北京：单价2万成分水岭 中低需求遭误伤

　　单价20000元/平方米成为北京楼市7天黄金周的一道命运分界线。二次调控之下，有楼盘感叹生不逢时，也有楼盘稳坐钓鱼台。

　　9月29日二次调控政策发布之后，北京市住建委总计批准了17个楼盘的预售许可。由于“生于二次调控”之后，这17个楼盘的命运起伏，或许最能反应二次调控对市场的直接作用。

　　《中国经营报》记者通过走访调查发现，这些楼盘中被认为主要满足自住需求的20000元/平方米以下的楼盘，大量出现正式签约量为零的情况。而相比之下，20000元/平方米以上的中高端楼盘，签约量却相对向好。一刀切的首付政策调整，正在令本就购买力不强的中低端需求，陷入尴尬之中。

　　中低端受制

　　受制于9月29日以来，首套购房首付比例提高至30%的影响，大量9月底得到预售许可的售价20000元/平方米以下的中低端住宅项目，境遇惨淡。

　　位于北京朝阳区大屯路（北四环与北五环之间）的楼盘，本是京城楼市热度较高的板块之一，但这一次的黄金周，恐怕将不会有太多美好的回忆。10月1日，也就是二次调控新政出台的第三天，位于这一区域的融盛家园最新一期项目，得到了北京市住建委的预售许可批准。10月4日，记者来到该项目销售现场，两小时内的统计显示，约有11组客户前往销售现场看房。但截至10月7日，记者从北京市住建委获得的数据则显示，该项目的签约总套数为零。

　　记者掌握的情况表明，至10月7日晚，于10月1日获得预售许可的东亚瑞晶苑项目、10月2日获得预售许可的悦廷茗苑项目，在北京市住建委的签约报备系统中均显示其正式签约量为零。需要说明的是，东亚瑞晶苑系非住宅立项，而悦廷茗苑项目的预订量则超过50套。

　　与市场惨淡成交形成鲜明对比的是巨大的供应量，中原地产机构的统计数据显示，黄金周期间20000元/平方米以下的中低端商品房批准预售面积超过60万平方米，市场供应量巨大。相比之下，“十一黄金周”7天成交10套及以上的，则已经可以算是较为理想的表现。

　　截至10月7日，10月1日获得预售许可的大兴区紫郡华苑项目，正式签约12套；9月29日获得预售许可的房山区山水汇豪苑最新一期项目，则正式签约29套，但这种情况却是凤毛麟角。

　　这些出生于二次调控之后的楼盘，恐怕只能感叹自己生不逢时。但十分微妙的是，在当下的北京楼市，这些单价20000元/平方米以下的楼盘，由于购买力和承受力的原因，恰恰是购买能力并不强大的首次置业人群的主要选择。

　　中高端平稳

　　像是一道分水岭，同是“生于二次调控”之后，20000元/平方米以上的楼盘，其境遇就要好上许多。

　　9月29日，位于北京市朝阳区的华贸奥苑项目领取了预售许可证，并正式开盘销售。10月4日，记者在销售现场的统计数据显示，两小时内，总计有30组客户前往销售现场看房。华贸奥苑项目的市场推广名称为华贸城，此前已经申领过两次预售许可证，其销售人员向记者反映，与前一期相比，现场看房客户人数基本持平。截至10月7日止，该项目正式签约套数为28套，最新一期的成交均价超过26000元/平方米。而在此之前，由住房和城乡建设部等部门官员组成的检查组，曾到该项目实地调研认购、销售情况，以了解发轫于8月的楼市回暖真相。

　　10月2日，位于北京海淀区的学府树家园正式获得预售许可，在5天的时间中，正式签约总计9套，日均正式签约量超过1套，对比于超过30000元/平方米的成交均价，其销售速度，令不少中低端住宅项目望其项背。

　　而在距离北京五环5公里以外的中央别墅区，基本没有表现出二次调控的影响。10月5日，记者来到万通天竺新新家园项目销售现场。约两小时的时间内，前往看房的客户约有11组左右。该项目销售人员告诉记者，9月以来，该项目每日接待客户来访量就在15组左右。北京市建委的交易数据则显示，目前该项目预售签约量为42套，每套总价在500万~1000万元。记者通过走访了解到，售价超过40000元/平方米的禧瑞都、银河湾家园、悠唐中心等项目，售楼现场的每日来访量在20~30组不等，以平均口径计算统计，来访客户中约有30%左右签订或者表明购买意向。

　　新政误伤悖论

　　首套购房首付比例提高至30%是造成上述市场截然不同反应的主要原因所在。SOHO（中国）董事长潘石屹告诉记者，以前的信贷政策调整总是区分第一、第二、第三套，从而给执行口径留下了较大的空间，而本次调控直接提高首套购房的首付比例，则使整体口径从严。

　　潘石屹认为，虽然这一政策有利于调控政策的从严落实，但从一定程度上，也直接遏制了购买力不强的中低端需求的购房能力。“按揭首付调整，实质是用多大的杠杆启动住房需求，一成就是十倍杠杆，二成就是五倍杠杆，三成以上就是三倍以下的杠杆。现在是从五倍的杠杆调成了三倍以下，自然启动的住房需求就会下降，是立竿见影的影响。”他说。

　　中原地产华北区董事总经理李文杰则给记者算了一笔账，北京楼市通常将20000元/平方米以下的商品住房视为中端市场的分界线，主要满足首次购房者的自住需求。以90平方米的中小套型计算，总价在180万元左右。而首付增加10%，则意味着至少需要增加支付18万元，这对于绝大部分的首次置业者来说，都是一笔很难承受的开支。

　　而相比之下，高端市场的客户，其对首付提高的敏感度较低。这也就是造成了在楼市二次调控之后，相比于20000元/平方米以下的楼盘，高端市场的销售要相对向好的原因所在。

　　“这是个悖论。”一位不愿具名的项目销售总监告诉记者，他的项目在“十一黄金周”的7天时间中，正式签约量为零，“我们的项目在地铁沿线，价格17000多元/平方米，前几期的统计显示，购房者大多数是首次置业，都是自住需求，但这次的政策直接提高首付，这些自住需求不是政府一直鼓励的么？”他反问。

　　至于房价，潘石屹则认定，对许多城市来说，回到2009年初的水平是回到了正常范围。“需要多长时间，我不知道，这取决于经济环境和政策的力量。”