年12月出台“国四条”以来,稳定房价和加强住房保障,一直是调控的两条战线。目前来看,其他城市的细则多重视前者,而轻视后者。而“沪12条”则提出“全力推进以保障性住房为主的大型居住社区建设,今后5年新增保障性住房100万套。”一方面,大型居住社区可谓上海首创,去年规划了15个,今年又新规划23个,使之成为落实住房保障政策的真实载体;另一方面,保障性建设规模堪称全国最大,按上海2008-2012住房建设规划,新建30万套经济适用房、30万套配套商品房。而“十二五”期间将增至100万套,尤其是廉租房和公租房的新建规模将有明显增加。五年后,上海市的保障性住房建设规模和保障水平,极有可能是全国第一。这不仅使大量中低收入家庭受益,而且对于分流商品住宅市场需求,稳定房价起到一定作用。
最后,还有其他有新意的政策。比如,明码标价、一房一价,这将抑制开发商随意涨价行为。再如,项目预售应达到的工程进度标准作调整,即完成至主体结构封顶并通过验收,这等于说是提高了预售条件,能够更好的维护购房人的权益。另如,被动迁居民家庭获配的动迁安置房允许上市交易期限,由取得房地产权证满5年调整为满3年。这将增加二手房市场中的普通住宅供应,有助于缓解此类房源的紧张局面。
当然,之前部分民众有所期待的房产税最终没有出来,不过“沪12条”提到:按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求,本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。这说明国家已经同意上海进行试点,只是还需准备配套措施和等待更佳时机。在一定程度上可以说,房产税依然是楼市调控最重要的“备用武器”,继续发挥着对于投资投机需求的威慑作用。在“沪12条”的督战之下,我们有理由相信上海房价将会趋于稳定,房地产市场和住房保障将向着更加健康的方向发展。