新政影响开始消化 楼市新苗头渐显

　　进入10月中旬，楼市调控的重磅炸弹开始发威，不但观望气氛重新弥漫，成交周期拉长，买卖双方的心态和预期也出现了罕见的分化。随着调控新政的影响逐步发酵，楼市能否经过短暂的混乱和消化期后，如期步入一个下降的轨道？

　　买卖双方心态出现分化

　　近日密集出台的调 控措施给日趋火热的楼市浇了一瓢冷水，首先改变的就是买卖双方的预期。一个罕见的现象是，一部分资金宽裕的二手房业主开始惜售，买家也选择观望。

　　北京中大恒基皂君庙店的杨贵龙近日不时接到业主电话，要求把原来挂牌出售的二手房改为出租，有的干脆取消挂牌。业界人士分析，之所以出现这种情况，是因为住房作为实物资产保值增值、抵抗通胀的观念根深蒂固，即便是调控继续深入，也未根本地改变一些公众的预期，而一些城市对购房套数的限制反而加重了部分业主的这种心理。

　　不过，更多的二手房业主担心有更严厉的税收制度出台，尤其是个人所得税、房产税的调控力度加码，着急挂牌出售，北京、上海等地二手房源明显增多。

　　相对于卖房者的急躁，重新持币待购的购房者显得较为冷静。据链家地产市场研究部统计，进入十月份后，北京客源量骤减，国庆黄金周看房的客源不足节前的27%。而浙商证券分析师戴方则表示，10月2日-8日，15个重点城市的总成交套数和成交面积环比分别大幅下挫了57.19%和59.31%。

　　尽管成交量下滑，但刚性需求持币观望总有集中释放的时刻。因此有观点认为，购房者也会随着调控深入出现分化。一部分着急购房的刚性需求，比如结婚、孩子上学，在短暂的观望后即会入市，或者是原来就有成交意向，接下来完成购房；而购买力较低的购房者则会较长时间选择持币观望，甚至转入租赁市场，有可能重新推高租赁价格。

　　限购令能否促成买方市场

　　这轮调控中，最大的亮点是更多的城市出台了限购令，而且效果明显，比如国庆节前暴涨的深圳，日均成交量节后下跌了七成。我国楼市长期以来处于卖方市场，随着调控对投资性需求的挤出，住房市场能否逐渐向买方市场转变？

　　众所周知，当市场处于卖方市场时，开发商掌握了定价权，而购房者几乎没有讨价还价、以住房品质定价的能力。只有在市场处于买方市场时，房价才有下降的可能。

　　住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮日前表示，新的调控政策主要是抑制投机投资性需求、奢侈性需求、不具备购房风险防范承受能力的需求、过度超前消费等四类不合理需求。随着不合理需求被挤出，同时刚性需求延缓入市步伐，市场的供需失衡状况得到很大改变，自住型购房者选择的余地更多了。

　　有业内人士预计，“银十”很有可能泡汤，但开发商已开未售楼盘的供应却不会立刻减少。中房信的数据显示，9月上海商品住宅总供应面积达到172万平方米，是8月供应量的2.2倍。许多项目在“金九银十”扎堆上市，受购房者观望的影响，销售普遍存在较大的困难，开发商以价换量的动力大为增加。

　　杨贵龙告诉记者，二手房市场上，购房者买房脚步明显放缓，成交周期明显延长。尽管中介一再努力地联系原来的意向买家，但许多购房者不为所动。甚至限购令造成一些有成交意向的单子无法完成，退房现象开始蔓延。显然，在调控措施的支撑下，购房者的底气渐足，如果政策落实到位，成交量趋冷，市场会缓慢向买方市场过渡。

　　房价下降的最后动力在哪里

　　成交重新下滑，调控日趋严厉，双重作用下房价下降已是大势所趋。但由于8、9月份楼市的大幅回暖，不少开发商的资金仍然充裕。万科10日发布公告称，9月销售额再创历史新高达142.1亿元，同比增长160.1%。保利9月单月签约金额也同比增长107%，环比增长 33%。金地、世茂、富力等地产公司同样取得了不错的销售业绩。

　　尽管9月份成交量仍然可观，但进入四季度，受密集调控的影响，开发商销售可能重新进入一个冰封期。北京房地产交易管理网数据显示，10月份以来，北京5个新开楼盘成交率不足20%。

　　因此，降价促销将被迫重新成为开发商的选择。政府调控、地方出台限购令的最终目的不是抑制成交，相反恰恰是为了迫使房价下降，从而大面积地纳入自住型的购买力。当前对居民首次置业的保障，对于二套及以上住房的限制，使得楼市未来的博弈机制相对简单，很显然如果房价能够下降一部分，就会有一部分购买力进入市场。

　　另外，还有一部分影响未充分估计，就是保障性住房的陆续入市。目前许多城市保障性住房还处于建设阶段，将来的集中入市起到的效果可能会超出预期，既可分流购房者，缓解供需压力，又能拉低对周边商品房价格走势的预期。

　　要发挥好保障性住房调控楼市的作用，保证其建设进度和质量是关键，近日北京市大兴区明悦湾小区保障性住房的质量问题引发了广泛关注，一些城市也存在保障性住房建设进度缓慢的情况。住建部等三部委日前又发出通知，再次要求对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。这对于改善楼市供需、促使房价理性回落极为关键。