来源：中国经营报
作者：王其明
9月29日出台的房地产“二次调控”政策效果在上海立竿见影。
“十一”期间，上海的房展会极为冷清，成交数据显示，这也是近几年来最为惨淡的黄金周。不仅如此，与四月调控之后上海反应迟缓相比，上海几乎成为反应最快的城市之一。
国庆长假的最后一天，上海
“银十”不再
据CRIC中房信提供的数据显示，“十一”黄金周前三天（即1~3日），上海全市商品房零成交。
直到10月4日，黄金周的成交才算“开张”。当日，全市商品住宅成交9357平方米。10月5日，形势也并未有大的好转，当日商品住宅成交5926平方米，随后两天的商品房成交分别达到4887平方米、5986平方米。今年“十一”黄金周总成交量不到3万平方米。
查阅近5年的“十一”黄金周供应量和成交量的数据显示，今年的“十一”或将沦为上海史上最惨淡的黄金周。从2005年到2009年，“十一”七天成交量最高的为2005年的17.8万平方米，最低的则是2008年的4.6万平方米，余下的分别为：2009年成交9.3万平方米，2007年为17.0万平方米，2006年为13.8万平方米。
多家机构分析师向记者表示，新政策的出台将使得购房者“主动”或者“被动”地陷入观望。“主动”多因看跌房价未来走势，“被动”多因信贷门槛的提高阻挡了部分购房者的脚步。
深度的观望和胶着，记者已从上海秋季房展会明显感觉出来。比起“国十条”出台后的“五一房展会”，“十一房展会”人气颇高，据主办方统计，即便是房展会的第二天，参观人数仍达到4万余人。但这样的人流量大也与参展楼盘多定位于刚需不无关系，记者现场发现，以往一些打着投资旗号的活跃住宅楼盘，在今年的“十一房展会”现场几乎销声匿迹。
据记者观察，前来参展的购房者以两类为主：或是80后，或是80后的父母。虽然这些人中大多为购买首套自住的刚需，但多属走马观花看盘，在楼盘介绍前驻足者较少。“看的多问的少，问的具体仔细的则更少，真正有实力的买家数量相当少。”一位保利展台工作人员表示。
有观点解读，9月29日国家七部委发布的“新五条”实为“抑制需求”：不仅抑制了投资、投机需求，还有刚性需求。中房信集团执行董事朱旭东说：“‘借钱买房’人的数量减少，未来楼市成交量将进入急剧下滑状态。”
不是“空调”
正如中国指数研究院副院长陈晟说：“在8月‘楼市回暖’引发大规模舆论的情况下，中央层面开始高调施压，地方层面的政策也趋严。”
据央行和人民网最新民意调查结果显示，消费者对房价预期还是看涨居多，决策层发现，此前被称为“史上最严厉调控政策”似乎仍没有改变老百姓预期。另一方面，土地溢价也开始回升。29日当天，上海土地市场活跃，上海地方政府也因当日出让的12幅地块，将197亿元土地出让金收入囊中。其中长风地块创出单价地王，雅戈尔置业以19.58亿元拿下长风8号东地块，楼板价为每平方米25966元，溢价率73%。
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，从溢价率来看，住宅用地去年平均溢价率为143%，今年为137%。两年的溢价率相差不大，比较稳定，“这说明土地市场在今年就没有冷过，也没现过底。”
中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华曾多次公开表示，过去7年，不少城市房地产调控“雨过地皮湿”，成为“空调”，甚至是“调涨调涨再调涨”。
与4月调控政策后上海本地政策迟迟不出相比，“二次调控”中上海市成为反应最快的地方之一。
10月7日，上海市政府批转了市住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》（简称“沪12条”。其中规定居民不分户籍每家限购一套新房，这比深圳的限购令又进了一步。“沪12条”意见明确提出房产税试点，使房产税试点城市更为清晰。“沪12条”主要内容还包括：对三套房停贷；按销售价格确定土地增值税预征率；动迁安置房上市交易期限由取得房产证满5年调整为3年；提高预售门槛，房地产企业须完成至主体结构封顶并通过验收才可申请预售许可。
对于新一轮调控的出台，很多开发商表示并不觉得意外，“今年的8月和9月，全国房地产销售情况环比有所好转，且地价和房价有冒头的迹象，选在‘金九银十’相接的时间点出台‘新五条’，也正是想防患于未然。”绿地集团董事长张玉良表示。
对于9月29日出台的“新五条”，有业内人士指出，新措施主要在信贷方面着力，看起来似乎仅是“国十条”的细化，然而取消弹性空间却对市场的预期影响颇大。
“此次中央采取一刀切的做法，虽然会被理解为误伤刚性需求，但又再一次向投机者表明中央的调控态度的坚决。”张玉良认为。
金地集团上海总经理陈必安则表示，新措施的影响首先会在成交量上体现，紧接着就是价格。“我的判断是，当前一系列调控政策效果将逐步显现，未来半年甚至更长时间里，房价都会处于下调期。”
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