投资客：炒房不如炒股 房奴：年底前提前还贷

　　住房公积金存贷款利率跟进基准利率上调 精明市民算账忙

　　住房城乡建设部20日发出通知，即日起上调个人住房公积金贷款利率。5年期以下（含5年）及5年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。5年期以下（含5年）从3.33％调整为3.50％，5年期以上从3.87％调整为4.05％。

　　从2010年10月20日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点，由现行的1.71％调整为1.91％。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。

　　继央行前晚宣布上调金融机构存贷款基准利率后，住建部昨日又跟进宣布调整住房公积金存贷款利率，5年期以下（含5年）及5年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。5年期以下（含5年）从3.33%调整为3.50%，5年期以上从3.87%调整为4.05%。

　　60万20年贷款月供多56元

　　以一笔60万、20年期的公积金贷款计算,加息前后,借款人每月多支付月供56.80元，多支付总利息13631.13元。不过,加息后的公积金利率仍然有一定优势，与加息后的商业贷款相比，借款人每月可节省约700元的利息，节省总利息16万余元。

　　未来预期

　　利率明年或再上调

　　瑞穗证券大中华区首席经济学家沈建光认为，此次加息，较长期限的存款利率提高幅度大于贷款利率，政策组合意图明显，即通过“非对称加息”缓解长期以来的负利率，防止银行储蓄流失。一旦存款利率上调，一般将持续上调至负利率消失，预计到明年中期一年期存款利率可能再次上调50或75个基点，届时一年期贷款最多可能上调50个基点。

　　加息对于资本流入有两方面影响：一方面，利率上升会导致更多的资本流入，而另一方面，利率提升会通过打压资产价格上涨而防止过度热钱流入。提高存款利率可以有效地抑制房地产泡沫，落实收入分配政策。

　　即时分析：广州公积金贷款购房比例将维持平稳

　　“我们将按照住建部的政策马上执行。”广州住房公积金管理中心相关负责人昨日向本报记者独家披露了一组数字，8月该中心审批的公积金贷款宗数为1889笔，9月为1867笔，并没有因为楼市的成交旺盛而出现明显上涨。

　　“自从进入二季度之后，广州的公积金贷款占购房比例大概就维持在超过10%的较高水平。”满堂红研究部高级经理周峰分析，在央行宣布加息后，四季度商业银行估计将把审批住房商业贷款放在更优先的位置，公积金贷款的比例不会继续上升，料会维持平稳。另外，在银根较紧的情况下，开发商和业主将更为鼓励买家使用一次性付款和商业贷款，同时公积金贷款始终受到贷款额度上限的限制，所以即使调整贷款利率，对市场的影响始终是有限的。

　　市场反应：开发商推迟开盘或致四季度供应减半

　　昨日有网友在网上爆料称，因为新政的原因，番禺某楼盘国庆期间推出的新组团是今年最后推的货了，下一期新货要到明年，就是亚残运会结束以后才会推出。即将取得预售证的某栋楼盘也不准备推出了，开发商计划看看市场的走向如何再定。

　　而记者走访市场就发现，这并不是特例，部分原本声称在10月中下旬就要开盘的楼盘至今都未有明确的时间表，而定价同样不甚明朗。合富辉煌首席市场分析师黎文江告诉记者，四季度广州十区楼市原本预期新货有1.9万套，加上旧货估计全市的可售货量将达到5.1万套。而在这1.9万套中，番禺和花都两区就占了约67%，在新政的影响下估计这些新增供应将减少近半。

　　房地产专家吴定金则表示，在新政的连环组合拳下，投资型产品和二次改善型买家青睐的大户型单位将会受到更大影响，但2007年的连番加息也未能制止房价狂飙突进，这次在短期内也不会马上见效，预计市场需要在成交量降至低点后博弈3~6个月，价格才会有明显下跌。

　　研究人士

　　楼价短期不会松动

　　本报讯 （记者李妍）加息是否会令楼价松动？昨天，合富置业首席市场分析师龙斌博士对记者表示，这次加息短期内对房价不会产生太大影响。

　　满堂红研究部主任肖文晓也表示赞同：“0.25%的加息幅度，按揭100万元20年，月供仅需增加100元，对普通买家来说尚可承受，只不过加息会加重人们对楼价松动的预期，会增加楼市的观望气氛。”

　　买家算账1：

　　未来每年炒楼

　　成本或超房价7%

　　市民陆先生手上目前有五间屋，在加息消息出来后，他准备把其中两套卖掉转战其他市场。“我买房是用来投资的，肯定要申请房贷。按照现在这个势头，五年以上贷款利率超过了6%，未来还可能再加50个点或75个点，加上若房产税开征，炒楼的成本就很有可能超过7%。”陆先生表示，在这种情况下，短期炒股或者长线买金都是一个可以考虑的投资选择。

　　“如果把时间放长到未来10年，现在股市是3000点，10年后会否到9000点？而广州中心区的楼价已达2万~3万元/平方米，10年后又会否到9万元/平方米？哪个可能性更大？”资深银行业人士梁东晖认为，在当前情况下，投资房产不如购买定投的指数基金稳健，如果是出于对抗通胀的目的，也可以购买黄金。

　　买家算账2：

　　提前还贷10万元

　　月供省近500元

　　由于房贷合同通常都规定在下一年开始才真正调整还款利率，所以一些精打细算的普通“房奴”也开始准备在年底前提前还款。“我们现在要还29年，每个月供楼款只要3465元。”市民赵小姐去年4月买下自己的首套房产，享受7折利率。心思细密的她在加息后马上开始算账，如果现在提前还10万元，月供款就只需2800多元，足足省了近500元。

　　“我打算年底前就凑够10万元先还一笔钱，免得以后再加息供楼负担越来越重。”赵小姐表示。