融资渠道全面收紧 房地产面临降价压力

　　全景网11月25日讯 上周银监会下发了《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，要求对房地产信托产品各信托公司进行自查，各银监局进行核查。对变相提供贷款的若发现问题，应立即采取措施责成信托公司予以纠正，对违规行为依法查处，致使信托公司纷纷暂停了房地产信托业务。

　　今年楼市调控连连加码，先是证监会暂停房地产上市公司在融资，后是银行全面收紧对开发商的贷款，房产信托成了开发商尤其是小型地产商依赖的重要融资渠道，因而地产信托业务增速迅猛。据中国信托业协会公布数据统计，至9月末，中国累计新增信托项目金额1.8万亿，其中投向房地产行业的为0.22万亿，环比2季度末的0.14万亿增57％，远高于整个行业环比26％的增速。

　　从发行量上来说，截至11月19日，全国信托公司共发行房地产信托1601亿元人民币。其中，7月至9月间单月都超过200亿元，10月为178亿元。而去年全年的规模也只有400亿元。从信托产品收益率上来看，8月、9月、10月这三个月房地产信托产品的平均预期收益率分别为9.80%、10.10%、10.57%，呈加速上涨趋势。

　　地产商融资处处受阻，信托业务被喊停无疑使房企紧张的资金面雪上加霜。房企经营性现金流严重不足，数家房企每股经营现金流为-1元以下。据Wind数据统计，至10月30日已经披露三季报的国内83家房企的经营性现金流为-623.74亿元，较去年同期的424.99亿元大幅下降246.77%。这83家房企中，去年同期经营性现金流为负的公司仅18家，而今年三季度末则达到了54家，同比增长了3倍。

　　银监会的调研显示，房企的负债不容乐观，在资金链面临断裂的情况下，开发商回笼资金的唯一渠道便是销售，假若销售不畅，其财务状况将持续恶化。前期楼市成交低迷，地量加楼价坚挺的胶着情形持续了好一段时间，近期成交量有了显著回升，再者楼价也出现松动。

　　早前，北京市通州区京贸国际城项目对外宣布，其4号楼将于本月底前开盘，售价相比上一期26800元/平方米的均价，直降7000元，至19800元/平方米。而11月截至15日，上海一手商品住宅成交均价为每平方米21803元，环比下跌7.57%。重庆上周成交均价环比也出现小幅度下挫，下滑0.23%至6717.77元/平方米。

　　分析人士表示，临近年底，面临资金回收问题，银行和开发商都较为紧张，特别是在售项目的压力尤其大，因此会选择一些大幅优惠来提高交易量。另一方面，由于央行不断上调存款准备金率，再次加息的意向也非常明显，明年国家在宏观上收缩贷款规模是可以预见的。这会让一些新开盘的项目变得更加谨慎，转而采取一些促销的方式来打开局面。（全景网/陈飏）

　　作者：陈飏