沪房管局叫停违规销售楼盘 加息后房企再临资金劫

　　沪房管局叫停违规销售楼盘

　　加息后房企再临资金劫

　　房产调控细则出台不到两周，上海就先后有两个楼盘因涉嫌违规销售而被房管部门叫停。对此，同策房产分析师告诉记者，不断出台的调控政策下，楼市形势开始趋冷，开发商则想通过“无房可售”制造市场依旧看好，房子仍然热销的现象来快速把房子卖掉。

　　销售转冷情况下，加息使得开发商资金链再次面临考验，有研究员指出，政府调控的着重点正在转向卡紧开发商的资金上，一旦进入加息通道，开发商将面临更严竣的形势。

　　两楼盘预售违规被叫停

　　因涉嫌违规销售，上海松江区和奉贤区的两个楼盘被房管部门暂停了销售。

　　10月14日是松江区乐莫苑四期138套住宅正式对外销售的日子，但购房者却在开盘当天发现售楼处“无房可售”。

　　而在售楼处买不到的乐莫苑四期的房源，在开盘之后却出现在周边的二手房中介门店。

　　“房管局已经暂停了乐莫苑的销售。”松江区住房保障局执法科工作人员向记者表示，双鸥置业在未取得预售许可证之前就违规收取预订款；取得预售许可证后，又未按规定一次性对外公开全部准售房源，并违规在网下签订定金合同。

　　像乐莫苑这样，开盘当天房源紧张，甚至无房可售的情况并非个案。近日在上海奉贤区恒盛湖畔豪庭售楼处同样出现了类似的怪现象。

　　10月15日，打算购买恒盛湖畔豪庭的高女士收到售楼处的短信，称10月16日将推出220套房源。但第二天高女士到售楼处时，却被告知房子已经卖完了。

　　据了解，该楼盘最近一次的开盘是在9月21日，开发商推出的房源多达940套。开发商表示，因担心940套房无法一下卖完，所以之后陆续分几批开盘。

　　“因涉嫌分批多次开盘，恒盛湖畔豪庭的销售已被暂停。就违规销售一事，我们已经在做进一步调查。如查出开发商串通二手房中介囤积房源，将严肃查处。”奉贤区住房保障局办公室项主任向记者表示。

　　对此现象，乘星行机构总经理李骁表示：“房产细则出台后上海房产市场观望情绪很浓。开发商这样做正是为了托市，给购房者一种房子仍然很紧俏的印象。而消费者则可能在不知市场真实交易的情况下，匆忙入市。而开发商则达到了在楼市趋冷时，把房子快速卖出去的目的。”

　　记者在采访中了解到，限购令出台后，上海宝山、嘉定、松江、九亭等郊区楼盘的投资客大幅减少。嘉定区新城置业一位销售经理告诉记者，限购令使已经拥有多套房产的投资客无法再购置新的房产，而自住购房则普遍进入了观望状态，因此近半个月来成交量迅速萎缩。而为了吸引人气，他们也多次开会商议应当如何在新的政策环境下开始新的销售策略。

　　调控重点或转向开发商

　　上海房产细则出台不到两周的时间，就有两个楼盘因违规销售而被叫停，有业内人士指出，这其实表明了开发商对后市的一种预期。

　　“目前市场上降价的信号还不够强烈，但接下来形势如何还说不好。不确定的形势让开发商有些心慌。”世邦魏理仕住宅部董事陈炜在接受记者采访时指出，9月份楼市的反弹让一些开发商松了一口气，因此一些开发商现在并不想主动降价。但同时另一方面，又担心调控新措施，尤其是包括加息在内的货币政策将对楼盘未来销售产生影响，因此想在年底前通过多种方式来加快销售。

　　最近政府的举措也印证了这一点。年初政府提高首付款比例；减少房贷利率打折幅度，要求银行在审批房贷时更为谨慎；并延长个人住房转让营业税征免时限。

　　“现在看来，政府调控的着重点可能会转向卡紧开发商的资金上。限购令一定会让开发商过一段紧日子，而10月19日央行的加息对开发商则会雪上加霜。央行34个月以来首次加息，这是一个重要信号。银行界的人士认为这可能意味着进入了加息通道，而一旦进入加息通道，开发商将面临更严竣的形势。”戴德梁行研究员告诉记者，加息一方面加大了投资客的购房成本，减少了投资需求，另一方面则使开发商的开发贷款成本上升。这次加息同时反映出另一个重要信息：政府可能会进一步收缩对开发商的贷款资金。

　　第一太平戴维斯的统计显示，国内银行对开发商的贷款增长率2009年12月时为76%，而目前已经下降至29%。同时开发商的预售款收入同比增长率，则从今年1月的144%下降到7月的42%。

　　“贷款增长率的大幅下滑说明银行减少了对开发商的资金支持，而预售款的下降则表示开发商的资金周转率也大幅下降。这些数据对公司的现金流都将产生不利影响。”盛势投资总裁简宏洲表示。