房价未来半年内下跌几成定局

　　2009年下半年至2010年第1季度，全国70个大中城市房价显著上涨。为抑制房价过快增长，中国政府在2010年4月出台了新一轮宏观调控政策。尽管大中城市房地产成交量最近半年来显著下滑，但大中城市房价并未出现政府预期中的下调。2010年9月，很多城市房地产成交量与成交价格甚至显著反弹。中国政府宏观调控的执行力与公信力有所下降。鉴于目前高房价已经成为全社会最为关注的问题，已经由经济问题上升为政治与社会问题，中国政府出台更严厉的措施打压房价是必然的。2010年国庆前后，大量新的宏观调控措施密集出台。

　　从供给方来看，针对房地产开发商的融资显著收紧。

　　第一，2010年8月，银监会出台规范商业银行与信托公司理财合作业务，要求商业银行将表外资产在2011年年底之前转入表内，这意味着开发商通过银信合作获得新增贷款的渠道受阻；

　　第二，2010年10月，银监会向全国金融机构发布《关于提示房地产企业规避调控政策有关风险的通知》，揭示出房地产企业规避监管获得信贷的四种途径，例如分期开发、推迟领取预售证、抬高申报价格等，要求金融机构严控房地产开发贷款风险；

　　第三，有迹象表明，中国政府可能对房地产开发商在海外发行债券进行融资的渠道进行控制。这意味着房地产企业过去赖以融资的三大渠道——银行贷款、银信合作贷款与债券融资——均可能受阻。尽管房地产开发商在2009年下半年与2010年上半年的楼市火爆期囤积了大量现金，但这些现金能够支撑的时间是有限的。如果开发商出现资金断裂的风险上升，他们捂盘的能力将会下滑，市面上将出现更多的供给。

　　此外值得指出的是，随着房价的反弹，2010年上半年商品房新开工面积显著扩大，2010年第2季度新开工面积同比增速更是高于60%，这些新开工楼盘将在2011年上半年入市，进一步扩大市场供给。

　　从需求方来看，政府也采取了三管齐下的手段。其一，严格对于首套房贷款首付30%的规定，提高贷款门槛；其二，迄今为止，中国已经有12个城市出台了限购令，针对户籍人口与非户籍人口的购房套数进行了限制；其三，10月19日央行宣布加息后，个人住房公积金贷款利率也相应上浮。无论是贷款门槛与贷款成本的上升，还是对购房套数的限制，都有助于抑制居民的购房自住与投资需求。

　　更为重要的是，之所以中国居民在2009年下半年与2010年上半年购房需求格外旺盛，很大程度上是2009年的过于泛滥的银行信贷加剧了居民的通胀预期，从而刺激了居民通过购房来实现资产保值的行为。根据我们的预测，本轮CPI同比增速将在今年9、10月份见顶，之后CPI增速将持续回落一段时期，这意味着居民的通胀预期可能削弱。此外，10月19日央行出人意料的加息，也有助于管理居民的通胀预期。

　　另一个重要的预期是，一旦政府的强力调控措施导致投资者建立了房价必然下跌的预期，那么这种预期将具有自我实现的功能。中国居民在房产购买上具有追涨杀跌的特征，即一旦预期房价下跌，中国居民将停止购买，而需求的萎缩将会强化价格的下跌。我们已经在2008年看到了房价下跌预期下的市场调整。而未来半年内，我们有望再次看到房价的调整。

　　然而值得指出的是，政府对房价下跌也有一个承受限度。毕竟，目前中国商业银行贷款余额的20%与房地产有关，还有20%的贷款与地方投融资平台（即与土地价格）有关。一旦房价、地价大跌，商业银行将出现新的不良贷款飙升。目前土地出让金收入占到中国地方政府融资来源的三分之一以上，与房地产相关税费占到中国地方政府税收收入的10%左右，一旦土地卖不出去，地方政府既会遇到平衡预算的困难，用于建设保障性住房与城镇公共投资的资金来源也将枯竭。因此，一旦大中城市平均房价下跌超过20%，商业银行与地方政府的债务与财政风险将会凸显，预期政府的宏观调控政策将会有所放松。

　　综合上述分析，当房价调控已经上升到一个政治性任务后，房价在未来半年内下跌几成定局。而一旦房价显著下跌后，随着商业银行与地方政府风险的上升，宏观调控措施将会放松，房价可能再度回升。这或许意味着，在明年上半年，尤其是两会前后，房价将到达一个较低的水平，这可能为投资者提供了一个宝贵的时间窗口。