小户型受调控政策影响不大 市场放量井喷

　　9月底，调控再出重拳——购买商品住房首付款比例调至30%以上。针对这一政策，有银行人士分析认为，在首付压力下，越来越多的购房者将聚焦低总价的小户型。与此同时，开发商也将小户型作为撬动楼市的重要杠杆。综合亚豪机构、中原地产、搜房网等研究机构统计，北京10月 份预计约有近40个项目陆续进入市场，其中，有小户型推出的楼盘占了近50%。CBD东扩区的高端楼盘万科公园五号58平方米小户型，就成了眼下核心区低总价的最突出受益者。

　　小户型放量井喷

　　10月开盘的项目，从小户型的区域分布来看，仍以大兴、昌平等五环外的郊区为供应主流，而位于城市核心区域的高端小户型则以万科公园五号为代表。

　　“在首付款全面提高、二套房贷收紧、三套房全面停贷后，投资投机性购房进一步受到抑制，价格成为突破楼市僵局的关键。”中经联盟秘书长陈云峰表示，小户型总价较低，一直是灵活性需求的首要选择，因此，在金九银十的传统销售旺季，小户型便成了开发商的一张王牌。

　　亚豪机构市场总监郭毅则表示，开发商加大小户型的供应力度，一方面是因为符合目前的市场需求和政策导向，另一方面，小户型总价较低，开发商在单价上可以不必作出太多退让。

　　低总价能否撬动楼市？

　　在首付款全面提高的刺激下，以低总价为杠杆的小户型能否撬动楼市？

　　从目前市场的反映来看，小户型公寓并不愁卖。“之前的2号楼早已售完，目前在售的4号楼58平方米行政公寓也已经所剩不多。”万科公园五号的销售人员介绍，从产品属性来看，产权70年的58平方米的行政公寓，总价低，性价比高，使用和收藏更加灵活和轻松。

　　据悉，万科公园五号的小户型公寓目前总价200多万元，而其周边楼盘一套动辄数千万。“现在即使是郊区，房款低于200万的已经很少了，在CBD区域，总房款在200万左右的更是稀罕，尽管首付比例提了，但是还是具有优势。”在万科公园五号售楼处李先生如此分析。

　　低总价优势使得小户型一直比较畅销。根据调查，自4月实施新政以来，买小不买大的情况变得比较普遍。北京市房地产交易管理网的数据统计显示，从5月开始，60平方米以下小户型占比明显呈现上涨的趋势，从5月的21.2%上涨到6月的24.9%，再到8月20日的31.3%，占比上涨超过了10%。

　　“新政实施以来的市场表现以及历次调控的经验都证明，只要价格别高得离谱，以小户型主打的项目还可能面临抢购。”陈云峰表示。

　　事实也确实如此，10月开盘的万科长阳半岛项目以及远洋新悦等项目主打的小户型成为十一长假里的“日光盘”。而根据北京市房地产交易管理网的数据显示，截至10月8日，长阳半岛、远洋沁山水和北京华贸城等几个新盘，房源认购量已达到1058套。

　　核心区域高端小户型被看好

　　核心区域的高端小户型，一直被高端买家看好。据介绍，位于CBD东扩区的万科公园五号小户型的客户构成中，70%是在CBD工作的金融、科技等高端人群。

　　相关统计数据显示，在发达国家，城市核心区域的小户型价格一直居高不下。在曼哈顿，一套80平方米的公寓售价接近700万元人民币，而在伦敦的市区即使是一套八九十平方米的小公寓其租金每月也要3万多元人民币。

　　“核心区域的土地稀缺是不争的事实”，业内专家表示。在万科公园五号周边，西侧的圣世一品、首创禧瑞都，南侧长安8号，东侧的棕榈泉白金公寓，北侧的北京11号公馆等，无论是尾盘还是待售新盘，均是面向高端商务人士的改善性大户型，万科公园五号是目前区域内在售的唯一小户型供应者。无疑，稀缺性也将使项目价值进一步放大。