贾康：房产税是新一轮调控制度建设

　　楼市调控政策逐渐走向明朗，在信贷上依旧从紧，调控目标、方针以及手段正逐步清晰，后续政策可能更多在于细化和落实，并且媒体跟进报道财政部财政科学研究所所长贾康(贾康新闻,贾康说吧)最近关于“房产税出台按数月计算”的说法，引发舆论对于房产税的又一轮激烈争议。现在，贾康已做澄清，表示这只是学者的看法与建议，并非代表官方意见。这表明房产税何时开征、如何开征尚有待官方消息。不过，有关房产税的不同观点再次激烈交锋的背后实质究竟是什么房产税所要实现的合理的政策目标究竟应是什么等等问题正在成为关注焦点。《华夏时报》记者10月28日特别访问贾康先生，请他从学术角度进一步阐述意见。

　　体现治本为上的调控水平

　　 《华夏时报》：我们注意到您最近在一个论坛上提出“房产税开征时间将按数月计算”的观点之后，国内很多媒体密切跟进报道，认为是房产税即将开征的信号，但正如您已有所澄清的那样，房产税何时开征，如何开征尚无任何明确官方意向。不过您怎样看当前市场对于房产税空前的敏感与关切？

　　　 　贾康：房产税是新一轮房地产调控中的制度建设内容，事关各方利益和调控的水准与中长期效果。房地产领域的重要性和复杂性、敏感性，随中国经济的成长、经济体制和社会形态的转变而正在前所未有地凸显。

　　 纵观市场全局，我们可以发现，住房福利分配制度向市场化配置发生演变以来，已有较丰富的实践探索，现在基于经验总结和政策理性，应明确地树立房地产领域宏观调控层面的“双轨统筹”框架目标，“让政府的归政府，让市场的归市场。”如果我们通盘考虑市场经济发展与和谐社会建设，就必须在信贷手段、行政手段之外，加上改革深化、制度建设、法制进步因素，才能在“标本兼治”中，体现“治本为上”的调控高水准，回应各个方面的关切。

　　 《华夏时报》：在您看来，房产税开征的必要条件已经具备了吗？

　　 贾康：我认为，开征房产税的可行性或必要条件在于，第一，“土地出让金”的经济关系需合理地予以明确。第二，以往“土地出让金”价位的“落差”，可按“区别”方式稳妥处理。第三，应澄清国有土所有权与房产税无硬冲突。第四，还应澄清：技术、管理方面无硬障碍。第五，应积极稳妥化解中国“小产权房”、“经租房”等特殊问题。

　　 目前，应通过房产税“试点”，改进调控推进制度建设。现在，较便捷的路径已经形成。可存在地区差异的试点方案是开端，先建基本框架，再徐图改进。还应积极征求各方意见，开明地展开讨论、组织听证、作情况通报。同时还要有对于渐进要领的考虑（高端、增量开始）。另外，对于培训、交流活动应有积极的安排。并且应给全体社会成员“定心丸”和对所涉及纳税人采取“讲道理”态度。而过度的行政化调控（如无限期的苛刻的“限购”）并不可取。

　　长期和深层次的综合效应

　　 《华夏时报》：那么，房产税的真正作用是什么？

　　 贾康：税制设计必须同时考虑房产的交易环节和保有环节，政府要在住房保障轨上将托底事项（廉租房、公租房的建设与供给）做好做充分，在市场轨上则应在管好规则的同时管好收税，特别是要填补保有环节上无税的制度空白，它的作用应该是长期、综合性的正面效应。

　　 首先，它可以增加住房市场中小户型需求比重，消费者考虑到保有环节的房产税，会更多选择相对实惠的中小户型，改变市场上普遍的需求侧重，符合节约土地、能源，具体落实科学发展观的要求。其次，可以降低房屋空置率，由于“囤房”无成本，中国大城市现在房屋空置率相当高，有房产税以后，它会促使这些人把囤积的房租出去对冲税负压力。最后，房产税可使房地产领域的投机行为有所收敛、投资行为有所降温，炒房行为从毫无顾虑、肆无忌惮转变为相对和缓，并更多注意适应接盘的消费者需求，从而综合起来使房地产市场理性化一些。

　　 房产税还有一个重要的作用，是对收入分配问题的贡献，所增加的税收收入可优先用于住房保障体系，造福于民。同时它与现行的调控政策等改革配套，能促进房地产业的发展在中长期进入相对平稳、合理的轨道，减少泡沫，而不是单纯的打压房价。

　　 《华夏时报》：房产税是财产税的一种，前提就是产权明晰，但从国内目前的住房产权来看，除了商品房，还有很多如经济适用房、合作建房、集资建房、房改房等有限产权的住房。房产税应如何面对产权混乱关系？

　　 贾康：中国近些年的“小产权房”、历史上形成的“经租房”等问题，是别国所没有的状况，需要我们给予稳妥的处理，而在配套改革中，这些都是可以通过设计针对性方案、渐进合理加以解决的。有关部门近期已表态在加紧研究小产权房的解决方案。

　　 《华夏时报》：现在仍有质疑说，房产税和土地出让金同时征收有法理障碍，究竟该如何理解土地出让金与房产税之间的关联？

　　 贾康：的确曾有人认为，购房者在买房时已经向政府一次性缴纳了70年的土地出让金，开征房产税是重复征收，存在法理障碍。然而这一担心是不成立的。我国在改革中已推出的“土地出让金”，其性质是土地使用权的价格，即凭借所有者身份对使用权持有人收取的地租；而房产税，其性质是不动产保有环节上使用权持有人所必须缴纳的法定税负，收取者凭借的是社会管理者的政治权力。“租”与“税”两者是可以合理匹配、并行不悖的关系，不存在所谓不可克服的“法理障碍”和“重复征收”问题。前几年，土地出让金的生成价位较高，而一旦推出房产税，其生成价位会因交易者预期的改变而相对较低，新老地产的这种差异不是开征房产税的硬障碍。我们完全可以设计“老房地产”与“新房地产”有所不同的税务区别对待办法。

　　不应覆盖低收入人群

　　 《华夏时报》：在中国当今社会背景下，房产税采取什么样的征收方案才是比较合理的？怎样体现税收的公平正义？

　　 贾康：尽管最后方案尚未确定，但是根据研究分析，我作为研究者的建议是，房产税的开征不应涉及“第一套房”，试点启动时还可考虑遵循“存量不动，增量开始”的初始方案，因此肯定与社会中广大中下阶层民众无关。投资房、高端豪宅才是房产税调控的主要目标。同时应特别关注实际上和产权房房价无关的保障房的供给，包括廉租房和公租房、长租房等。低收入阶层和“夹心层”的住房供给，客观上迫切需要政府从另外一条轨道上解决其“住有所居”的问题。

　　 住房保有环节税收增加,可以置换交易环节的部分税收,并强化税收再分配的调节功能。因为这是向有负担能力的富裕阶层增加税收,政府从而更有能力支持低收入阶层和弱势群体。这正是一种良性再分配。这符合市场经济调节理念，也能够在一定程度上体现税收的公平正义性质。

　　 《华夏时报》：房产税的征收税率如何确定？您赞同所谓“阶梯式”征收房产税的办法吗？

　　 贾康：房产税试点启动后的征收将因地而异，税率可能不会整齐划一。此前市场上关于房产税率的不同数字也可能反映了方案设计版本有所不同。而脱离设计版本谈房产税税率高低没有意义。

　　　 　我认为，如政府管理部门能可靠地认定一户多套房的情况，对某个数量界限以上的部分实征和设计累进税率，当然也是可以的。

　　 《华夏时报》：在您看来，房产税什么时间征收、如何征收？为什么至今在政策制定者内部尚未统一？为什么在推行房产税的热议中，决策层始终冷静谨慎？

　　 贾康：目前各方面对开征房产税的争议很大，决策层当然必须慎之又慎。我相信未来房产税的推出一定是渐进的，先从比较具备条件、容易操作的地方试行，同时增量从高端人群入手。这一点十分重要，因为需要给中低收入家庭，也包括中等收入阶层吃定心丸，毕竟未来房产税的改革不应覆盖低收入人群，也会给中等收入阶层留出至少“第一套房”不实征，主要是触及住房高端人群，他们客观上具有较强的承受能力。总之，必须谨慎、稳妥。

　　有对冲房价上升的力量

　　 《华夏时报》：有分析认为，从一些国家和地区的历史经验看，房产税的开征，房产持有成本的增加，能在一定程度上遏制投资、投机需求，但不能改变整个行业的价格上升趋势，您同意这个看法吗？

　　 贾康：对于房价的认识,须有理性的分析。广泛的讨论中存在严重误导。

　　 毫无疑问，作为一个税种，房产税难以改变中国今后几十年间城市化水平不断提升中的住房房价上扬趋势，但房产税一定有对冲房价上升、使过程较平稳、减少泡沫的效应。

　　 如果房产税不出台，正在进行的这一轮房地产调控与过去几年的调控将不会有本质区别，也改变不了房地产调控中的保有环节税收的制度缺失问题，甚至很有可能重新陷入治乱循环的怪圈里去。因此，建议有关部门在出台房地产行业相关的税收政策时,应将短期与中长期结合起来考虑，充分注重国土开发、城乡建设管理、财税、金融等多方面手段的配套和协调衔接，突出制度建设的主线，标本兼治，治本为上，尽量为中国今后几十年的发展打好制度基础。