上海八部门解读楼市调控

　　10月7日，上海市房管局等五部门共同出台了《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》涉及限购、房产税、公积金贷款等方面共12条。

　　房产新政“沪12条”详解：动迁房提前上市势必影响房价，商品房延迟上市对供应量影响不大

　　10月7日，上海市房管局等五部门共同出台了《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》（即房产调控上海版细则）涉及限购、房产税、公积金贷款等方面共12条。昨日上午，市政府新闻办以及上海市房管局、市建交委、市规土局、市财政局、市税务局、市银监局、市公积金管理中心、中国人民银行上海总部等八大部门联合举行专题新闻通气会，上海市房管局局长刘海生针对此次出台的“沪十二条”，逐条做了详细解读。

　　自10月7日起，本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房）。作为此次房地产市场调控上海版细则中的一项重要措施之一，该限购政策备受关注。在昨日召开的房产新政解读新闻通气会上，上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生表示，目前出台的限购措施是“暂定”，至于何时放宽或者取消，并没有确定，要待相关条件成熟后再做研判。

　　上海版细则还明确规定，严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。对违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。

　　“如果房地产企业、中介机构没有按照市政府12条规定办理，那么在房地产登记时将会限制其登记。”刘海生说，而由此产生的不良后果，由房产企业和中介机构来承担。据透露，前天，市房管局已经专门开会布置下去，严查房产企业和中介机构有可能出现的违规登记行为。

　　对于备受关注的房产税问题，市政府新闻发言人陈启伟表示，房产税是由国家层面制定的，地方政府要服从国家的规定，而如果上海要试点的话，也必须要得到国家的认可。记者了解到，在“沪十二条”中已明确，按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。

　　刘海生强调，上海坚决贯彻国务院10号文件和“9·29”文件精神，并结合上海自身特点制定了“沪十二条”，包括金融、税收和行政手段等，形成“组合拳”，目的就是要遏制房价上涨，保障居民基本的居住需求。政策从市场和保障两个方面做出规定，市场方面强调了中小户型的普通商品房，住房保障则进一步强调了政府推动住房保障政策的完善和建设的决心。

　　“沪12条”全解读

　　关键点:公积金贷款认贷又认房

　　名下有房产，公积金没动过也难贷

　　细则1

　　各区县政府、各部门要统一思想，提高认识，坚决贯彻落实国务院房地产市场调控一系列措施，切实采取有力措施，强化工作责任，坚决遏制地价、房价上涨势头，加快保障性住房建设，改善居民居住条件。

　　解读 >>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>

　　上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生说，第一条规定主要针对区县政府和政府各部门，强调房地产调控、特别是保障性住房建设，政府的推动特别重要。在市委、市政府领导下，上海大力推动保障性住房建设，去年全市开工量超过1200万平方米，今年计划开工量依然不少于1200万平方米，占到全市新建住房开工量的60%左右，没有各级政府超常规的积极推动，不可能完成这么多开工量，其中包括行政审批、动拆迁等方面工作。

　　刘海生表示，第一条规定“不完全是一条原则表述，而是切实要抓的内容”。

　　细则2

　　各商业银行对居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）贷款购买商品住房的，其首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。

　　严格执行国家有关规定，对非本市居民在本市购买商品住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。凡不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。

　　各商业银行要认真执行国家有关部门制定的第二套住房认定标准，并加强对消费性贷款管理，禁止消费性贷款用于购买住房。

　　解读 >>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>

　　刘海生解读说：这一条是针对银行贷款方面的政策。国务院10号文后，陆续出台了一些银行贷款政策，“9·29”文件又对此作了一些调整，其中增加了“禁止消费性贷款购买住房”，防止购房者以其他名义贷款去买房，上海要坚决按照这一要求进行监管。

　　另外，上海结合了10号文精神，也明确了非本市居民在本市购买商品住房申请贷款的条件——提供个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。

　　细则3

　　对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米（含90平方米）以下或按规定购买本市经济适用住房的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于30%。每户家庭住房公积金最高贷款限额为60万元。

　　对为改善居住条件购买第二套住房的，每户家庭住房公积金最高贷款限额为40万元。贷款首付款比例不低于50%。暂停对购买非改善型第二套住房家庭的住房公积金贷款。

　　停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。

　　解读 >>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>

　　刘海生表示，细则中的公积金贷款政策主要体现在两个方面，一是继续鼓励、支持对公积金缴存者购买小户型住房，第二是强调自住房、首套房、经适房维持原优惠政策，同时积极引导合理使用公积金贷款。“这也体现了住房公积金对抑制非合理住房需求的引导。”所以，此次调控细则中，暂停非改善型二套房的公积金贷款，并停止第三套及以上住房公积金贷款。

　　对于从未用过公积金，名下却已有两套房产的购房者来说，是否还能使用公积金贷款？市公积金管理中心主任沈正超对此明确表示，此次政策的导向很明确，是认贷又认房，受理单位要先去房管部门查询产权状况，看名下有几套住房，并据此审批是否给予贷款。“如果按照住房情况，不支持公积金贷款的话，就只能按照公积金管理条例，等退休时才能取出来了。”

　　沈正超同时表示，如何判断“二套房”是改善型还是非改善型，是根据现在的居住条件来认定的，如果现有住房的家庭人均居住面积超过市统计局公布的上一年全市人均居住面积数据，就属于非改善型住房，低于全市人均居住面积就属于改善型住房。

　　关键点:“限购令”暂无 放宽期限

　　“夫妻及未成年子女”即算一户

　　如果成年子女买房算两户家庭

　　细则4

　　本市暂时实行限定居民家庭购房套数的政策。自本意见发布之日起，暂定本市及外省市居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房）。严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。对违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。

　　解读 >>>>>>>>>>>>>>>>>>>>

　　刘海生表示，作为一项行政措施，文件中也明确规定此次限购措施为“暂定”，但至于何时放宽或者取消，目前并没有确定，还要看是否具备相应的条件，如供需关系、上海房产市场发展、价格是否得到控制、是否有更好的措施等多个方面，房管部门将对此进行深入研究，待条件成熟后再做研判。

　　“根据国务院10号文和"9·29"文件规定，对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，可采取临时性措施，限定居民家庭购房套数。”刘海生说，而上海正是符合上述条件的地区，特别是上海这几年非户籍人口增长过快。“据我们估计，近几年，非本市居民购房比例达到25%左右。”

　　同时，上海也是土地资源最紧缺的城市。因此，在住房上首先应当满足居民的基本需求，不鼓励投资性购房，坚决抑制投机性购房。“所以这次我们明确，暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套。”刘海生表示，这是一种行政手段，买家不贷款也要予以限制，该措施主要是针对投资、投机性购房，旨在打击他们购买多套房、多层房。

　　记者同时了解到，考虑到一个家庭成年子女的购房需求，此次将限购的一个居民家庭规定为“包括夫妻双方及未成年子女”。如果成年子女买房算两个家庭。

　　而文件当中的限购起始日期（即10月7日），是以网上签订合同的日期为准。

　　此外，对于有个别家庭新购一套后，又卖掉再重新买一套是否允许的问题，刘海生表示，对这种情况，政府部门会进行判断，如果确实是为了改善居住条件，是作为改善型住房，可能会允许；但如果是炒房，将坚决制止。

　　相关部门将严肃处理买房人与房产商串通的情况，若因此引发房产纠纷，由房产商和申请人各自承担相应责任。

　　关键点:上海具备开征房产税基础条件

　　上海已成立房屋状况信息中心

　　为试点征收房产税积极做准备

　　细则5

　　按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。

　　解读 >>>>>>>>>>>>>>>>>>>>

　　房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

　　市房管局局长刘海生在对此进行解读时表示，国务院10号文就已提出，发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用，加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。而9月29日的文件中，这一提法更为明确，即“完善房地产税收政策，加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国”。

　　“在国家研究房产税的同时，上海作为特大型城市，鼓励市民住房合理消费、控制投资性抑制投机性需求，也是上海本身的需要，而上海也有一定的基础条件。”刘海生说，所以此次“沪十二条”中，上海有一个积极态度，一旦国家政策明确，可以加快推进。目前，正在做相关的准备工作。

　　对于房产税的前期准备工作，刘海生透露，目前上海已成立房屋状况信息中心，这也是房产税政策的一项重要准备工作。房屋状况信息中心将包括上海所有住房的信息，主要是一个搜索系统。