北京豪宅成交量开始反弹

　　越来越多的豪宅项目正在做近期入市的准备……种种迹象表明，伴随着金九银十的到来，豪宅项目的开发商们已经做好了打硬仗的准备。北京中原提供的数据显示，截至8月24日，在9月开盘的项目达到了46个，相比新政之后的四个月预售入市项目均有非常明显的上涨。数据显示，其中纯新盘达到了18个，可能创造2009年来的新高。在新盘当中，从5月开始就明显减少的豪宅供应出现了明显的变化：禧瑞都、红玺台等项目纷纷露脸，给北京豪宅市场带来了很多新增供应。

　　和调控初的行情相比，北京豪宅开发商推盘意愿有所加强，而市场的消化力也如他们所愿。而据红玺台项目开发商透露，上半月实际认购金额已经超过两亿元人民币，部分正在办理手续之中。据了解，红玺台总占地面积约55000平方米，地上总建筑面积逾100000平方米，由七幢高层高端住宅建筑组成，纯粹高端大户社区。本次获批预售入市的为该项目的主力户型，户型面积为220平方米至300平方米，层高3.15米或3.3米，两梯两户或两梯一户。关于北京高档住宅的走势：地产中国网监测显示，高档住宅市场房价涨多降少，约有66%楼盘成交价格在上涨。同时，地产中国网分析师周志明认为，北京豪宅价格依旧坚挺，“抗性”较强。

　　中国房产信息集团数据显示，8月上半月北京均价在六万元左右的公寓共成交了13套，其中新推出房源的红玺台项目交易占据半壁江山，达到七套，成交金额超过9882万元。而同时推出、成交均价在5.7万元的首创禧瑞都项目，交易套数也达到17套。红玺台项目总监李翔分析，这次新推房源是220-300平方米户型，为北京东部同期入市豪宅唯一户型面积，市场稀缺度较高，表明此前定位准确。而且，红玺台项目取证即销售，未做任何客户积累与宣传，签约时间均需配合购房人的时间。

　　戴德梁的一份报告显示：今年第二季度，北京高档住宅的平均售价达到每平方米4.0133万元，较一季度上涨了12.37%，预计高端住宅价格将继续保持上涨趋势。戴德梁行研究部华北区主管魏东认为，新政使炒房者退出市场，但是一般的炒房者不会选择高端住宅投资。真正高端住宅的客户更看重的是它们的保值增值功能，通常并不会因为价格小幅上涨就卖掉手中的高端住宅套现，对于短期的升值不会太在意。市场人士分析：经过开发商和政府、客户在调控后长达三个月的价格博弈，获批预售的红玺台等高端楼盘多数报价相对理性。“可以说既符合了政府的预期，也能让项目客户人群、开发商都能接受。”

　　在成交量回升的同时，北京楼市成交价格仍高于全国平均水平，对此，业内人士透露，北京楼市的这一“异动”缘于投资资本在北京豪宅市场的“回归”。自8月以来，北京楼市回暖有目共睹。在成交量方面，北京房地产交易管理网的数据显示，除保障性住房外，实际成交的期房商品 住 宅 为4 4 8 8套 ， 环 比 上 涨11 .2%。成交价格上，根据国家统计局最新公布的数据，8月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9 .3%，涨幅比7月份缩小1 .0个百分点，环比与上月持平。然而，北京情况却与全国略有不同：8月北京房屋销售价格同比上涨11 .5%，环比与上月持平；其中，新建住宅销售价格同比上涨18 .6%，环比与上月持平。“虽然现在说市场全面回暖还为时过早，但是数据的上涨证明了大量需求已经入市。”北京中原三级市场研究部总监张大伟分析，入市的需求中包含了首套及改善性等需求强烈的刚性需求购房者以及资金实力雄厚、具备一次性付款或能够承受较高首付的投资型购房者。

　　“以豪宅中总价最高，单套在5000万上下的盘古七星公馆为例，该项目在8月一举售出了八套，市值逾四个亿，占到了豪宅销售总额的一成左右。”亚豪机构营销总监韩乐举例说。然而根据北京市房地产交易管理网的统计，该项目在今年调控来袭的二季度三个月的总成交量仅为3套。韩乐认为，豪宅所面对的客户群是财富阶层，他们接触到的资讯更丰富，对于自己投资方向与渠道的判断更为敏锐。“不动产对于他们来说兼具使用价值和投资价值，随着经济增长和城市价值的提升而自然升值。因此尽管政府在大力调控楼市，普通住宅销量停滞、跌声一片，在明确的升值预期下，豪宅的成交量却已经开始领先反弹。”