三亚小产权房缘何泛滥成灾

　　海南建设国际旅游岛上升为国家战略后，“抢建”与“强拆”一时间成为岛上的热词。“建的不是房子，是补偿”也成为一句经典的流行语。

　　“铁锤行动”已持续三月

　　沉重的吊车铁锤，从半空高高砸下。一栋崭新的楼房轰然塌掉一角，尘烟四起……7月22日上午6时左右，三亚凤凰镇政府和综合行政执法局等部门派出600余名执法人员，前往凤凰镇水蛟村片区展开拆除违章建筑工作。22日、23日两天共拆除16栋总建筑面积2.6万平方米的小产权房。这是三亚首次大规模拆除“小产权”房，也是10年内三亚第二次大规模的拆楼行动。从这一天起，三亚展开了一场声势浩大的集中打击小产权房等违章建筑的“铁锤行动”。

　　此后，几乎每天都有小产权房轰然倒地。8月3日下午6时37分，在三亚市凤凰镇水蛟村委会新开田村拆除违章建筑现场，随着一声巨响，一栋一侧五层、一侧九层，建筑面积达5100平方米的连体式框架结构产权酒店轰然倒地。这是三亚开展“铁锤行动”以来，首次采用定向爆破的方式拆除违章建筑。

　　11月10日，“铁锤行动”再掀高潮。从10日清晨起，三亚“铁锤行动”执法组挺进田独镇新村居委会下新村小组，开始对该区域内的九栋近五万平米的违章建筑进行强拆。据三亚执法局负责人介绍，这次拆违总面积之大创出“铁锤行动”新高。

　　在下新村拆违现场记者看到，一栋高达八层的违章建筑屹立该村中，违章建筑墙面色泽光鲜，每一个房间的窗户都是用高档玻璃装修的。执法人员称，该栋违章建筑是迄今强拆过程中装修最好的一栋。在现场，一名装修工人称，由于违建被强拆，违建业主将损失巨大，他还没有来得及结算的工钱恐怕要泡汤了。“事先并不知道这栋楼是违章建筑，要知道，我们也不会干。”他说。

　　投资者和购买者都血本无归

　　在三亚政府部门工作的王静每每看到或听说拆违的事，就会暗自窃喜，今年5月，她和爱人也差点成了小产权房的业主。“当时主要是一下子拿不出全部的钱，结果逃过了这一劫。”王静说。

　　可是，老彭就没那么幸运了。当他连夜赶到三亚时，他的新房墙体上已被喷上了大大的“拆”字。老彭向当年卖地的村民和村干部求助，但对方均表示“无能为力”。他原计划三个月后就来三亚安享晚年的，但这场突如其来的拆迁彻底击碎了他的美梦。

　　2008年，老彭联合其他22人，买了三亚市海螺村八亩地。“都是离退休干部，每人投110万，从五六户老百姓手里买的宅基地，签了50年或70年的租赁合同。”

　　在这块土地上，他们盖了18栋别墅，每栋大约450平方米，上下三层，2009年底就建好了。他们给这个共同投资的小区，取名叫龙鹏佳园。如今，昔日的龙鹏佳园已经在“铁锤行动”下变成一片废墟。老彭对此后悔不已。“如果违建在萌芽状态就被消灭，也不需要如今大动干戈，这不仅让业主血本无归，也徒增行政成本。”他说。

　　据了解，今年6月份，三亚市有关部门进行一次较全面的违建调查后，预计该市存在的违法建筑面积超300万平方米，且分布广泛。如果按照每平方米25元机械拆除成本计算，全部拆除，仅机械成本就得一亿元，如果包含其他人力、物力成本则远远超过这个数字。在“铁锤行动”中，无数像老彭这样的投资者或购买者最后的下场都是血本无归。对此，也引发了各方质疑，为什么非要等到非治不可的程度呢？打地基时怎么无人过问呢？

　　“城中村”及农村土地多年来确权发证工作滞后

　　据了解，三亚农村盖房历来都不会去报建。过去十几年间，城市土地管理部门管辖也未及农村，的确存在农村土地、房屋确权的盲区。三亚市综合行政执法局局长蓝文全坦言，三亚市“城中村”及农村土地多年来确权发证工作滞后，为外来人员进村非法买地建房提供了空间，这是三亚违法建筑产生的一个重要根源。

　　小产权房是近十年来伴随着城市扩张、城中村改造、城市房价迅速上涨等因素衍生出的一种房地产存在形式。有关专家认为，小产权房的影响是多面的：对农民而言，是用长远利益换取眼前利益，失去长远保障；对购房者而言，需要承担诉讼、交易、政策、登记等多重风险，遭遇侵权损害时也不容易得到国家权力的救济，特别是遇到拆迁、征收，就很可能得不到政府的补偿；对于国家而言，导致耕地面积的大规模减少，此外体制外运行也必将对宏观经济调控的政策研判、执行效果产生影响。

　　三亚近年来土地增值迅猛，农村居民也想通过土地致富，买房者看到小产权的价格优势，一些规模较小的房地产开发商也想分享到三亚发展成果的一杯羹，使得小产权房迅速“冒”出来。一位房地产业内人士描述“抢建”的“好处”时说，在重点项目范围内抢建，项目建设之前，盖成小产权房可出售，盖成家庭旅馆可出租，在项目开始运作，征地补偿也是一笔可观的收入。

　　面对泛滥成灾的违章建筑，三亚市政府近日已明文规定，将于2011年起启动村民盖房报建机制。村民(居民)在自家宅基地上建房的，其建筑面积和层数应符合市政府出台的相关规定。建筑面积或层数超出的部分，应在2010年12月31日前自行拆除。逾期未拆除的，由各镇人民政府、两区管委会会同市综合行政执法局予以强制拆除。此外，自2011年1月1日起，三亚市政府将在两区六镇启动村(居)民自建房屋的报建机制，凡持有合法有效的土地权属证件的村(居)民申请自建房屋的，两区六镇在符合用地面积、建筑规模、规划要求等条件下，按照有关规定予以办理报建手续。

　　为杜绝“抢建”行为，三亚市政府也规定，今后各区管委会、各镇人民政府和有关单位在征地工作中，一律不准对抢建的建筑物和抢种的作物给予赔偿。

　　海南慧海律师事务所主任邓振海认为，对于以出售为目的，投资者在集体土地上开发的小产权房，一定要严厉打击。这不仅涉及土地违法，也影响到国家对商品房建设调控政策的落实。“打击小产权房不仅是执法的问题，关键是要疏通，要让民众更多地分享到发展的成果。”邓振海说。

　　有关专家一针见血地指出，小产权房的存在除了利益驱使外，说明它很有市场，消灭小产权需调整住房供应结构，增加社会保障性住房的比例，改变“商品住房占大头，保障性住房僧多粥少”的住房供应结构，让低收入者也能租住或购买得起住房，让居者有其屋尽早成为现实。