遏制境外热钱涌入 楼市“限购令”延伸至外资

    昨日有消息称，住建部与国家外汇局近日印发《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》规定，境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房，而境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

　　业内人士普遍认为，此次针对外资的“限购”政策，是继2006年建设部等六部门联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(171号文)后，对外资投资我国房地产市场的进一步规范和管理。此举不仅是楼市调控政策的一环，更意在遏制人民币升值预期下大量热钱涌入房地产市场。

　　“限购令”范围延伸至外资

　　该文件要求，各地房地产主管部门在办理境外个人的商品房预售合同备案和房屋产权登记时，除应当查验《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有的房屋情况外，还增设了查验资质环节，其中包括：有关部门出具的境外个人(不含港澳台居民和华侨)在境内工作超过一年的证明；港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的证明；境外个人名下在境内无其他住房的书面承诺。

　　而在境外机构方面，文件也同样增设了查验资质环节，包括：有关部门出具的在境内设立分支、代表机构的批准文件和注册证明；境外机构所购房屋是实际办公所需的书面承诺。

　　其实，早在2006年7月，建设部等六部门发布的171号文，就明确规定境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制，并持有效证明到土地和房地产主管部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。该政策并未严格限定境外及港澳台民众置业套数，更没有对境外机构进行专门设限。

　　而如今，“限购令”适用范围也延伸到外资领域，并对具体套数和置业领域做出明确说明。以全国范围内境外人士最为聚集的上海为例，根据上海中原研究咨询部监测数据， 2010年1-10月份上海二手商品房交易结构中，港澳台及境外人士置业总占比为1.85%，其中住宅为1.64%；机构置业总占比为1.76%，其中住宅为1.11%，虽无直接的外资机构数据，但其占比预计会远小于境内机构。从数据来看，境外及港澳台人士和机构在全市范围内的置业比例并不大。

　　限制热钱涌入

　　在昨日举行的《新政下房地产市场趋势与企业应对策略》论坛上，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，此次针对外资的“限购令”较171号文更加严厉，其遏制外资在人民币升值预期下大量涌入国内楼市的政策意图相当明显。

　　戴德梁行华东区域住宅部董事伍慧敏表示，近期由于内地的经济发展速度、人民币升值预期、境内外利率差、通胀预期等，均令境外人士看好内地楼市。而“保值避险”性较强的市中心豪宅产品，历来是境外置业者的首选。升级版的“限外政策”将在一定程度上减少来自境外的置业需求，从而对中心区域豪宅市场产生一定影响。

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍则表示，眼下的“限外令”仍属“二次调控”的落地执行范畴，条文上是对2006年“限外令”的重申。鉴于境外个人与机构在目前上海整体商品房市场中所占的微弱比重，再举限外大旗很难给整体需求带来直接影响，更多是在向市场表明政府仍在继续推进调控。这种“渐进式”的调控思路和执行手法被不断完善和强化，有利于稳固政策出台成果，逐步树立市场对调控的信心。