房价与地价：鸡与蛋的问题

　　有意思的城市排名。

　　先看看几个排名榜。

　　在 《2009年全国城市土地出让金收入排名》中，2009年全年土地出让金收入位居全国前十名的城市分别是：杭州、上海、北京、广州、天津、重庆、成都、佛山、宁波、大连。

　　2010年三季度房价排名尚未出炉，而2010年7月的全国城市房价排行依次是杭州、北京、上海、温州、三亚、宁波、广州等。

　　根据中国土地勘测规划院发布的今年二季度全国主要监测城市地价监测报告显示的数据，记者对被监测城市的地价水平进行了梳理，并将其进行排序。2010年二季度，全国主要检测城市标准宗地的地价水平排名为：杭州、厦门、深圳、上海、北京、南京、成都、温州、宁波、天津。

　　将三张排行榜单联系起来看，不难发现出现在不同榜单上的城市出现了较高的重叠率。在土地出让金、房价、地价水平三项指标的排名中，杭州均位列全国第一。上海、北京这两个中心城市亦不甘落后。

　　如果从杭州的数据来看，2010年二季度，杭州标准宗地综合地价水平已经达到了20802元/平方米，居住地价更是达到了22836元/平方米，而7月份杭州平均房价为26840元/平方米，地价占房价的比重达到了77%，而实际上综合地价当中还包含价格较低的工业用地，房价中工业用地所建房产的比例很少，杭州的房地产市场主体仍然是居住类物业，因此我们假如以居住地价对口房价来计算，居住地价占房价比重更是达到了85%。这是一个惊人的比例，也在一定程度上说明了土地资源并不丰沛的杭州为何能在土地出让金收入的排行中超越北京、上海这些特大型城市。

　　当然，这两项数据是同期数据之间的比较，不能用来说明杭州的房地产项目的地价成本构成，因为一个房地产项目的地价成本往往需要参考几年前的地价标准。但易居中国2009年将2005年以来京、沪、广、深、宁、渝、杭等十大城市取得土地且已进入销售阶段(包括已售完)的754个商品住宅项目的地价（土地出让时的楼面地价）占房价平均比重做了一个调查，结果显示，上述十大城市平均地价成本水平为25.7%，其中京、沪、广、深四个一线城市均在27%-30%之间，而杭州仍然 （样本数58个）以33.45%的地价房价比位居第一，也成为十大城市中唯一一个超过30%的城市。

　　鸡与蛋的问题

　　如果对全国情况进行纵向分析，隐约可见土地出让金、房价、地价这三者之间的相关链条。

　　2007年和2009年是土地出让收入的两个高峰年，同时也是房价飞速上涨的两年。对比而言，2008年土地出让收入较少，同时也是房价进入调整期的一年。土地出让金和房价数据之间的同步关系表现显著。

　　但是，这中间究竟是地价带动了房价，还是房价带动了地价，却有不同的争议。

　　中国房地产业协会的杨慎认为，“部分地区房价上涨，很大程度上与地价上升过快有关，比如杭州、北京、太原等地。目前土地成本在房价中的比重远非国际上通常所说的不超过20％，有的已经达到45%-50％，许多城市把经营城市与经营土地等同起来。个别城市财政收入60％以上是通过卖地获得的。”

　　华远集团总裁任志强、大连万达集团董事长王健林等开发商亦表达了类似的观点。任志强认为，他不否认国土资源部所做的房价地价比重的调查结果是真实的，但单纯以单个项目的地价房价比来做这样的推论，并得出这样的结论，还值得商榷。王健林表示，“每个高地价出来，周边的二手房第二天就有反应，周边的楼盘一周内也一定会调整价格。”

　　但大部分土地系统人士则倾向于认为，房价并不由地价决定，而是由供需来决定。而国土资源部则表示，应该是房价决定地价，而不是地价决定房价。

　　土地学者刘正山认为，“由于人们有了住房需求，房地产开发商对土地才有需求；如果人们没有住房需求，房地产开发商就不需要土地了。”

　　民间学者王炼利更是尖锐地指出，土地成本分“桌面上的”和“桌面下的”两部分，导致了土地的实际成本比土地出让金更高。

　　从近年来房价和地价的互动关系来看，无论是地价飙升导致房价上涨，地价占房价比重越来越大的说法，还是房价上涨导致地价飙升的说法，都有其道理，但都有片面性。从最近几年的现实来看，房价和地价，是一对绞在一起并不断螺旋式上升的藤蔓，互为参照，并互相攀比。每当房价上涨，必然迎来开发商哄抢地王，从而导致地价上升；而每当地王出现，周边的房价必然迎来又一轮上涨。