国际零售商涌入 商业地产被“升级”

　　11月13日，美国最大的服装零售商GAP中国首间旗舰店，在北京王府井开业。这是近年来，ZARA、H&M、Uniqlo（优衣库）等入驻中国后，又一个进入中国的全球零售品牌。

　　这也许只是一个开始，越来越多的国际零售商，正在对中国市场表现出浓烈的兴趣。而这些零售商，

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• 王府井

　　变化

　　与295个国际零售商保持密切沟通的国际代理行世邦魏理仕发现，这些零售商对中国市场的兴趣正逐步增加。

　　世邦魏理仕今年对这近300家国际零售商进行了调查，结果显示：目前已有45%-50%的国际零售商落户中国，按入驻零售商的比例排名，中国目前位居全球第五位，这比2009年的排名上升了两位；而根据城市排名，北京和上海以拥有其中41%和40%的零售商，分别获得第6、第8的排名，分别较去年上升2位、4位。无论是国家的排名还是最具代表性的两个城市，都显示出中国正逐渐获得更多零售商的青睐。

　　与此同时，世邦魏理仕对近300家零售商扩张意图的调查显示，这些零售商在2011年的扩张意图比2010年更强烈。约有20%的受访者计划在2011年将店铺再增加40家以上，这一数字在2010年则不到15%；而计划新开店数量达11-20家和21-30家的零售商比例，分别约为20%、10%，这一比例都较2010年上升了一倍左右。

　　实际上，有超过一半的国际知名零售商还未进入中国。

　　世邦魏理仕的报告指出：“这些零售商对亚洲市场特别感兴趣，尤其是中国市场。绝大多数的零售商，对于亚洲，尤其是中国市场，都有扩张计划。”

　　而中国的地产开发商，正在进行与此一致的调整。随着住宅市场风险的增加和地产企业的成熟，更多的开发商开始增加商业地产开发的比例，这些日益增加的商业面积，需要有更多的零售商进入。

　　挑战

　　李佩龄是世邦魏理仕商铺部资深董事，她与众多外资零售商有过合作，令她印象最深的是日本品牌零售商无印良品在北京寻找店铺开设第一家旗舰店的过程。

　　这家以售卖日用品为主的品牌旗舰店于2007年在北京开业，但2006年它就开始进行全面市场考察。

　　李佩龄表示，这家日本零售商对商铺提出一定要求：包括店铺面积要在600平方米以上、所属区域为白领人士集中区、中高档住宅区，客流量大并具备一定的仓储空间等。它甚至还提出将以营业额分成形式而不是惯用的交纳租金方式与业主合作。

　　据了解，国际知名品牌的旗舰店所需面积大都在400-1500平方米，甚至更大。例如，ZARA、H&M，一般情况下，一家店铺需要的面积至少是1500平方米；而Uniqlo，一般情况下一家店铺的面积是400-500平方米，有时候还会远远超过这一面积。

　　李佩龄表示，目前只有购物中心（shopping-mall）能满足此类零售商的面积要求，而中国以前的商业地产是以百货为主，而百货类的物业，难以满足这些这些零售商对面积的要求。

　　当时，无印良品考察了北京所有核心商圈，最后选择了国贸商圈周边的华贸购物中心。实际上，当时该区域主要的商圈还在国贸周围，但随后的几年，华贸中心所在的国贸偏东区域迅速崛起，这与华贸中心以及其附属商业新光天地的成功运营，有必然联系。

　　“我们做持有型物业，在设计阶段，就开始了针对零售商的定制。”国华置业一位负责人在接受本报记者采访时表示，当时“新光天地”品牌名称还没有定下来，招商工作就已经开展了，而开发商也充分考虑到了零售商的需求，在物业设计阶段中，零售商就可以提出自己的意见。

　　“公共空间的安排、电梯卫生间的设置、人流布局、楼层业态的安排等，这些问题都与零售商进行了讨论。”这位负责人表示。

　　李佩龄表示，外资零售商在中国寻找商铺往往首先考虑北京上海的核心地段，不过这类核心地段的商业地产供应量目前并不太多。

　　此外，中国商业地产本身还存在不成熟的问题。

　　近年来，越来越多的地产商意识到，商业地产不能散售，需要整体持有经营，并且他们也开始这么做。但是，解决这一点还远远不够。

　　“优质商铺非常少，有几个比较关键的方面，一是选址之前，没有做合理的考量，如在不适合做高档商业的区域做了高档商业、在人口不足的地区过于乐观、在偏远地段做了一个体量很大的商业；二是在产品设计的时候，有没有考虑零售商的需求，如层高、组合、空间预留等。”DTZ戴德梁行商铺部董事张家鹏表示，而上述问题，在很多现实的项目中存在。零售商看不到对未来的信心，如何敢入驻？对于很多新到的外资零售商来说，关一家店比开一家店更难，如果关店，对其品牌的影响是巨大的。

　　张家鹏认为，中国商业地产发展已经经历了超过7年的时间，目前仍然是一个起步期，对于商业地产商而言，在细节的运作方面还有众多需要加强的地方。

　　随着更为谨慎的外资零售商的到来，中国商业地产在获得发展机遇的同时，也将得到更多学习机会。