来源：21世纪网-《21世纪经济报道》
16000亩项目用地只有2653.34亩有土地证，还有4000亩是农村集体建设用地，3800亩水库涉嫌以租代征。这些和“违法”相关联的数据都与一个名为如山湖城的项目有关，而开发商是碧桂园。
如山湖城位于紧邻南京的安徽省和县，是一个集别墅、酒店、休闲体育设施在内的
通报称该项目“存在政府非法批地、非法供地、非法征收集体土地，项目单位非法占地建设等行为”并指出项目“严重违反了国土资源法律法规规定”。
碧桂园事发后给媒体的回应表示，违法用地的不是如山湖城项目，而是旁边的一个高尔夫球场项目。
但本报记者获得的一份2007年6月份碧桂园获得如山湖城项目用地的合同显示，高尔夫球场等小球训练基地由碧桂园开发，且碧桂园为拿到小球训练基地的招牌而支付500万元。这表明高尔夫球场的土地权利人是碧桂园。
不仅如此，碧桂园如山湖项目在2007年曾被指以不合理的低价从一位安徽籍在京工作的名人处拿地1万亩，以及租用3800多亩水库。这构成了如今官方宣称的16000亩土地的主要部分。
本报记者进一步调查显示，上述1万亩土地中，有4000亩是集体建设用地，另外6000亩是商业用地。而这6000亩土地，按照和县国土资源局说法，至今只有2653.34亩土地有土地证，其余大多尚未走招拍挂程序。
并且，这些迄今未获得土地证的商业用地之前已经提前开工。
为此，早在今年4月初，和县国土局即对该项目下达了停工通知书。
但本报记者8月9日在如山湖项目现场看到，该项目的一期别墅工程已建成，二、三期工程施工仍在继续，售楼处仍有三三两两的客人在看房咨询。
对此，安徽省巢湖市国土资源局办公室8月12日回复本报记者称，该局已派出政策法规科和监察支队前往如山湖进行调查，会在8月下旬有一个调查结果。
对于安徽省国土资源厅的通报，碧桂园回应说：“安徽省国土资源厅文件中所指的‘违法用地行为’系指如山湖城项目旁的‘高尔夫球场’项目。此球场属国家体育总局小球训练基地的一部分，此土地权属归和县政府，并非‘如山湖城项目用地’。”
本报记者多次致电安徽省国土厅咨询期通报中违法用地的具体范畴，至截稿时，未获正面回复。
但如山湖城项目所在地的石杨镇政府的官网上，却这样表述：“如山湖国家小球训练基地，现由广东碧桂园集团投资开发。”
“项目单位安徽和县碧桂园，总投资60亿元，占地11平方公里，建设国家小球训练基地、旅游、度假、休闲区等。”和县督查局在今年5月出具的一份《关于如山湖国家小球训练中心项目建设情况的报告》中说。
碧桂园的宣传材料也介绍说，如山湖城项目“首创在项目内兴建并负责运营目前国内最具规模、专业标准、环境优美的小球运动训练基地”。
这些都显示，包括36洞高尔夫在内的小球基地是由碧桂园投资并负责运营。
那么，高尔夫球场的土地是否也属于碧桂园呢？
据了解，在2007年，国家体育总局论证批准在如山湖地区建立小球中心，但当年该项目的土地资源并未落实。
据国家体育总局体竞字（2007）111号文件批复，小球中心由国家体育总局小球管理中心与安徽希玛国力建设工程有限公司（下称希玛）共同建设。
早在2005年，体育用品经营商北京希玛集团就有意在和县上马国家小球训练基地，总投资约8亿到15亿元。2006年6月12日，希玛与和县人民政府签订了土地出让合同，包括6000亩商业用地，4000亩集体建设用地，租赁3800亩水库。
仅仅半年后，当年12月5日，希玛就将上述土地全部转让给了碧桂园和县公司。
在这份名为如山湖国际旅游度假会议中心转让合同上，标明了取得以其为权利人的《集体土地使用权证》的集体土地4000亩。
这里的“其”，即指碧桂园，但事实上，在希玛将这些土地转让给碧桂园时，希玛也还没有实质上获得该土地的土地证。
2007年6月6日，和县政府加入，与希玛、碧桂园签订了三方协议。这份协议涵盖了上述6000亩商业用地和4000亩集体建设用地。
协议显示，“办理《集体土地承包经营权证》的2500亩为东南亚旅游路线旅游度假用地及基础设施用地，1500亩为体育休闲用地。”
合同显示，这里说的体育休闲用地，即包含建设高尔夫球场等小球中心的用地。三方协议表示，希玛负责为该地块项目取得国家小球训练基地的批文，取得该批文的费用500万元由碧桂园方承担。
据了解，这500万元并非一次性缴纳，而是每年向小球训练中心缴纳50万元，共计缴10年。
按照三方协议，希玛有“义务”确保碧桂园无争议地拿到上述土地使用证，在集体建设用地这块，“政府负责取得上级政府等有权机构征用该地块的批文及其他合法用地手续。”
问题由此产生——根据国家土地流转的相关规定，不得利用农村集体土地建商品住宅、高尔夫球场以及其他不符国家产业规划的项目。同时，《土地管理法》规定，征用基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，必须由国务院批准。而该项目并没有报批国务院。
“而且按照现行政策，农村集体建设用地是不能转让给外地企业的。”同济大学建设管理与房地产系孙继德副研究员告诉本报记者。
也正因为此，尽管合同显示高尔夫球场等小球中心建设用地权利人属于碧桂园，但碧桂园一直未能获得这一用地的土地证和项目的合法批文，因而正如碧桂园在回复中所称，高尔夫球场用地的土地权目前仍属归和县政府。
可就是在没有拿到土地证的情况下，在今年4月，和县督查局发现，二期体育项目（指小球中心）已于2010年元月全面开工。
按照规定，商业用地在未获得土地证之前不得提前开工，为此，今年4月初，和县国土局以涉嫌违规用地对该项目下达了停工通知书。
但停工令看来并没有实际阻止工程的继续推进。
8月9日，本报记者在如山湖城项目销售现场看到，房商预字（2010）1438号、（2010）5378号、（2010）5588号等预售证被贴在签约处。
本报记者在签约处看到一张2007年，三张2008年和县颁发的国有土地证，证明了碧桂园合法持有如山湖项目部分土地。
但是，在官方宣传多达16000亩的土地中，有多少取得了土地证呢？
官方资料显示，碧桂园通过招拍挂形式合法取得两宗土地的开发权，一宗是2007年7月4日公开出让土地总面积2653.34亩；另一宗是2009年10月10日公开出让土地面积1248.32亩，但第二宗土地尚未得到土地证。
这和碧桂园张贴在签约处的土地证时间较为吻合。
对此，和县国土局副局长马维国此前在接受媒体采访时称，“如山湖城项目建成后占地可能要超过1万亩，该项目的土地使用情况确实存在一些问题，现在至少有6000亩土地未依法取得土地证。”
而按照碧桂园说法，违规土地都属于高尔夫球场，那是否意味着这至少6000亩未依法取得土地证的土地，都是用来建设高尔夫球场的呢？
这种可能性很小。因为按照国际标准设计的36洞高尔夫球场面积一般只在2000多亩左右。
在大部分土地都还没有拿到土地证的情况下，如山湖项目却能顺利推进，原因何在？
这里需要提到一个名叫何帮喜的关键人物。此人是北京希玛集团负责人、北京安徽企业商会会长。正是他在巢湖的人脉促成了碧桂园在当地的投资。
当地一篇官方文章如是说：“北京安徽企业商会在会长的积极努力下，多次邀请（碧桂园董事长）杨国强先生前来巢湖市考察，终于促成了碧桂园在巢湖的投资开发。”
而希玛和碧桂园和县公司签订的合同显示，这笔买卖对于双方来说都属于“双赢”的交易。
三方合同中注明，碧桂园一旦拿到土地，并将土地款交给和县政府后，和县将在1个月内按照45元/平方米进行返还给希玛。这一数额较为巨大。
希玛则有义务帮助碧桂园获得相关土地证和小球中心批文。
而在6000亩商业用地这块，尽管签订了三方合同，但这块土地还是需要走拍卖程序，因此合同做了如下规定：
1. 一旦出让成功且以出让起始价成交的，和县政府应将所收取的土地出让价款全部用于返还碧桂园的所有投资款及希玛的收益。
2. 一旦成功且实际出让价款超过出让起始价的，则在出让起始价之内部分全额用于返还碧桂园方的所有投资款和希玛方的收益，超出出让起始价的部分按和县政府方占10%、碧桂园方占90%的比例进行分成。
但这之后，招拍挂似乎并没有随即展开，目前唯一公开可查的材料是安徽省国土厅有一份《挂牌公告》，2007年5月，经和县人民政府授权，和县土地储备中心已将位于和县石杨镇如山湖周边地块进行收储，总面积约1万亩。
但对于碧桂园和希玛而言，两者都获得了极大收益。
小球中心本来是希玛准备自己投资建设的，后来转让给碧桂园。由于长期经营保龄球等体育用品，希玛显然比碧桂园拥有更强的体育主管部门沟通能力，通过希玛拿到小球基底牌照显然对碧桂园大有好处。因为新建高尔夫球场是被目前政策所禁止的。
巨大的收益成为如山湖项目“逆风而上”的驱动力。收益方当然还包括地方政府。
在如山湖项目所在地石杨镇的当地政府看来，碧桂园和“盘景水泥”是当地两大产业“巨头”和纳税大户。在这两个项目入驻之后，该镇财政收入从2006年967万元跃升到2009年的7566万元。
“预计，整个如山湖城项目可以带来超过10个亿的税收。”石杨镇党委书记、镇长李自祥在投放在南京媒体的一个整版宣传页上说。
数据显示，该项目首期体育地产项目已销售一空，实现销售收入13亿元，完成税收高达6000万元。
按照如山湖城项目的开发计划，2010年至2013年，该项目年销售额约40亿元，这样一算，从2010年到2013年，仅如山湖城项目就能为当地带来2.4亿元的税收。
“我们将不遗余力服务好两大项目，促进两大项目尽快达产达效。”李自祥说。
而和县主要负责人则要求加快推进碧桂园和县等大项目的进展，“希望在座的各位不要当和县发展史上的罪人。”当地负责人在2008年的内部一次会议上对参会对象说。
事实上，据本报了解，和县当地正在建设面积达170平方公里的山区休闲旅游度假区，随着各大地产、旅游企业入驻，对土地的需求也大为增加。
“据石杨镇主要负责人反映，现在项目方投资建设的欲望非常强烈，但因土地证的原因，严重制约了项目建设。”和县督查局在前述《关于如山湖国家小球训练中心项目建设情况的报告》中说。
因此，《报告》提出，“急需县委、县政府进行调度，协调解决，确保项目顺利推进。”
显然，如何在谋求“发展”的冲动中保持土地占补平衡，不再出现类似碧桂园违法占地的现象，对当地政府来说是一大难题。
有意思的是，记者在当地获得的一份2008年重点工程任务表上明确规定，责任单位是石杨镇、国土局、林业局、建设局、体育局。
而正是这个国土局在今年4月份给如山湖城项目下发了停工令。在县政府领导下，小小的县国土局能坚持多久？
碧桂园公关部一位员工最近的QQ心语换成了：“南无阿弥陀佛，顶住吧。”
在更换总裁仅仅两周之后，碧桂园再次面临公关危机。8月5日，针对碧桂园安徽和县项目涉及高尔夫用地违建的质疑浮出水面，整个碧桂园公关部都在忙于应付来自各方的采访、质询，电话声此起彼伏。
曾经风光无限的 “碧桂园模式”被认为是危机的根源所在。与其他房企不同，碧桂园不是标准的“房产商”，而是“地产商”。过去的几年中，碧桂园总是能以极其低廉的价格在全国许多三、四线城市攻城略地，但拿地背后的纷繁复杂却被媒体屡屡曝光。
这种模式的灵魂人物是碧桂园的控制人杨国强。这位极为看重声誉的强人在广东之外，每每遇上建筑质量上的丑闻，常有鞭长莫及的感慨。他精心培养着自己的女儿作为接班人，但年纪不满三十的杨惠妍仍显稚嫩。
杨国强设想的房地产、能源、传媒“三驾马车”商业帝国模式，依然停留在纸上；而碧桂园2008年就喊出了年销售额300亿的宏伟目标，目前看仍有距离。一家典型的家族企业正在面临典型的家族企业式烦恼。
“如山湖城”项目发生前的两周，碧桂园刚刚更换了总裁。7月22日，碧桂园公告，由中国建筑第五工程局(下称“中建五局”)总经理莫斌代替崔健波出任碧桂园总裁一职。崔仍然留任执行董事。
崔健波是顺德人，和杨国强同乡，曾任顺德地税局的副局长。当年碧桂园是为上市而设立总裁之位，崔健波因为在财务管理上的能力而被杨国强看中。
对于崔的职位转换，碧桂园相关负责人表示，崔健波积极从公司长远发展考虑，决定从繁琐的公司管理事务中抽身，专注公司长期战略发展。
但业内对于此事却有两种版本的传言。一是碧桂园从2007年上市以来，每年的销售业绩一直保持在170多亿元，未跳出“180”这个槛。二是崔健波入职碧桂园前一直在税务部门工作，对建筑工程并不熟悉，随着近年来频发的“质量门”事件，崔健波已显得“心有余而力不足”。
去年发生在碧桂园湖南一个项目的质量事件是杨国强心中难以抚平的痛。碧桂园原本系建筑队出身，多年来旗下项目的施工，都是“杨家建筑队”亲自上阵。但随着集团规模扩大，自身的建筑队难以满足扩张需求，不得不将工程对外招标，由此引发去年的“质量门”事件。而新挂帅的莫斌则被认为在建筑方面非常有建树，具备管理经验，契合碧桂园“产业链全覆盖”生产模式，莫斌在加盟碧桂园之前，其率领的中建五局就与碧桂园有过项目上的合作，并且年仅43岁，精力旺盛。
莫斌上任的另一个目的是为了解决碧桂园日益严峻的管理危机。知情人士称，严格意义上，莫斌正式加盟前，除了离开官场半路加盟的崔健波，碧桂园并没有真正意义上的职业经理人。对于温文尔雅、谨小慎微的崔建波而言，虽位居总裁之位，但身份极为尴尬，在杨国强看重的生存法则中，崔建波一不是家人，二不是创业元老，因此尽管在总裁位置上呆了8年，但哪怕对于早已熟悉的记者，也从不多言半句。
莫斌的空降，意味着碧桂园高管团队之间更为复杂的构成。在未来，碧桂园的十位执行董事当中，将有四位杨国强家族成员，四位创业元老，以及崔建波和莫斌两位职业经理人。
这四位家族成员是碧桂园董事长兼创始人杨国强、其女即期望中的接班人杨惠妍、其侄子杨志成与杨永潮。除了董事局中拥有四位家族成员外，其他杨氏家族成员也在公司中任要职。杨国强的亲家、杨惠妍公公陈华，以及婆婆赵英华也是碧桂园重要高管。
知情人士称，虽说碧桂园董事局拥有十名董事，但在整个集团的具体工作以及战略决策等等大小事务，实为杨国强亲自执掌。“杨国强年岁渐大，元老们威望仍在，而家族其他成员势力渐起，相形之下杨惠妍仍显稚嫩，又没有强力职业经理人辅助，碧桂园的接班人危机日益严重。”上述知情人士称。
2005年，杨国强将其持有的所有股权转给女儿，期望培养杨惠妍为自己事业的接班人。但股权转让并非一切。房地产不同其他产业，与各地方政府之间往往有着错综复杂的关系，而这些关系以及人脉资源，都是公司潜在的资产。这些资产不像股权那样可以轻易传承。
但该知情人士透露，随着莫斌的上任，杨国强为这盘棋提供了另外一种解法。
中建五局内部人士称，莫斌能力强悍而且有才，能发表三四个小时的即兴演说，而且思维缜密，条理清晰。按照杨国强的用人不疑原则，其对莫斌的考察已有多日。
“用一个能干强悍的纯正职业经理人代替谨小慎微的半职业经理人，杨国强的目的一是为杨惠妍提供辅佐，二是一旦杨惠妍不能胜任接班人一职，杨国强也有个可靠的职业经理人。从碧桂园目前着力进行的制度化建设以及再次引入职业经理人的举动来看，杨国强最终是将身上的压力交与女儿，还是请职业经理人做‘管家’，还有待观察。”
实际上，最近几年碧桂园的发展一直不顺。
在综合业绩报表中显示，2006年、2007年的碧桂园 “农村包围城市的模式”在广东获得了巨大成功，收入增长了52.9%、124.3%。但是，2008年宏观调控将郊区开发的风险暴露出来。当年，碧桂园从发展的高峰跌落，销售收入下降11.6%，销售面积下降17.8%，全年收入下跌11.4%，2009年碧桂园与2007年的收入水平相比仍有1%的差距，毛利率由44.7%下降为26.4%。
并且，碧桂园模式在广东以外区域的复制遇到瓶颈。“碧桂园的开发模式在广东获得了很大成功，但在其他地区则面临着较大的执行风险。全城镇开发要求有大面积的土地，因此，该公司对政府批准的依赖性很强，而这是无法完全保证的。”标准普尔分析师符蓓认为。
另一方面，“碧桂园的成功在于杨国强对于成本控制的成功，但是，在碧桂园正在扩张中，广东以外区域的成本管理出现了问题，一些项目甚至出现了亏本销售的情况，”研究碧桂园发展模式的一位企业高管透露。
同时“碧桂园模式”遭受到了“零支付拿地”与“官商勾结嫌疑”的指责，使碧桂园面临了信用危机，也使杨国强承受了巨大的舆论压力。“那段日子，他非常痛苦。”一位接近杨国强的人士描述道。
在这种情况下，杨国强也开始怀疑，房地产企业未来的前景是否能够持续。据接近杨国强的人士透露，这段时间，在碧桂园内部会议上曾经讨论过，房地产行业是否要成为未来公司主营业务。甚至，公司曾经前往四川等地寻找新能源的投资项目。其三女儿和女婿在贵州等地投资了“煤制油”的企业。此前盛传杨国强介入收购香港电视台TVB，并传杨国强获得中资银团的支持，但最终银团在支持杨国强收购TVB方面产生分歧，杨不得不放弃。迄今为止，杨国强的房地产、能源、传媒“三驾马车”的商业帝国模式的设想，仍然停留在纸上。
创业艰难，守业更难。生于1955年的杨国强寒微出身，凭借着个人奋斗拥有如今的亿万家业。熟知他的人说，他是一个性格内敛、骄傲、不愿背负社会负面声音的人。尽管已是上市公司，碧桂园仍难洗脱身上的家族印记。这是杨国强赖于成功的基础，但现在也成了他继续前行的阻绊。
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