来源：《新世纪》-财新网
限购双刃剑：抑制供给与需求的权宜之计
地产限购令之来龙去脉；其实质是一则既压抑需求，又抑制供给的权宜之计
□ 本刊记者 李慎 符燕艳 | 文
在楼市经过二季度短暂的压制与观望之后，由刚需推动的又一波“抢购”热潮在三季度卷土重来。静默了五个多月
所谓限购，起初是对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。而在北京和后来9月开始的二次调控中，各地推出的限购令，不仅限贷，而且限买，即规定无论户籍是否为本地，同一购房家庭只能新购买一套商品房。深圳和上海还将二手房纳入了限购范围；广州更规定，未满18岁不能单独买房。
限制购买，本是计划经济的典型手法。在一季度楼市量价齐升的狂飙之后，北京于4月底率先推出限购令，随即引来了市场一片质疑之声。法学界人士评价说，限购令侵犯了公民迁徙和自由处置财产的权利；华远地产董事长任志强也曾在公开场合表示，“限购是重回粮票、布票的计划经济老路，不仅不是解决问题的办法，而且不是市场经济的办法。”
但目前形势下，政府似已穷尽调控手段，而诸如增加土地供应、加快保障房建设、规范市场等政策均受制于多种因素，短期内难见奇效。如果政府仍不愿以加息来控制流动性，限购自然成了各地政府应付地产调控燃眉之急，短期内见效最快的措施。
但这剂猛药，看似以控制买方行为、抑制需求为核心，实质上是双刃剑，卖方心态与预期亦同步受到影响，开发进度、楼盘供给量同样受到抑制。颇多业内人士预言，限购不过人为抑制需求，限制时间越久，积累的需求量越大，留给土地供应和未来房价的压力就越大，一旦放开，就有可能形成一波报复性反弹。因此，限购短期内能迅速打压成交量甚至房价，但长期则只会令市场波动更大，变成在冷热两极间跳跃。
限购从何而来
在4月17日国务院推出的“新国十条”（即《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》）房地产调控政策中，除了提高首付比例和贷款利率等信贷限制手段，还开了一个重要的政策口子：“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”
此即“限购令”出台的政策依据。不过在当时，限购措施只被视为辅助措施。一位北京市建委官员向本刊记者回顾称：“当时监管者和市场都认为，信贷手段是能够压住楼市飙升势头的。”
“新国十条”出台前，北京市是那一轮飙升的排头兵。2010年3月，北京一手住宅成交均价超过2.6万元/平方米，同比上涨59.5％，环比上涨16％。不仅如此，3月15日“两会”刚结束，北京一日拍出三块“地王”，煽动了一二级市场的购买热情。中原集团研究部高级经理刘渊向本刊记者表示：“当时都觉得北京实在太火爆了，太疯狂了。”
这让北京市政府感受到了不小的压力。4月30日，北京市政府迅速出台了严厉程度超过“新国十条”的“京版地产调控”措施，除了“限外”——“暂停对不能提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款”，还规定“限买”——“暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房”。
在漫天质疑声中，北京仍坚持推行限购政策。至5月中旬，北京的住房限购政策配套措施已落实到位，购房者办理购房手续时，需要额外填写一份《家庭成员情况申报表》和保证申报情况属实的承诺书。
北京的严厉示范，带动了全国市场迅速进入一个冰冻时期，5月以后，楼市整体成交量普跌约80％。然而，在四五个月的静默后，三季度全国楼市在苏醒中放量，并带动价格出现小幅上涨，使得监管者不得不再度出手。“中央有这个提法，加之也没有其他能马上拿来用的好办法，‘限购令’由此被推广至全国。”上述北京市建委官员对本刊记者分析称。
9月29日，多部委针对楼市的第二次调控政策“新国五条”出台，政府对于“限购令”的态度明朗化，再次提出“要在一定时间内限定居民家庭购房套数”。第二天，深圳立即跟进，此后，“限购令”在全国迅速蔓延。截至10月18日，京沪广深一线城市及大连、厦门、杭州、宁波、天津等十余个二线城市也陆续公布了“限购令”。各地“限购令”与京版“限购令”内容类似，只在限购范围的划定上有所区别。
值得注意的是，“限购令”只是作为地方政府的调控政策出台，不具法律效力，主要通过房产登记环节有效控制购买行为。“限购令”纷纷祭出后，各地迎来了“退房潮”。
广东中圳律师事务所的律师刘子孺对本刊记者称，他最近便忙于应付退房的案例。“深圳咨询退房的比较多，大多是外地户口或者拥有多套房产的，基本集中在二手房交易，有些私下和解，有些就打官司。新房交易咨询较少，开发商一般会拖着时间，等着看是不是有新政策出台，但并不是新房就没有退房的，只是在反应上比二手房慢。”刘子孺表示。
鉴于此类案件的增多，住建部近期发布了“限购令”风险提示，称“限购令”出台后，由于个别购房人超出当地规定的家庭限购套数，新购住房无法办理合同备案或房地产登记，引起了一些经济和法律纠纷。提醒购房人及时了解调控政策，避免由于违反限购套数，导致无法办理合同备案或房地产登记的情况发生。
病急用猛药
北京的经验证明，限购对延缓成交量上涨速度的缓冲功效，正是政府所乐见的。因而，在没有其他有效政策可解燃眉之急的情况下，限购得到了各地广泛认可和效仿。
中原集团研究中心高级经理刘渊向本刊记者表示，从4月“新国十条”推出以来的五个月中，京沪广深四个一线城市中，北京住宅交易量回升的速度，比其他三个城市慢了超过10％。根据中原监测的数字，北京市5月以来的月平均成交量与2009年的月平均成交量比值为44％，上海、广州、深圳的比值分别为55％、68％和57％。这表明，自5月起推行“限购令”的北京市，交易量回升的速度慢于上海、广州和深圳分别11个、24个和13个百分点。
但“限购令”截至目前对价格影响不大。中原的监测数字显示，9月与1月的二手住宅价格比值，北京为0.1％，上海、广州和深圳分别为3.3％、7.7％和-0.8％。这表明，北京和深圳9月二手住宅价格的涨幅基本持平，略低于上海和广州。二手住宅的价格排除了价格较低的保障房的拉低效应，所以，较为真实地反映了商品房市场的价格水平。
从4月的“新国十条”到9月29日的“新国五条”，市场对房地产税的呼声一浪高过一浪，上海甚至已提出将“积极做好房产税改革试点的各项准备工作”。但截至目前，仍没有权威消息证实房地产税出台的具体日程表。监管层对房地产税的谨慎，也侧面推进了“限购令”的广泛普及。
市场人士称，“限购令”犹如BP机，是座机与移动电话中间的过渡产品。这表明了“限购令”的临时性和过渡性。在目前所有推出“限购令”的城市中，仅厦门明确时限是四季度，其他城市均笼统称“暂时”，并未说明“限购令”何时取消。
深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁向本刊记者表示：“‘限购令’不会长期持续，等到保障房制度明确，供需关系平衡的时候，这个政策就会取消。同时，对于限购令可能造成的不良后果，我们也不能求全。在市场经济条件下，本不主张限购，但是它管用，它的出台意味着政府手段有限了，因此不讲道理、只讲效果了。”
治标不治本
“限购令”全面铺开后，部分城市成交量很快出现下跌势头，显示出“限购令”的威力。但高策顾问董事长李国平认为，需求始终是抑制不住的，市场由供需决定。如果土地供应不达标，大量闲置土地不能转化为有效供给，保障房落实不到位，届时需求再度释放或将带来交易量报复性回升，而价格也将再次面临疯涨的压力。
据中原地产监测的九个重点城市住宅成交量数据，“限购令”后，上海、深圳和杭州三个城市的成交量较9月最后一周分别有一成、六成和五成的下降幅度。不过对部分二线城市似乎影响不大，天津、成都、武汉等地成交量较9月最后一周反而有所提高。
刘渊认为，各地“限购令”的实施已使部分投资客需求受到遏制，并迫使部分首次置业者延缓入市，随着近期更多地方细则陆续出台，“限购令”对市场的影响将越来越大，预计国内的房地产市场将迎来新一轮回调。
还有市场人士分析称，“限购令”的效果还体现在近期A股市场的强势反弹上，正是“限购令”迫使“热钱”由楼市大量流入股市。
不过，一些业内人士分析指出，“限购令”至少存在两个副作用，一是同样影响了开发商的心态，使其调低了开盘数量，导致市场供需缺口进一步扩大；二是“限购令”乃治标措施，不能解决根本问题，拉闸时间越久，积累的需求量越大，留给土地供应和未来房价的压力就越大。
北京新盘入市数量数据表明，“限购令”在压制需求的同时，也迫使部分开发商延缓了项目入市。
根据搜房网的监控数据，“新国十条”出台前两周，北京新开盘项目9个，出台之后两周新开盘项目22个，环比增加13个。但9月29日二次调控之前两周，北京新开盘项目21个，出台之后两周新开盘项目8个，环比减少了13个。
由此可见，以“限购令”为主的二次调控出台后，北京住宅项目的每月开盘数量大大降低。实际上，自4月份市场进入调控以来，万科、恒大等知名开发商的快销政策虽取得了良好的市场反应，却并未带动市场整体供给的提高。
来自搜房网的监测数据显示，今年4月后，北京市住宅项目单月开盘量持续走低，2010年4月至9月共有127个住宅项目开盘，同比2009年减少134个，同比2008年减少80个。这意味着，在运用限购令压制需求的同时，供给也同样被压缩了，本就失衡的供需矛盾或有进一步扩大趋势。
4月为配合“新国十条”调控，国土部公布了2010年总计18万公顷的供地计划，比去年增加135％，其中保障性住房和中小型商品房供地占比超过70％。
天量土地入市，曾使开发商对拿地抱有很大的幻想。金地集团董秘徐家俊曾对本刊记者表示，随着调控深入和政府供地数量增加，土地市场将出现好机会，他曾预计，地价将下降约30％，价格低点将在三季度出现。
但实际情况是，土地并没有如市场预期一样大量入市。国土部土地利用管理司司长廖永林向本刊记者表示，“2010年土地出让计划的完成，北京、上海几个大城市应该是没问题的，其他城市有些可能完成不了。”在问及对地方政府土地出让的考核时，廖永林称，“还有一个季度，我们也在催，考核的重点将放在保障房供地这一块。”
实际上，历年来地方政府土地供应计划的完成情况均不容乐观。从2003年以来的供地情况看，除了市场较热的2007年和2009年，其余年份的实际供地数量与计划均相差约四成至五成，而2009年保障房实际供地也仅完成了计划的46.66％。
10月14日，金地与天津稳富基金联合体，以总价22.8亿元收获浦东地块，溢价率达到328％。徐家俊向本刊记者表示：“我们原本预计土地价格的下跌，实际上并没有出现。”
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