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走势趋势:地产的下一步(文字实录)

来源:搜狐财经
2010年11月25日14:24

  主持人:打击投资投机就等于计划经济吗?

  易小迪:这个手段可以用经济手段,可以用别的方式,但是现在经济手段见效很少,基本上限购令就是计划手段,比如说你通过提高利息这是经济手段,但你打击不了。相信还是一个市场经济的话,房价总会报复性上涨的,因为第一我们国家控制房价是1984年人民日报就有社论,那个时候说北京房价到三万三千了,现在大概最高到十万。因为行政手段它总是会出现一些反弹。

  黄怒波:我记得最早讨论香港模式,还是美国模式的问题,实际上现在也是向美国模式走。最近北京对预售资金的监管,这个程序实际上在尝试向美国这个模式靠拢,也是处于市场调控。前些年一直讲政府责任在哪了,公共产品在哪提供?现在开始尝试保障房,廉租房都在做。现在看中国政府一个乱全出来了,迅速按政治需要,社会需要先把房价降下来,下一步再调游戏规则。总体来看,我觉得就这个意义上,没有一个政府说希望你的房子崩盘。我觉得明年还是混乱的一年,还是继续不知道各个部委还要出什么,不能说他认为他能够形势权利的招,这个不排除。第二明年形势规则更清晰了,比如房产税要出来,这也是一个手段。预售制是不是要改,对土地政策是不是要坚持?但反过来地产商也在改变。今年一个大的趋向,大家都明白了,你说卖了吧?涨10%的价格,但是好多成本全上来了,钢材水泥价格涨了,工人农民工的工资所有的问题都上来了。现在都在考虑加大持有的比例,所有大地产都在考虑现在物业持有,长期抗不确定性重要手段。再一个改变产品的结构,比如咱们商业地产加大氛围,旅游地产加大氛围,可能涉及到大型的城市综合体,像奥特莱斯为主,大家都在变。但无论如何明年我的判断是僵持的一年。房价你说要暴跌这个也做不到,你说明年报复性上涨也做不到,我想还是个僵持阶段。

  张宝全:主持人刚才问的问题是讲限购令和房产税能不能平抑房价?我觉得最近出台的限购令包括限贷令对市场影响不会太大,但是房产税的出台会对市场影响很大。其实我觉得中国房地产发展过程中,出了很多很多的政策,我个人认为有两个政策,对房地产市场影响非常大的。第一个就是土地招牌挂,结束了中国土地春秋战国的时代,没有钱也可以做房地产,把地产变成资本的游戏是这一个政策,这个政策提高了房地产门槛,让房地产建立在资本平台上这样做游戏。所以他是这个政策,对房地产开发企业应该说影响是非常巨大的。这一次,房产税它对需求影响会很大,因为中国政府刚才前面讲的目前出的政策,主要是防止个别城市地产过快的增长,个别城市说白了主要是一线城市,北京、上海、广州、深圳,这些城市在去年这种继续增长,从后面主要动因来看实际上是投资占了非常大的驱动力。通货膨胀的意义,总在我们周边围绕,就像现在的话,大家慢慢已经很显然看到了。中国金融业很落后,民众没有很多的金融投资产品,除了买股票以外就是买不动产。股市通过大起大落的崩盘以后,对股市的投资增值和风险的评估以后,使今天的很多民众又开始持一个怀疑态度。但是从中国房地产发展这么多年来看,地价,房价基本上一直处于上涨姿态,这是中国民众对不动产投资的安全,和觉得好的例子。中国这几年我觉得在经济增长的过程中,包括流动性的过剩,居民存款的不停的在增长,包括在金融危机的时候,我们所有经济指标都下行的时候,居民存款都在增长,这个是中国非常大的隐患。可以说这一笔钱是个祸水,将来流在什么地方就把什么地方市场搞乱,流在什么地方就把什么地方价格抬起来了。现在这一部分钱如果想向市场流的话,不动产占很重要选择。房产税适时推出,在今天这个政策还是非常有必要的。你要考虑万一增长过程中出现一些起伏的时候,你还是需要付代价,尽管房地产这边很低,每年也得付。这一点对投资或者投机心理会增加一些压力,会使他在对不动产投资过程中会有一些对未来的考虑,和对以后等等考虑。所以我想这么多政策里面,或者眼下出现的限贷令、限购令和房产税,我可能更关注的是房产税。因为这可能会对我们的供应和需求都会带来一些改变。谢谢!

  郑志刚:我个人认为和企业相比政府永远是弱性的,政府用于出什么政策企业用于出什么政策来应对。希望政府以后出政策的时候应该智慧一些,应该系统一些,不要只顾一个方面,而另一个方面不去顾及,就是这么点期望,谢谢!

    张朝阳:资金管理和使用效率最高的来自于市场

    主持人:由于时间关系,我看刚才微博上讲把最后一个问题给搜狐老大张朝阳先生。

  刚才微博上有人问你对房价怎么看的?作为论坛的总结,大家欢迎一下。

  张朝阳:作为房地产方面的一些问题,我实在是外行,因为我现在一头扎进了互联网里面,根本头都没有抬出水面来看房地产问题。但是可能从外行角度来看,我觉得因为各个地方政府是不是追求GDP,以及对于土地政策,这个是不是重大的问题导致的。而且我确实觉得中国房价太高了,因为年轻人也好,中年人也好,但是他们的收入实在没跟上去,因为在中国需要十年还是二十年的收入才能够买,好像在西方国家两个月的收入可以买一平米吧,我大概具体没算,一会儿算一下。但是好像在中国是多少年收入才能买一平米,这个东西实在不合理,这个合理我知道你们挺难的,因为地也是那么贵,每年交给政府很多税,政府卖地的钱,还得每年交那么多的税,导致现在各地政府太有钱了,而且上缴给国家的也太有钱了。我是特别相信市场经济,我认为对于资金的管理和使用是效率最高的来自于市场的企业,每个企业都在算,但是对于资金使用效率最低的是政府,因为政府上各种专项行动也好,还是各种财政规划也好,我觉得都是特别粗线条的,因为都是百亿千亿的在做,但是缺乏真正的市场需求的考虑,各地政府的角色在房地产价格高起,以及因为使劲发货币,整个通货膨胀导致老百姓现在觉得什么都贵,最后自己收入不涨,这是一个最大的问题。这是作为外行的想法。

  主持人:谢谢!张总绝对不外行,对房地产谈了很多症结和问题。用微博大家参与比较活跃,希望把论坛延长一下。我们探讨最后一个问题。在每一轮政策出台以后,我们总会听到很多对政策的批评,比如这个是计划经济,那个是发粮票,这个治标不治本等等的,我一直很困惑。我想请教各位老总的是如果你们不是开发商,是政策的制定者,你们认为什么样的政策才是符合中国房地产发展比较健康的合理的政策。

  任志强:目前房地产发生所有问题都不在房地产本身,而在房地产之外,土地政策和房地产有关系吗?有关系,和财政问题也有关系,两种土地做法,城乡差别,以及户籍管制都和开发商没什么关系,但是和房地产市场发展有着密切的关系。最简单的办法,就是把宪法回到1982年修改以前,谢谢!

  主持人:由于时间关系,讨论就到此结束!

  冯仑:任志强:易小迪:黄怒波:张宝全:郑志刚:

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